Đề xuất cơ chế đặc thù cho TOD và chuyển đổi không gian
Theo HoREA, việc Bộ Chính trị ban hành Nghị quyết 09-NQ/TW về xây dựng và phát triển TP.HCM trong kỷ nguyên mới đã tạo nền tảng chính trị quan trọng để xây dựng Luật Đô thị đặc biệt với các cơ chế vượt trội, phân cấp mạnh mẽ cho thành phố. Hiệp hội đánh giá dự thảo luật lần này mở ra cơ hội để TP.HCM phát huy vai trò đầu tàu kinh tế, hướng tới trở thành trung tâm của Đông Nam Á vào năm 2030, châu Á vào năm 2045 và đô thị toàn cầu vào năm 2075.
Một trong những nội dung đáng chú ý được HoREA đề xuất là bổ sung cơ chế thực hiện quyền chuyển đổi không gian. Theo hiệp hội, đây là công cụ quan trọng giúp tách quyền phát triển xây dựng khỏi khu đất gốc để có thể mua bán, chuyển nhượng sang khu vực khác.
HoREA cho rằng, cơ chế này đặc biệt phù hợp với các dự án bảo tồn di sản, chỉnh trang đô thị, phát triển không gian mở hoặc tạo quỹ đất cho hạ tầng công cộng. Hiệp hội dẫn ví dụ về một số khu đất đặc thù tại trung tâm TP.HCM có thể áp dụng hình thức chuyển đổi quyền phát triển để vừa bảo tồn kiến trúc vừa khai thác hiệu quả giá trị đô thị.
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định liên quan phát triển đô thị theo mô hình TOD tại các nhà ga metro và depot. Theo đề xuất, TP.HCM cần được trao quyền quyết định đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án hỗn hợp gồm hạ tầng kỹ thuật, thương mại dịch vụ và nhà ở ngay tại khu vực TOD.
Hiệp hội nhận định, cách làm này giúp Nhà nước không phải thanh toán bằng quỹ đất ở vị trí khác như hợp đồng BT truyền thống, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách nhờ khai thác giá trị đất đai quanh các tuyến metro.
Kiến nghị tháo gỡ cho nhà ở xã hội và cải tạo đô thị
Liên quan lĩnh vực nhà ở xã hội, HoREA đề xuất bổ sung chính sách ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội đối với cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang có nơi làm việc cách xa nơi ở từ 20km trở lên. Theo hiệp hội, nhiều trường hợp hiện nay dù thuộc diện khó khăn nhưng khó tiếp cận nhà ở xã hội do phải xếp hàng hoặc bốc thăm suất mua nhà.
HoREA cũng đề nghị cho phép giao trực tiếp đất do Nhà nước quản lý để phát triển dự án nhà ở xã hội mà không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đáp ứng điều kiện tách thành dự án độc lập theo pháp luật đất đai.
Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế linh hoạt hơn trong trường hợp dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng chưa phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc khu vực đang chờ điều chỉnh quy hoạch. Theo hiệp hội, điều này sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc thực tế, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ cải tạo đô thị và tái thiết các khu dân cư xuống cấp.
Ngoài ra, hiệp hội còn đề xuất bổ sung quy định về chiều sâu tối đa của tầng hầm nhà ở riêng lẻ nhằm tránh phát sinh các công trình ngầm vượt kiểm soát, có nguy cơ ảnh hưởng đến hệ thống hạ tầng đô thị trong tương lai.
Trong nhóm chính sách tài chính đất đai, HoREA kiến nghị cho phép UBND TP.HCM chủ động ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án nhà ở thương mại.
Theo hiệp hội, bảng giá đất mới đã được điều chỉnh tăng mạnh nên nếu tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh như hiện nay có thể khiến tiền sử dụng đất của doanh nghiệp tăng gấp 2-3 lần, kéo theo chi phí đầu tư và giá nhà leo thang. Vì vậy, cần trao quyền cho thành phố linh hoạt xây dựng hệ số phù hợp với thực tiễn thị trường.
Đồng thời, HoREA cũng đề nghị thành phố được ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phục vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư sau khi lấy ý kiến người dân nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, đặc biệt là đất nông nghiệp.
Theo HoREA, dự thảo Luật Đô thị đặc biệt cần tạo được khuôn khổ thể chế đủ mạnh để TP.HCM phát huy tối đa tính chủ động, sáng tạo và khả năng tự chịu trách nhiệm trong quản lý đô thị, qua đó hiện thực hóa mục tiêu trở thành đô thị toàn cầu trong những thập niên tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
