Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, quá trình này không chỉ góp phần giảm áp lực lên khu vực trung tâm mà còn tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản, hạ tầng và kinh tế vùng trong dài hạn.
Từ đô thị đơn tâm đến siêu đô thị đa cực
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP.HCM đang sở hữu quy mô đủ lớn để trở thành một siêu đô thị với dân số khoảng 14 triệu người, chiếm khoảng 14% dân số cả nước. Đồng thời, GRDP của thành phố đạt khoảng 1,55 triệu tỷ đồng, tương đương gần 24,5% quy mô nền kinh tế và gấp khoảng hai lần Hà Nội.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, GRDP của TP.HCM tăng 8,55%, mức cao nhất trong vòng 10 năm qua, trong khi thành phố thu hút khoảng 1,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới.
Quy mô dân số và kinh tế ngày càng lớn đồng nghĩa với việc TP.HCM phải đối mặt với áp lực gia tăng về hạ tầng, giao thông, nhà ở và dịch vụ đô thị. Thực tế, khu vực TP.HCM cũ vẫn ghi nhận mật độ dân số rất cao tại các quận trung tâm, trong khi dòng di cư tiếp tục tập trung về khu vực lõi, gây sức ép lớn lên hệ thống giao thông và hạ tầng xã hội.
Trong bối cảnh đó, Batdongsan.com.vn cho rằng mô hình phát triển theo hướng "vết dầu loang", với một trung tâm duy nhất, không còn phù hợp với quy mô phát triển mới của thành phố. Thay vào đó, TP.HCM đang được định hướng phát triển theo mô hình tập hợp đô thị đa cực, trong đó mỗi khu vực đảm nhận một vai trò riêng nhưng được kết nối thành một chỉnh thể thống nhất.
Theo định hướng quy hoạch, khu vực TP.HCM cũ sẽ tiếp tục giữ vai trò trung tâm tài chính, kinh tế tri thức và công nghệ cao; Bình Dương trở thành cực phát triển công nghiệp, chế biến chế tạo; trong khi khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu được định hướng phát triển kinh tế biển, cảng biển quốc tế và công nghiệp năng lượng. Các trung tâm này sẽ liên kết chặt chẽ thông qua mạng lưới giao thông và hạ tầng vùng, thay vì phát triển theo mô hình phụ thuộc vào một khu vực trung tâm như trước đây.
Batdongsan.com.vn nhận định, đây là bước chuyển từ mô hình "đa trung tâm" sang "tập hợp đô thị", trong đó các cực tăng trưởng có tính chuyên môn hóa cao, bổ trợ lẫn nhau và cùng tạo động lực cho toàn vùng.
Hạ tầng liên vùng mở ra không gian phát triển mới cho bất động sản
Để hiện thực hóa mô hình siêu đô thị đa cực, hạ tầng được xem là yếu tố quyết định. Báo cáo chỉ ra rằng hàng loạt công trình giao thông chiến lược đang được triển khai sẽ tạo nên mạng lưới kết nối xuyên suốt giữa các cực tăng trưởng.
Trong đó có sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1, Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cùng hệ thống các tuyến metro kết nối trung tâm với TP. Thủ Đức, Bình Dương, Cần Giờ và sân bay Long Thành.
Theo Batdongsan.com.vn, khi các tuyến giao thông này hoàn thành, khoảng cách di chuyển giữa các khu vực sẽ được rút ngắn đáng kể, tạo điều kiện để dân cư và doanh nghiệp dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh, góp phần giảm áp lực cho khu vực nội đô.
Đơn vị nghiên cứu cũng dẫn kinh nghiệm từ Vùng đô thị Seoul của Hàn Quốc. Trước đây, Seoul từng đối mặt với tình trạng quá tải dân số và hạ tầng tương tự TP.HCM hiện nay.
Thông qua chiến lược phát triển đa cực, Hàn Quốc đã từng bước chuyên môn hóa các trung tâm kinh tế, trong đó Seoul tập trung tài chính và quản lý, Gyeonggi phát triển công nghiệp công nghệ cao, còn Incheon trở thành trung tâm logistics và cảng hàng không quốc tế. Song song với đó là đầu tư mạnh vào hệ thống metro, đường cao tốc và các tuyến vành đai liên vùng.
Theo nghiên cứu, quá trình này không chỉ giúp giãn dân khỏi khu vực trung tâm mà còn tạo nền tảng cho tăng trưởng kinh tế bền vững và duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản trong dài hạn.
Batdongsan.com.vn cho rằng, TP.HCM đang đứng trước cơ hội tương tự khi sở hữu quỹ đất mở rộng cùng hệ thống hạ tầng liên vùng ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, để mô hình đa cực phát huy hiệu quả, việc phát triển hạ tầng cần đi trước một bước và được triển khai đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch dân cư và quy hoạch phát triển kinh tế.
Đơn vị nghiên cứu nhận định, trong giai đoạn tới, các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ mạng lưới giao thông chiến lược như TP. Thủ Đức, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và các hành lang kết nối liên vùng sẽ tiếp tục thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ thực tế của các dự án hạ tầng thay vì các yếu tố đầu cơ ngắn hạn như trước.
Theo Batdongsan.com.vn, quá trình chuyển đổi từ đô thị đơn tâm sang siêu đô thị đa cực không chỉ mở rộng không gian phát triển của TP.HCM mà còn tạo nền tảng cho việc phân bổ lại dân cư, tái cấu trúc các cực tăng trưởng và hình thành một thị trường bất động sản phát triển cân bằng, bền vững hơn trong tương lai.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
