Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, giai đoạn 2025–2026 đánh dấu thời điểm bản lề khi nhiều dự án hạ tầng trọng điểm bước vào giai đoạn hoàn thiện hoặc vận hành, tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn của toàn khu vực phía Nam.
Hạ tầng bước vào giai đoạn “hiện thực hóa”
Trong nhiều năm trước, phát triển hạ tầng tại khu vực phía Nam chủ yếu được triển khai theo quy hoạch tổng thể và lộ trình dài hạn. Tuy nhiên, Savills cho rằng giai đoạn 2025–2026 là thời điểm các kế hoạch này chuyển từ “định hướng” sang “hiện thực”, với hàng loạt công trình trọng điểm đồng loạt được triển khai và tăng tốc.
Nổi bật nhất là Sân bay Quốc tế Long Thành – dự án hạ tầng mang tính chuyển đổi không chỉ với Đồng Nai mà với toàn bộ Vùng Kinh tế phía Nam. Giai đoạn 1 của dự án đang được triển khai theo kế hoạch, hướng tới mục tiêu vận hành từ năm 2026, với công suất thiết kế 25 triệu lượt khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm.
Khi đi vào hoạt động, Long Thành sẽ từng bước thay thế vai trò cửa ngõ hàng không quốc tế của Tân Sơn Nhất, đồng thời mở rộng đáng kể năng lực logistics và xuất khẩu cho các trung tâm công nghiệp tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM.
Bên cạnh đó, mạng lưới cao tốc và các tuyến vành đai cũng đang tạo ra những thay đổi rõ nét về khả năng kết nối. Vành đai 3 TP.HCM – tuyến giao thông chiến lược kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương và Long An – đã đạt nhiều bước tiến quan trọng trong năm 2025 và dự kiến mở các đoạn chính từ năm 2026. Trong khi đó, Vành đai 4 và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang từng bước hình thành, tạo trục liên kết trực tiếp giữa các khu công nghiệp với cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.
Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, đây là thời điểm mang tính quyết định đối với khu vực phía Nam. “Năm 2026 sẽ là năm bản lề của Vùng Kinh tế phía Nam, khi các dự án hạ tầng quy mô lớn chính thức mở khóa về quy mô, khả năng kết nối và năng lực cạnh tranh của bất động sản công nghiệp trong khu vực”, ông nhận định.
Theo báo cáo của Savills cho thấy, khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, giúp phân bổ lại nhu cầu, giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu và tạo ra những điểm đến đầu tư mới.
Trong Vùng Kinh tế phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu tiếp tục giữ vai trò trung tâm. Tuy nhiên, ranh giới phát triển đang dần dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới hướng về sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép – Thị Vải. Điều này giúp các khu công nghiệp nằm xa trung tâm trước đây trở nên hấp dẫn hơn nhờ khả năng kết nối thuận lợi với cảng biển, sân bay và các thị trường tiêu thụ lớn.
Trong nửa cuối năm 2025, khu vực SEZ ghi nhận khoảng 25.700 ha đất khu công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân xấp xỉ 90%. Một số thị trường trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM có tỷ lệ lấp đầy vượt 90%, phản ánh tình trạng quỹ đất công nghiệp ngày càng hạn chế. Ngược lại, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn còn dư địa tăng trưởng nhờ quỹ đất mới và vị trí chiến lược dọc các trục hạ tầng đang hình thành.
Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì ở mức cao, cho thấy nhu cầu ổn định từ các nhà sản xuất trong và ngoài nước. Theo Savills, giá thuê đất trung bình tại SEZ đạt khoảng 193 USD/m²/kỳ thuê, tăng so với mức 183 USD/m² của năm 2024, trong đó TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất toàn khu vực.
Bất động sản xây sẵn hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng
Báo cáo của Savills cho thấy, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại Vùng Kinh tế phía Nam đạt khoảng 11,6 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy lên tới 92%, tăng mạnh so với năm trước.
Giá thuê trung bình của phân khúc này đạt khoảng 4,4 USD/m²/tháng, phản ánh nhu cầu cao từ các doanh nghiệp sản xuất, logistics và thương mại điện tử – những lĩnh vực phụ thuộc lớn vào khả năng kết nối nhanh và chi phí vận hành hiệu quả. Việc hạ tầng giao thông và logistics được nâng cấp giúp rút ngắn thời gian di chuyển giữa nhà máy, cảng biển và sân bay, từ đó gia tăng sức hấp dẫn của các dự án xây sẵn, đặc biệt với nhóm khách thuê cần triển khai nhanh và tối ưu chuỗi cung ứng.
Theo Báo cáo Tiêu điểm Bất động sản Công nghiệp 2025 của Savills Việt Nam, sự kết hợp giữa cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, sân bay Long Thành cùng mạng lưới cao tốc và vành đai đang tạo nên hệ sinh thái hạ tầng toàn diện nhất Việt Nam cho sản xuất và logistics.
Đây không chỉ là lợi thế ngắn hạn mà là nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng dài hạn, giúp Vùng Kinh tế phía Nam củng cố vai trò đầu tàu và từng bước vươn lên trở thành trung tâm công nghiệp – logistics cấp khu vực.
“Hạ tầng đang tái định hình nơi tăng trưởng công nghiệp diễn ra, chứ không chỉ quyết định tốc độ tăng trưởng”, ông John Campbell nhấn mạnh. Khi các dự án trọng điểm đồng loạt đi vào vận hành từ năm 2026, lợi thế cạnh tranh của bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ được nâng lên một mặt bằng mới.
Trong bối cảnh đó, Savills cho rằng năm 2026 không chỉ là cột mốc về tiến độ hạ tầng, mà còn là điểm khởi đầu cho chu kỳ phát triển mới của bất động sản công nghiệp Việt Nam – nơi thị trường chuyển dịch từ mở rộng diện tích sang tối ưu chất lượng, kết nối và giá trị gia tăng.
Cùng với làn sóng phát triển của bán dẫn, trung tâm dữ liệu, AI, xe điện và yêu cầu ESG ngày càng rõ nét, hạ tầng sẽ tiếp tục là “chìa khóa” mở ra không gian tăng trưởng bền vững cho bất động sản công nghiệp phía Nam trong giai đoạn tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
