Đây là nhận định được đưa ra trong báo cáo nhìn lại 10 năm thị trường bất động sản Việt Nam do Cushman & Wakefield Việt Nam công bố trong tháng 4/2026. Theo đơn vị này, khu vực phía Nam tiếp tục giữ vai trò đầu tàu công nghiệp của cả nước nhờ nền tảng sản xuất phát triển, hệ thống logistics tương đối hoàn chỉnh và sức hút ổn định đối với dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Một thập kỷ tăng trưởng mạnh mẽ về quy mô và giá thuê
Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy trong 10 năm qua, phân khúc đất khu công nghiệp tại miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng cả về nguồn cung lẫn giá thuê.
Cụ thể, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tăng 80,21%, trong khi giá thuê sơ cấp trung bình tăng tới 120,5%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 9,18%.
Điều này phản ánh nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp sản xuất trong và ngoài nước, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam nổi lên như một trung tâm sản xuất mới trong chuỗi cung ứng khu vực.
Ở nhóm tài sản xây sẵn, phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW) ghi nhận tổng nguồn cung tăng 141% trong 10 năm, còn giá thuê tăng 43,8%, tương đương CAGR 5,3%.
Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nguồn cung 134%, với giá thuê tăng 16,7%, tương đương CAGR 2,2%.
Theo giới chuyên gia, đây là giai đoạn thị trường phát triển mạnh về chiều rộng, với hàng loạt khu công nghiệp mới được mở rộng hoặc thành lập, kéo theo nhu cầu lớn về nhà xưởng, kho bãi phục vụ sản xuất và lưu trữ hàng hóa.
Cùng với xu hướng dịch chuyển sản xuất toàn cầu, miền Nam trở thành điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế gần cảng biển, hệ sinh thái công nghiệp hoàn thiện và khả năng kết nối thuận tiện tới các trung tâm tiêu dùng lớn.
Báo cáo của Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường hiện đã chuyển từ giai đoạn “mở rộng mạnh mẽ” sang giai đoạn “tinh chỉnh để gia tăng giá trị”.
Điều này đồng nghĩa, yếu tố cạnh tranh trong thời gian tới sẽ không chỉ nằm ở diện tích đất hay mức giá thuê, mà tập trung nhiều hơn vào tiêu chuẩn nhà xưởng hiện đại, khả năng tối ưu vận hành, ứng dụng công nghệ, tiêu chí ESG và mức độ tích hợp với chuỗi cung ứng toàn cầu.
Sự thay đổi này xuất phát từ nhu cầu ngày càng cao của khách thuê quốc tế. Các doanh nghiệp hiện không chỉ tìm kiếm mặt bằng sản xuất đơn thuần mà còn ưu tiên địa điểm có thể hỗ trợ vận hành hiệu quả, đảm bảo logistics ổn định và giảm thiểu rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng.
Theo Cushman & Wakefield, chính những động lực mang tính cấu trúc như mở rộng thương mại quốc tế, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và sức hấp dẫn của Việt Nam với vai trò cứ điểm sản xuất đã duy trì lực cầu mạnh cho bất động sản công nghiệp miền Nam.
Tại khu vực phía Nam, xu hướng này đang thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên sâu và cấu trúc tăng trưởng vùng ngày càng rõ nét.
Theo phạm vi nghiên cứu của Cushman & Wakefield, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam gồm TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai hiện có tổng nguồn cung đất khu công nghiệp khoảng 36.400 ha tại 161 dự án.
Ngoài ra, khu vực này đang sở hữu khoảng 6,60 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn tại 205 dự án và 6,65 triệu m2 nhà kho xây sẵn tại 189 dự án.
Những con số trên cho thấy khu vực phía Nam tiếp tục là trung tâm sản xuất - logistics lớn nhất cả nước, nơi tập trung nhiều ngành nghề từ điện tử, cơ khí, dệt may đến thương mại điện tử và chuỗi cung ứng tiêu dùng nhanh.
Nguồn cung tiếp tục mở rộng đến năm 2036
Trong dài hạn, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung bất động sản công nghiệp miền Nam sẽ tiếp tục tăng mạnh trong 10 năm tới.
Cụ thể, đến năm 2036, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại khu vực dự kiến đạt tối thiểu 58.557 ha tại khoảng 250 dự án.
Ở phân khúc tài sản xây sẵn, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến tăng lên 7,76 triệu m2, trong khi nhà kho xây sẵn có thể đạt khoảng 7,31 triệu m2.
Theo các chuyên gia, đà mở rộng này sẽ củng cố vai trò của miền Nam như một hành lang trọng yếu về sản xuất, logistics và đầu tư công nghiệp của Việt Nam.
Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, tăng trưởng tương lai sẽ được quyết định nhiều hơn bởi chất lượng sản phẩm, chiến lược vị trí và mức độ liên kết với mạng lưới cung ứng rộng lớn.
Những địa bàn có lợi thế về cao tốc, cảng biển, sân bay, trung tâm logistics và nguồn lao động chất lượng cao sẽ có cơ hội bứt phá mạnh hơn trong chu kỳ mới.
Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê - Công nghiệp & Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường công nghiệp miền Nam đã tăng trưởng mạnh suốt thập kỷ qua, song trọng tâm giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất.
Theo bà Đoan, kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn.
Đối với cả nhà đầu tư lẫn khách thuê, thị trường hiện nay đang trở nên chuyên môn hóa sâu hơn và cạnh tranh khác biệt hơn so với trước.
Bà Đoan cũng cho biết, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi nền tảng sản xuất mạnh, mạng lưới logistics sẵn có và nguồn cung tương lai dồi dào.
Tuy nhiên, cùng với đó là kỳ vọng ngày càng cao từ khách thuê. Nhu cầu hiện đang dịch chuyển sang các tài sản công nghiệp được quy hoạch bài bản hơn, mô hình nhà xưởng - kho vận hiện đại hơn, đồng thời phải đáp ứng đồng thời hiệu quả sản xuất và khả năng chống chịu chuỗi cung ứng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
