Bước chuyển mạnh của chính sách bất động sản: Gỡ nút thắt pháp lý, mở nguồn cung nhà ở

Từ hoàn thiện thể chế đất đai, khơi thông dự án tồn đọng đến cải cách thủ tục đầu tư và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, một loạt chính sách mới đang tạo ra bước chuyển đáng kể cho thị trường sau thời gian dài trầm lắng.

Mở hành lang pháp lý, gỡ vướng cho dự án tồn đọng

Một trong những điểm nhấn quan trọng là việc Quốc hội thông qua Nghị quyết số 171/2024/QH15 vào cuối năm 2024, cho phép thí điểm phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở để thực hiện dự án, miễn phù hợp với quy hoạch.

Cơ chế này được đánh giá là bước “cởi trói” mang tính đột phá, giải quyết điểm nghẽn lớn nhất của thị trường trong nhiều năm qua, khi hàng loạt dự án bị đình trệ do không thể hoàn tất thủ tục đất đai theo quy định cũ.

Trên cơ sở đó, Nghị định số 75/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 đến hết 31/3/2030) đã quy định chi tiết về tiêu chí lựa chọn đất, quy trình pháp lý, quy hoạch và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, qua đó tạo hành lang pháp lý đầy đủ để triển khai các dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thỏa thuận.

Song song với việc mở đường cho dự án mới, Chính phủ cũng tập trung tháo gỡ các dự án tồn đọng kéo dài. Việc thành lập Ban Chỉ đạo 751 và ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 đã giúp nhiều dự án “đắp chiếu” trong thời gian dài được khởi động trở lại, từng bước bổ sung nguồn cung cho thị trường và khơi thông nguồn lực xã hội đang bị ách tắc.

Theo tổng hợp từ các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, việc bám sát chỉ đạo của Trung ương và Thủ tướng Chính phủ đã mang lại kết quả rõ rệt.

Các địa phương này đã rà soát, xử lý 2.161 dự án và cơ sở nhà đất theo Đề án 153, Kết luận số 77-KL/TW và Nghị quyết số 170/2024/QH15. Trong đó, riêng 4 địa phương gồm Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa đã hoàn thành xử lý 1.759 dự án, đạt tỷ lệ 81,39%, với tổng vốn đầu tư khoảng 220.433 tỷ đồng và đưa hơn 6.101 ha đất vào khai thác, sử dụng.

Chính sách đặc thù cho nhà ở xã hội

Nghị định số 261/2025/NĐ-CP và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù trong phát triển NOXH được xem là bước hoàn thiện quan trọng sau nhiều năm triển khai còn vướng mắc.

Điểm mới nổi bật của Nghị định 261/2025/NĐ-CP là quy định rõ số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, thay cho việc bố trí 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng NOXH. Trước đó, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP chưa quy định cụ thể cách tính khoản tiền này, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau giữa các địa phương, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp.

Việc làm rõ phương pháp xác định được kỳ vọng sẽ khắc phục tình trạng lúng túng, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và đúng đối tượng trong triển khai NOXH. Cùng với đó, điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách NOXH cũng được điều chỉnh theo hướng tiệm cận hơn với thực tế chi phí sinh hoạt tại đô thị. Theo quy định mới, người độc thân được mua NOXH nếu có thu nhập bình quân không quá 20 triệu đồng/tháng; trường hợp độc thân nhưng nuôi con dưới 18 tuổi, mức thu nhập tối đa là 30 triệu đồng/tháng; với hộ gia đình, tổng thu nhập của hai vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng/tháng.

Ngoài ra, việc hình thành Quỹ Nhà ở Quốc gia theo Nghị định số 302/2025/NĐ-CP, nhằm triển khai Nghị quyết số 201/2025/QH15. Quỹ được tổ chức theo hai cấp, gồm Quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và Quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập. Mục tiêu trọng tâm của Quỹ là phát triển NOXH để cho thuê, đồng thời được phép mua nhà ở thương mại để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

Nguồn hình thành Quỹ được xác định đa dạng, bao gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho NOXH, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các nguồn đóng góp hợp pháp trong và ngoài nước. Theo đánh giá của các chuyên gia, việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập NOXH, đặc biệt là NOXH cho thuê, là hướng đi chiến lược, phù hợp với kinh nghiệm quốc tế từ các quốc gia như Singapore, Hàn Quốc hay Đức.

Bên cạnh nguồn cung, chính sách tín dụng cũng được đẩy mạnh nhằm hỗ trợ người mua nhà, nhất là người trẻ. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành văn bản số 5312/NHNN-CSTT, triển khai chương trình cho vay ưu đãi đối với người dưới 35 tuổi mua NOXH.

Theo đó, trong 5 năm đầu, lãi suất cho vay thấp hơn 2% so với mức trung bình của 4 ngân hàng thương mại nhà nước, tương đương 5,9%/năm trong giai đoạn từ 1/7/2025 đến 31/12/2025. Sau thời gian ưu đãi, người vay tiếp tục được hưởng mức lãi suất thấp hơn 1% trong 10 năm tiếp theo, với lãi suất được cập nhật định kỳ 6 tháng/lần.

Tuy nhiên, thực tế triển khai cho thấy vẫn còn những thách thức, khi một số ngân hàng đã tạm dừng hoặc điều chỉnh lãi suất ưu đãi vào cuối năm, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng trở lại.

PV

Nguồn: thuongtruong.com.vn