Thanh khoản chững lại khi chi phí vốn leo thang
Theo Savills Việt Nam, thị trường nhà ở trong quý I/2026 ghi nhận những dấu hiệu chững lại rõ rệt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng nhanh. Tại một số ngân hàng, lãi suất có thời điểm lên tới 15–16%/năm, khiến chi phí tài chính gia tăng đáng kể và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua.
Áp lực này nhanh chóng phản ánh vào diễn biến thị trường khi hoạt động giao dịch giảm tốc, thanh khoản suy yếu so với giai đoạn trước. Sau kỳ nghỉ Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn, kéo dài thời gian cân nhắc trong bối cảnh nhiều yếu tố vĩ mô còn bất định, từ lãi suất đến định hướng quy hoạch dài hạn.
Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2026 đạt khoảng 6.108 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng giảm tương ứng, trong đó phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế, đóng góp khoảng 79% tổng số căn bán được.
Ở phía doanh nghiệp, môi trường lãi suất cao đi kèm với điều kiện tín dụng chặt chẽ khiến việc tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn, đặc biệt đối với các dự án có mức độ rủi ro cao hoặc pháp lý chưa hoàn thiện. Chi phí vốn gia tăng buộc các chủ đầu tư phải tính toán lại kế hoạch triển khai, đồng thời hạn chế mở rộng đầu tư mới.
Đáng chú ý, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các nhà đầu tư ngắn hạn, đang chịu áp lực dòng tiền đáng kể. Trong một số trường hợp, áp lực này có thể dẫn đến việc bán cắt lỗ, qua đó góp phần làm gia tăng biến động trên thị trường.
Thị trường “sàng lọc” mạnh, cơ hội thuộc về doanh nghiệp có nền tảng
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn thanh lọc rõ nét. Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ đầu tư đang được siết chặt hơn, với ưu tiên dành cho các dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực.
Những doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính vững, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng sẽ có lợi thế duy trì hoạt động, đồng thời đưa ra các chính sách hỗ trợ lãi suất phù hợp để đồng hành cùng khách hàng. Ngược lại, các đơn vị phụ thuộc nhiều vào vốn vay và thiếu khả năng kiểm soát rủi ro sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai dự án.
Sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp vì vậy ngày càng rõ rệt. Tâm lý “chọn mặt gửi vàng” khiến người mua tập trung vào những chủ đầu tư có uy tín, trong khi các doanh nghiệp yếu hơn buộc phải tái cấu trúc hoặc rút lui khỏi thị trường.
Trong bối cảnh dòng tiền hạn chế, một số doanh nghiệp lớn có xu hướng tận dụng cơ hội để mở rộng thông qua hoạt động mua bán - sáp nhập, qua đó gia tăng thị phần. Ngược lại, những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao dễ rơi vào trạng thái đình trệ khi không thể tiếp cận nguồn vốn mới.
Dù lãi suất tăng mang lại nhiều thách thức trong ngắn hạn, nhưng đây cũng được xem là cơ hội để thị trường tái định hình theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Sau giai đoạn thanh lọc, nguồn cung dự kiến sẽ tập trung vào các dự án chất lượng, được phát triển bởi những chủ đầu tư có năng lực thực sự.
Cùng với đó, việc đầu tư hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh giúp mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện để người mua tiếp cận các khu vực ngoài trung tâm với mức giá hợp lý hơn.
Về dài hạn, mặt bằng lãi suất cao không chỉ là rào cản tạm thời mà còn là phép thử đối với toàn bộ thị trường. Trong chu kỳ phát triển tiếp theo, năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án và khả năng quản trị linh hoạt sẽ là những yếu tố then chốt quyết định sự tồn tại và tăng trưởng của các doanh nghiệp bất động sản.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
