Tạo thêm một phân khúc cho người có nhu cầu ở thực
Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Công an và Bộ Tư pháp, đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Văn bản được HoREA ban hành ngày 6/9/2026.
Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh HoREA cho rằng thị trường nhà ở đang tồn tại khoảng trống lớn giữa nhà ở xã hội và các dự án thương mại có mức giá ngày càng cao.
Theo Hiệp hội, định hướng phát triển nhà ở cần được đặt trong chiến lược phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm an sinh xã hội và tạo điều kiện để người dân có chỗ ở phù hợp. Trong khi đó, nhóm sản phẩm đáp ứng khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức; doanh nghiệp cũng chưa có đủ động lực để tham gia phân khúc này.
Từ thực tế đó, HoREA cho rằng cần hình thành một phân khúc “nhà ở thương mại giá phù hợp” nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.
Điểm quan trọng trong cách tiếp cận của HoREA là không coi đây là một dạng nhà ở xã hội. Hiệp hội cho rằng nhà ở thương mại giá phù hợp về bản chất vẫn là nhà ở thương mại, do doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh và chịu trách nhiệm về hiệu quả dự án. Nhà nước không nên bao cấp toàn bộ mà cần tạo ra khung chính sách đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tự nguyện tham gia.
Trong đề xuất, HoREA kiến nghị bổ sung riêng Mục 1a “Nhà ở thương mại giá phù hợp” vào Chương III của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
Theo phương án được Hiệp hội đưa ra, loại hình này chủ yếu là nhà chung cư đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành. Riêng tại khu vực nông thôn, miền núi, dự án có thể phát triển nhà ở thấp tầng để phù hợp điều kiện thực tế.
HoREA cho rằng Nhà nước không nên trực tiếp can thiệp quá sâu vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bằng cách áp đặt một mức lợi nhuận tối đa. Thay vào đó, doanh nghiệp cần được quyền tự tính toán chi phí, giá thành và mức lợi nhuận, miễn giá bán, giá bán trả góp hoặc giá cho thuê không vượt mức tối đa do địa phương quy định.
Theo phương án này, UBND cấp tỉnh có thể quy định mức giá trần đối với nhà ở thương mại giá phù hợp theo từng địa bàn hoặc khu vực. Doanh nghiệp căn cứ vào chi phí thực tế và năng lực của mình để quyết định giá bán, nhưng không được vượt quá mức trần.
HoREA đánh giá, cách làm này vừa bảo đảm mục tiêu kiểm soát khả năng chi trả của người dân, vừa duy trì quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.
Hiệp hội dẫn lại kinh nghiệm từ Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Khi đó, chính sách quy định mức giá bán tối đa 1,05 tỷ đồng/căn hộ, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m² để được hưởng chính sách. Theo HoREA, cách tiếp cận bằng mức giá tối đa đã thu hút hàng trăm doanh nghiệp tham gia, trong đó có 36 doanh nghiệp tại TP Hồ Chí Minh.
Hiệp hội cho rằng, kinh nghiệm này có thể được nghiên cứu khi thiết kế chính sách mới. Điểm khác biệt là thay vì buộc doanh nghiệp phải đạt một tỷ suất lợi nhuận cố định, chính sách có thể tạo ra một “khung giá” đủ rộng để doanh nghiệp cân đối hiệu quả dự án.
HoREA lập luận rằng, mỗi doanh nghiệp có năng lực và cấu trúc chi phí khác nhau. Có doanh nghiệp sở hữu nguồn vốn mạnh, ít phụ thuộc tín dụng, có khả năng ứng dụng công nghệ hoặc mua vật tư với giá tốt nên có thể giảm giá thành. Ngược lại, có doanh nghiệp cần dòng tiền nhanh và chắc chắn nên có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp để đẩy nhanh tiêu thụ sản phẩm. Do đó, một chính sách cứng về lợi nhuận có thể vô tình làm giảm động lực tham gia của doanh nghiệp.
Không để chính sách mới làm thu hẹp quỹ đất nhà ở xã hội
HoREA cũng đặt ra yêu cầu phân định rõ nguồn lực đất đai dành cho nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội.
Trong các đề xuất trước đây, Bộ Xây dựng từng đưa ra phương án cho phép sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội nhằm thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. HoREA cho rằng cách này chưa hợp lý vì có thể làm giảm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.
Theo Hiệp hội, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cần được phát triển từ quỹ đất dành cho nhà ở thương mại, hoặc các loại đất khác đủ điều kiện theo quy hoạch và pháp luật đất đai.
Đồng thời, HoREA đề nghị dự án thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Lý do là về bản chất, đây vẫn là dự án nhà ở thương mại.
Cách tiếp cận này nhằm tránh tình trạng chính sách mới giải quyết được bài toán nguồn cung nhà ở giá phù hợp nhưng lại tạo áp lực ngược lên chương trình phát triển nhà ở xã hội.
Theo HoREA, nhà ở thương mại giá phù hợp cần được xem là một mảnh ghép bổ sung chứ không phải phương án thay thế nhà ở xã hội.
Nếu được luật hóa, phân khúc này được kỳ vọng tạo thêm nguồn cung cho nhóm khách hàng có nhu cầu thực, mở rộng lựa chọn nhà ở và góp phần tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng hơn. Đây cũng là lý do HoREA đề nghị không bỏ chính sách này khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mà tiếp tục hoàn thiện theo hướng phù hợp hơn với thực tiễn thị trường.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
