Dòng tiền đang rời trung tâm Hà Nội
Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một sự dịch chuyển âm thầm nhưng ngày càng rõ nét. Khi giá căn hộ tại các quận nội đô liên tục thiết lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, dòng tiền không biến mất mà đang tìm đến những khu vực xa trung tâm hơn, nơi giá bán vẫn còn dư địa và cơ hội tăng trưởng được đánh giá hấp dẫn hơn.
Trong nhiều năm, khu vực nội đô luôn được xem là đích đến của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư. Tuy nhiên, làn sóng tăng giá kéo dài từ sau đại dịch đã khiến bức tranh thay đổi đáng kể. Nếu giai đoạn 2019-2020, người mua vẫn có thể tìm thấy những dự án căn hộ mới với giá từ 30-40 triệu đồng/m² thì hiện nay phân khúc này gần như đã biến mất hoàn toàn khỏi thị trường sơ cấp.
Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện dao động quanh ngưỡng 80-100 triệu đồng/m² tùy khu vực và phân khúc. Nhiều dự án mới tại khu vực nội đô và cận trung tâm đã vượt mốc 120 triệu đồng/m², thậm chí một số dự án cao cấp ghi nhận mức giá tiệm cận hoặc vượt 150 triệu đồng/m². Điều đó đồng nghĩa một căn hộ diện tích khoảng 70m² hiện có giá từ 6-10 tỷ đồng, vượt xa khả năng tiếp cận của nhiều gia đình trẻ.
Khoảng cách ngày càng lớn giữa tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng thu nhập đang khiến không ít người mua buộc phải thay đổi kế hoạch. Thay vì cố gắng sở hữu một căn hộ tại khu vực trung tâm, nhiều gia đình chấp nhận dịch chuyển ra xa hơn để đổi lấy diện tích sống rộng rãi hơn và áp lực tài chính thấp hơn.
Chị Nguyễn Thu Hương (35 tuổi, nhân viên văn phòng phường Hà Đông, Hà Nội) cho biết gia đình từng dành nhiều tháng tìm kiếm căn hộ tại khu vực Mỹ Đình và Thanh Xuân nhưng liên tục "choáng" trước mặt bằng giá mới. "Những căn hộ phù hợp nhu cầu đều có giá từ 7-8 tỷ đồng trở lên. Nếu mua, gia đình tôi sẽ phải vay ngân hàng quá nhiều. Cuối cùng, chúng tôi quyết định chuyển hướng sang một dự án tại Gia Lâm. Dù xa trung tâm hơn nhưng giá dễ tiếp cận hơn, môi trường sống cũng thoáng và nhiều tiện ích cho con nhỏ", chị Hương chia sẻ.
Không chỉ người mua ở thực, giới đầu tư cũng bắt đầu thay đổi chiến lược. Sau nhiều năm tăng trưởng mạnh, giá bất động sản nội đô đã lên mặt bằng rất cao, khiến dư địa tăng giá trong tương lai không còn quá lớn. Trong khi đó, các khu vực vùng ven vẫn đang trong quá trình đô thị hóa, sở hữu quỹ đất rộng và được hưởng lợi từ hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như Vành đai 4, các cây cầu mới vượt sông Hồng và các trục giao thông kết nối khu Đông, khu Tây với trung tâm thành phố.
Theo anh Trần Văn Nam, môi giới bất động sản chuyên khu vực phía Đông Hà Nội, xu hướng khách hàng dịch chuyển khỏi khu vực nội đô đã diễn ra khá rõ trong khoảng hai năm trở lại đây. Nếu trước đây phần lớn khách hàng tìm kiếm căn hộ tập trung ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân hay Nam Từ Liêm thì hiện nay lượng khách quan tâm tới Gia Lâm, Đông Anh hoặc các khu vực nằm dọc tuyến Vành đai 4 tăng đáng kể.
"Nhiều khách hàng chấp nhận di chuyển thêm 15-20 phút mỗi ngày để đổi lấy mức giá hợp lý hơn. Với cùng số tiền mua một căn hộ diện tích trung bình ở nội đô, họ có thể sở hữu căn hộ rộng hơn hoặc một sản phẩm có chất lượng tốt hơn tại các khu đô thị vùng ven. Đây đang là xu hướng rất rõ trên thị trường", anh Nam nhận định.
Đây cũng là lý do những cái tên như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Mê Linh hay Thanh Trì đang trở thành tâm điểm quan tâm của cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư. Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển khỏi những khu vực đã phát triển tương đối bão hòa để tìm kiếm cơ hội tại các cực tăng trưởng mới của Thủ đô. Nhiều khu vực từng được xem là ngoại thành hiện ghi nhận tốc độ tăng giá thuộc nhóm cao nhất thị trường nhờ kỳ vọng hạ tầng và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ.
Diễn biến thị trường cho thấy mặt bằng giá mới đang dần hình thành tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội. Tại nhiều dự án ở Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức hay Thanh Trì, giá căn hộ hiện dao động phổ biến từ 60-100 triệu đồng/m² tùy vị trí, chất lượng sản phẩm và hệ thống tiện ích. So với giai đoạn 2019-2020, khi không ít dự án vùng ven chỉ có giá khoảng 30-40 triệu đồng/m², mặt bằng giá hiện nay đã tăng đáng kể.
Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa nhiều dự án vùng ven với khu vực nội đô đang ngày càng thu hẹp. Nếu như vài năm trước, người mua có thể dễ dàng tìm thấy căn hộ tại các huyện ngoại thành với mức giá chỉ bằng một nửa khu vực trung tâm thì hiện nay mức chênh lệch này đã giảm mạnh. Thực tế đó cho thấy dòng tiền không đơn thuần tìm đến những nơi có giá rẻ hơn, mà đang đặt cược vào những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, quy hoạch và quá trình mở rộng không gian đô thị của Hà Nội.
Điều đáng chú ý là sự dịch chuyển này không diễn ra do thị trường suy yếu. Ngược lại, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Thay đổi nằm ở chỗ người mua đang tính toán lại bài toán hiệu quả tài chính và chất lượng sống trong bối cảnh giá nhà trung tâm tăng quá nhanh. Thay vì chấp nhận bỏ ra 7-10 tỷ đồng cho một căn hộ tại khu vực nội đô, nhiều người lựa chọn các khu đô thị mới ở vùng ven với mức giá dễ tiếp cận hơn, không gian sống rộng rãi hơn và hệ thống tiện ích ngày càng hoàn thiện.
Vùng ven trở thành tâm điểm mới
Nếu trước đây cụm từ “vùng ven” thường gắn với hình ảnh hạ tầng thiếu đồng bộ, khoảng cách xa trung tâm và thanh khoản thấp thì hiện nay bức tranh đã hoàn toàn khác.
Hàng loạt công trình trọng điểm đang từng bước làm thay đổi cấu trúc đô thị Hà Nội. Các tuyến đường vành đai, hệ thống cầu vượt sông Hồng, các trục giao thông hướng tâm cùng quy hoạch mở rộng không gian đô thị đang giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa trung tâm và các khu vực ngoại thành.
Sự cải thiện mạnh mẽ về hạ tầng khiến khoảng cách địa lý không còn là rào cản lớn như trước. Thay vì mất hàng giờ để di chuyển, nhiều khu đô thị mới ở Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức hiện chỉ cách khu vực trung tâm từ 20-30 phút đi xe.
Trong bối cảnh đó, các đại đô thị quy mô lớn với hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh đang trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với người mua nhà. Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên, khu thể thao và hệ thống dịch vụ đồng bộ giúp nhiều dự án vùng ven mang lại chất lượng sống không thua kém khu vực nội đô.
Chính sự thay đổi này đang kéo theo một làn sóng dịch chuyển dân cư và dòng vốn đầu tư. Những địa phương từng được xem là ngoại thành nay dần trở thành những trung tâm phát triển mới.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc không gian phát triển để giải quyết áp lực ngày càng lớn tại khu vực trung tâm. Quá trình đô thị hóa nhanh trong nhiều năm qua đã khiến nội đô đối mặt với tình trạng quá tải hạ tầng, áp lực dân số, quỹ đất ngày càng hạn hẹp và mặt bằng giá nhà ở liên tục leo thang.
Ông Đính cho rằng thay vì tiếp tục phát triển theo mô hình tập trung vào khu vực lõi, Hà Nội cần hình thành các cực phát triển mới đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và tiện ích để giãn dân, giảm tải áp lực cho trung tâm. Theo vị chuyên gia, giá trị bất động sản trong giai đoạn mới không còn được quyết định bởi những cơn sốt ngắn hạn mà phải dựa trên nền tảng hạ tầng, nhu cầu thực và khả năng phát triển thực chất của từng khu vực. Những địa bàn như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức hay các khu vực phía Bắc và phía Tây Hà Nội đang dần trở thành các cực tăng trưởng mới trong cấu trúc đô thị đa trung tâm của Thủ đô.
Tuy nhiên, hệ quả của quá trình này là mặt bằng giá tại vùng ven cũng đang tăng rất nhanh. Nhiều dự án tại Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức hiện đã ghi nhận mức giá tiệm cận hoặc ngang bằng một số quận nội thành. Điều đó cho thấy vùng ven Hà Nội không còn là thị trường giá rẻ như cách đây vài năm.
Thực tế, những gì đang diễn ra không đơn thuần là hiện tượng dòng tiền chạy theo giá rẻ. Đây là quá trình tái cấu trúc không gian đô thị khi Hà Nội chuyển dần từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực lõi sang mô hình đa cực với nhiều trung tâm mới.
Trong tương lai, các quận trung tâm nhiều khả năng sẽ tiếp tục là sân chơi của nhóm khách hàng có thu nhập cao và nguồn cung ngày càng hạn chế. Trong khi đó, phần lớn nhu cầu nhà ở mới sẽ được hấp thụ bởi các khu vực vệ tinh đang phát triển mạnh về hạ tầng và tiện ích.
Nói cách khác, dòng tiền không thực sự rời khỏi Hà Nội. Nó chỉ đang dịch chuyển từ những khu vực đã phát triển đến ngưỡng cao sang những vùng đất đang trên hành trình trở thành trung tâm mới. Và khi quá trình này hoàn tất, những địa danh như Gia Lâm, Đông Anh hay Hoài Đức có thể sẽ không còn được nhắc đến như “vùng ven”, mà trở thành những cực tăng trưởng quan trọng trong cấu trúc đô thị mới của Thủ đô.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
