Nguồn cung chững lại, tỷ lệ trống giảm nhẹ
Theo dữ liệu từ JLL Việt Nam, giá thuê văn phòng hạng A tại khu trung tâm TP.HCM hiện đạt trung bình 64,7 USD/m²/tháng, tăng 1,1% so với cùng kỳ năm trước. Với mức giá này, TP.HCM chỉ xếp sau các đô thị lớn gồm Hồng Kông, Singapore, Seoul và Tokyo.
Kết quả trên cho thấy sức hút bền vững của thị trường văn phòng TP.HCM đối với cộng đồng doanh nghiệp trong và ngoài nước, đặc biệt trong bối cảnh thành phố tiếp tục giữ vai trò trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ lớn nhất cả nước.
JLL Việt Nam cho biết, trong quý I/2026, thị trường văn phòng hạng A TP.HCM duy trì trạng thái ổn định khi không có thêm dự án mới đi vào hoạt động.
Tổng nguồn cung toàn thị trường giữ nguyên ở mức 663.613 m². Việc không phát sinh nguồn cung mới được đánh giá là yếu tố tích cực, giúp thị trường có thêm thời gian hấp thụ lượng diện tích lớn đã gia nhập trong năm 2025. Nhờ đó, áp lực cạnh tranh giữa các tòa nhà phần nào được giảm bớt, đồng thời tạo điều kiện cải thiện hiệu suất khai thác.
Tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường ghi nhận xu hướng giảm nhẹ, từ 19,4% trong quý IV/2025 xuống còn 18,8% trong quý I/2026. Điều này phản ánh nhu cầu thuê vẫn được duy trì ổn định, cùng với lượng hấp thụ ròng tích cực.
Tuy nhiên, nếu so với mức 16% cùng kỳ năm trước, tỷ lệ trống hiện vẫn cao hơn đáng kể. Theo giới phân tích, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh sau khi đón lượng nguồn cung lớn trong năm ngoái.
Bên cạnh đó, điểm nổi bật của thị trường hiện nay là sự phân hóa ngày càng rõ giữa các tòa nhà và khu vực.
Những dự án cao cấp nằm tại trung tâm thành phố, sở hữu vị trí đắc địa, tiêu chuẩn xây dựng hiện đại và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.
Trong khi đó, các tòa nhà cũ hoặc nằm ngoài khu trung tâm đang chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn, buộc phải điều chỉnh chiến lược cho thuê để thu hút khách hàng.
Ở khu vực ngoài trung tâm, giá thuê trung bình hiện ở mức 36 USD/m²/tháng, giảm nhẹ 0,6% so với cùng kỳ. Mức giá này chỉ bằng khoảng một nửa so với khu trung tâm, cho thấy lợi thế vượt trội của các vị trí lõi đô thị.
Chênh lệch giá thuê lớn cũng phản ánh sự khác biệt về nhu cầu sử dụng. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và tư vấn cao cấp vẫn ưu tiên thuê văn phòng tại trung tâm để tận dụng lợi thế vị trí, giao thương thuận tiện và nâng tầm hình ảnh thương hiệu.
Ngược lại, khu vực ngoài trung tâm đang trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn đối với các công ty công nghệ, startup hoặc doanh nghiệp cần diện tích linh hoạt với chi phí tối ưu.
Cạnh tranh chuyển từ giá thuê sang chất lượng dịch vụ
Theo ông Will Trần - Giám đốc Cho thuê Văn phòng, Công nghiệp & Logistics của JLL Việt Nam, giai đoạn hiện nay là khoảng thời gian cần thiết để thị trường tái cân bằng sau chu kỳ tăng mạnh nguồn cung.
Đây cũng là cơ hội để các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược kinh doanh, cải thiện chất lượng vận hành và nâng cao trải nghiệm khách thuê.
Trong bối cảnh nguồn cung ngày càng đa dạng, khách thuê hiện không chỉ quan tâm đến giá mà còn đánh giá cao chất lượng không gian làm việc, tiện ích nội khu, tiêu chuẩn xanh, khả năng kết nối giao thông và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
Những tòa nhà đáp ứng tốt các tiêu chí này sẽ có lợi thế lớn trong việc thu hút khách mới cũng như giữ chân khách thuê hiện hữu.
Theo JLL Việt Nam, trong năm 2026, nguồn cung mới văn phòng hạng A tại TP.HCM sẽ khá hạn chế. Dự án đáng chú ý nhất là The Kross, dự kiến hoàn thành vào quý II năm nay.
Việc nguồn cung bổ sung ở mức thấp được kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ quá trình cải thiện tỷ lệ lấp đầy, đồng thời giúp mặt bằng giá thuê duy trì ổn định trong các quý tới.
Theo các chuyên gia kinh tế nhận định, sau giai đoạn cạnh tranh mạnh về số lượng dự án, thị trường văn phòng hạng A TP.HCM đang bước sang chu kỳ phát triển bền vững hơn, trong đó yếu tố chất lượng, vị trí và trải nghiệm sử dụng sẽ quyết định năng lực cạnh tranh.
Với nhu cầu thuê ổn định, nguồn cung mới được kiểm soát và vị thế trung tâm kinh tế ngày càng rõ nét, TP.HCM tiếp tục là một trong những điểm đến văn phòng hấp dẫn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
