Giá nhà tăng cao nhưng chưa hình thành bong bóng
Trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục được đẩy lên những nấc thang mới. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận mức giá chào bán cao kỷ lục trong nhiều năm trở lại đây. Tại Hà Nội, giá trung bình đã tiệm cận 100 triệu đồng/m2, tăng khoảng 40% so với năm 2024. TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức bình quân 111 triệu đồng/m2, tăng 23%, trong khi Đà Nẵng đạt khoảng 83 triệu đồng/m2, tăng 14%.
Những con số này đủ để tạo ra cảm giác rằng giá nhà đang leo thang nhanh và vượt khỏi khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực. Trên bề mặt, thị trường dễ khiến nhiều người liên tưởng đến nguy cơ hình thành bong bóng. Tuy nhiên, khi đi sâu hơn vào diễn biến giao dịch, bức tranh thực tế lại phức tạp và phân hóa hơn.
Ở thị trường thứ cấp, Hà Nội từng chứng kiến làn sóng tăng giá mạnh trong những tháng đầu năm. Nhiều căn hộ được đẩy giá thêm vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Nhưng đến giai đoạn cuối năm, đà tăng bắt đầu chững lại. Một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội đã buộc phải rao bán ra, thậm chí chấp nhận cắt lỗ để thu hồi dòng tiền.
Những chuyển động này tạo ra nhiều chỉ dấu đáng chú ý, song theo ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, đây chủ yếu là sự điều chỉnh cục bộ mang tính kỹ thuật, thay vì dấu hiệu đổ vỡ trên diện rộng. Đáng lưu ý, mặt bằng giá tại các khu vực trung tâm và các dự án có chất lượng vẫn được duy trì tương đối ổn định.
Báo cáo thị trường nhà ở quý IV và cả năm 2025 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy xu hướng tương tự. Giá chung cư tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và nhiều đô thị lớn cơ bản đi ngang so với quý trước, dù vẫn neo ở mức cao. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, thay vì tăng nóng mất kiểm soát.
Tính chung cả năm, giá chung cư trên phạm vi cả nước tăng khoảng 20–30% so với năm 2024, song mức tăng tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Đây là chi tiết mang tính then chốt, bởi bong bóng giá thường đi kèm hiện tượng tăng phi mã trên diện rộng, lan sang cả phân khúc bình dân, kèm theo thanh khoản ảo và dòng tiền đầu cơ lan tỏa mạnh. Những biểu hiện này hiện vẫn chưa xuất hiện rõ rệt.
Thực tế, nhiều dự án cụ thể tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường nhiều hơn là đầu cơ thuần túy. Tại Hà Nội, giá rao bán tại Green Diamond dao động từ 130–170 triệu đồng/m2, Golden Park Tower trong khoảng 110–124 triệu đồng/m2. Ở TP. Hồ Chí Minh, Midtown Phú Mỹ Hưng được giao dịch ở mức 118–150 triệu đồng/m2, trong khi Riverpark Premier lên tới khoảng 153 triệu đồng/m2.
Đây đều là những dự án có vị trí trung tâm, pháp lý hoàn chỉnh và tiêu chuẩn phát triển cao, gắn với nhóm khách hàng có năng lực tài chính thực. Mức giá vì vậy phản ánh chất lượng và chi phí đầu vào nhiều hơn là hiện tượng “giá ảo” theo nghĩa đầu cơ ngắn hạn.
Nhìn về năm 2026, triển vọng tăng giá vẫn được duy trì, song biên độ được dự báo sẽ hẹp hơn giai đoạn trước. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, động lực tăng giá trong thời gian tới không đến từ làn sóng đầu cơ, mà chủ yếu xuất phát từ chi phí.
Luật Đất đai mới cùng bảng giá đất dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 sẽ khiến chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng và đền bù gia tăng đáng kể. Song song với đó là áp lực từ chi phí xây dựng, nhân công và tài chính. Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn hạn chế, các yếu tố này buộc chủ đầu tư phải phản ánh dần vào giá bán, tạo ra mặt bằng giá cao hơn nhưng mang tính cấu trúc, thay vì một cơn sốt ngắn hạn.
Không sốt nóng nhưng sức ép giá vẫn hiện hữu
Dù thị trường chưa xuất hiện những dấu hiệu điển hình của bong bóng, áp lực tích tụ bên trong vẫn đang gia tăng từng ngày. Một trong những yếu tố thường bị bỏ sót trong các tranh luận về rủi ro là sự lệch pha kéo dài giữa cung và cầu, yếu tố âm thầm nhưng có sức chi phối mạnh đến mặt bằng giá.
Số liệu của One Mount Group cho thấy trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m2, mức cao nhất từ trước tới nay. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ gần tương đương lượng cung chào bán, phản ánh một thực tế quan trọng: dòng tiền chủ đạo trên thị trường vẫn đến từ nhu cầu ở thực, thay vì làn sóng đầu cơ ngắn hạn như giai đoạn sốt nóng trước đây.
Chính đặc điểm này khiến giá tăng nhưng không tạo ra những cơn sóng ảo. Người mua vẫn xuất hiện, giao dịch vẫn diễn ra, song thị trường vận hành trong trạng thái chậm và chọn lọc hơn. Sự ổn định bề mặt vì thế không đồng nghĩa với việc áp lực đã được giải tỏa.
Cấu trúc nguồn cung mới tiếp tục là nguyên nhân then chốt đẩy mặt bằng giá lên cao. Phần lớn các dự án mở bán trong thời gian qua tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở giá vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Khi tầng đáy của nguồn cung bị nâng lên, giá bình quân tất yếu bị kéo theo, kể cả trong bối cảnh thanh khoản không bùng nổ.
Ở bình diện không gian đô thị, sự phân hóa ngày càng rõ rệt. Tại Hà Nội, khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung nhờ lợi thế về hạ tầng và quỹ đất còn lại, trong khi khu vực lõi trung tâm gần như không còn dư địa phát triển. Giá tại các khu trung tâm vì vậy duy trì ở mức cao, buộc người mua phải dịch chuyển ra xa hơn để tìm kiếm cơ hội an cư. Xu hướng này cũng đang lặp lại tại TP.HCM, nơi ranh giới đô thị liên tục bị đẩy rộng.
Theo đánh giá của One Mount Group, dòng tiền trên thị trường đang rút dần khỏi các hoạt động đầu tư lướt sóng để quay về phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này giúp thị trường tránh được kịch bản bong bóng, nhưng đồng thời cũng phơi bày rõ những điểm nghẽn mang tính cấu trúc.
Áp lực lớn nhất hiện nay không nằm ở rủi ro đổ vỡ, mà ở khả năng tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình. Khi giá tại khu vực trung tâm ngày càng xa tầm với, giấc mơ an cư trở nên khó khăn hơn, ngay cả với những người có thu nhập ổn định.
Dữ liệu hành vi tìm kiếm cho thấy sự thay đổi rõ nét trong tâm lý thị trường. Trong khi chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì mức quan tâm tương đối, các phân khúc mang nặng tính đầu tư như đất nền, biệt thự và nhà phố lại sụt giảm mạnh. Thị trường đang tự thanh lọc đầu cơ, nhưng đồng thời để lộ một khoảng trống lớn về sản phẩm nhà ở phù hợp với đại đa số cư dân đô thị.
Từ góc nhìn chính sách, nhiều chuyên gia cho rằng lời giải căn cơ không nằm ở các biện pháp hành chính ngắn hạn nhằm “hãm” đà tăng giá. Việc can thiệp bằng mệnh lệnh thường chỉ tạo hiệu ứng tức thời, trong khi gốc rễ của vấn đề nằm ở nguồn cung. Đẩy nhanh thủ tục pháp lý, mở rộng quỹ đất phát triển, thúc đẩy nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý, song song với đầu tư hạ tầng liên vùng, mới là những giải pháp mang tính dài hạn.
Khi không gian đô thị được mở rộng một cách thực chất và nguồn cung phù hợp được bổ sung đều đặn, áp lực giá mới có thể được hóa giải theo cách tự nhiên, thay vì bằng những cú phanh hành chính ngắn hạn.
Nhìn tổng thể, nếu giá chung cư trong thời gian tới tăng chậm lại, đó không phải là dấu hiệu của bong bóng vỡ, mà là biểu hiện của một thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cấu trúc. Giá nhà tiếp tục nhích lên trong năm 2026 nhiều khả năng phản ánh chi phí đất đai, cấu trúc đô thị và sự khan hiếm nguồn cung, hơn là một cơn sốt đầu cơ.
Vấn đề cốt lõi vì thế không còn nằm ở câu hỏi giá có giảm hay không, mà là làm thế nào để nhiều người hơn có thể tìm được chỗ đứng của mình trong mặt bằng giá mới đang hình thành.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
