Ai sẵn sàng chi 20-30 tỷ đồng?
Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phân hóa rõ nét. Nếu phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm nguồn cung và thanh khoản chậm, thì ở chiều ngược lại, nhiều dự án thấp tầng tại Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh và các đô thị vệ tinh vẫn liên tục ghi nhận các giao dịch trị giá từ vài chục tỷ đồng.
Đằng sau những hợp đồng mua bán ấy là một sự thay đổi đáng chú ý trong cấu trúc tài sản của xã hội. Nếu cách đây một thập kỷ, khách hàng của phân khúc siêu sang chủ yếu là các đại gia bất động sản, chủ doanh nghiệp lớn hoặc những gia đình giàu có qua nhiều thế hệ, thì ngày nay một lớp người giàu mới đang nổi lên mạnh mẽ.
Đó không còn là những người giàu nhờ sở hữu đất đai từ sớm hay hưởng lợi từ các chu kỳ tăng giá bất động sản kéo dài. Thay vào đó là những cá nhân làm giàu từ chứng khoán, công nghệ, thương mại điện tử, logistics, sản xuất xuất khẩu và các ngành nghề của nền kinh tế số. Sự thay đổi này cho thấy quyền lực tài sản trong nền kinh tế đang dần dịch chuyển từ những ngành nghề truyền thống sang các lĩnh vực tạo ra giá trị mới.
Sự gia tăng nhanh chóng của tầng lớp giàu có là một trong những yếu tố quan trọng tạo nên nguồn cầu cho phân khúc nhà ở giá trị lớn. Theo báo cáo Wealth Report 2025 của Knight Frank, Việt Nam hiện có 5.459 cá nhân sở hữu tài sản ròng trên 10 triệu USD, đứng thứ 6 Đông Nam Á. Đáng chú ý, Knight Frank dự báo đến năm 2028, số người sở hữu tài sản trên 30 triệu USD tại Việt Nam sẽ đạt khoảng 978 người, tăng 30% so với năm 2023.
Một trong những nhóm khách hàng nổi bật nhất là các nhà đầu tư chứng khoán. Sau nhiều năm phát triển của thị trường vốn, không ít người đã tích lũy được khối tài sản lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Tính đến đầu năm 2026, Việt Nam đã có hơn 12,1 triệu tài khoản chứng khoán, tương đương hơn 12% dân số. Dĩ nhiên không phải tất cả đều giàu, nhưng quy mô ngày càng lớn của thị trường vốn đang tạo ra một thế hệ nhà đầu tư mới, những người có thể kiếm được trong một chu kỳ tăng giá số tiền tương đương giá trị của một căn biệt thự.
Điều đáng chú ý là với nhóm khách hàng này, bất động sản không còn là công cụ làm giàu như giai đoạn trước mà là nơi bảo toàn thành quả làm giàu. Sau khi kiếm được tiền từ cổ phiếu, quỹ đầu tư hay hoạt động kinh doanh, nhiều người lại tìm đến nhà đất như một cách “khóa lợi nhuận” trong dài hạn.
Một nhóm khác đang nổi lên mạnh mẽ là các chủ doanh nghiệp vừa và nhỏ trong lĩnh vực thương mại điện tử, logistics, giáo dục, dịch vụ và xuất khẩu. Đây là thế hệ doanh nhân trưởng thành cùng quá trình chuyển đổi số của nền kinh tế. Không sở hữu những đế chế công nghiệp đồ sộ, nhưng nhờ mô hình kinh doanh tinh gọn, khả năng mở rộng nhanh và chi phí thấp, nhiều doanh nghiệp đã tạo ra khối tài sản đáng kể chỉ sau vài năm hoạt động.
Đặc biệt, sự bùng nổ của công nghệ đang góp phần hình thành lớp triệu phú mới tại Việt Nam. Theo báo cáo của New World Wealth và Henley & Partners, Việt Nam hiện có khoảng 19.400 triệu phú USD, tăng gần gấp đôi trong giai đoạn 2013-2023. Phần lớn sự gia tăng đến từ các lĩnh vực công nghệ, tài chính, thương mại điện tử và dịch vụ số.
Đây cũng là điểm khác biệt của thị trường hiện nay. Người mua nhà 20-30 tỷ đồng không nhất thiết là những cái tên nổi tiếng trên thương trường. Họ có thể là một nhà sáng lập startup vừa gọi vốn thành công, một kỹ sư sở hữu lượng cổ phần đáng kể tại doanh nghiệp công nghệ, một nhà đầu tư chứng khoán lâu năm hay chủ một doanh nghiệp logistics quy mô vừa. Họ ít xuất hiện trên các bảng xếp hạng người giàu nhưng lại sở hữu sức mua đủ lớn để tạo nên những giao dịch hàng chục tỷ đồng.
Bên cạnh đó còn có dòng tiền từ Việt kiều và những người sở hữu tài sản xuyên biên giới. Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, bất động sản tại các đô thị lớn vẫn được xem là nơi neo giữ tài sản an toàn. Điều này giúp phân khúc nhà ở cao cấp duy trì sức cầu ngay cả khi thị trường chung gặp khó khăn.
Ở một góc độ nào đó, những căn nhà trị giá 20-30 tỷ đồng đang trở thành thước đo cho sự hình thành của tầng lớp "giàu mới" tại Việt Nam. Họ không giàu lên nhờ đất, mà dùng tiền kiếm được từ chứng khoán, công nghệ và kinh doanh để mua đất. Và chính sự dịch chuyển đó đang tạo nên một chân dung hoàn toàn khác của người mua bất động sản cao cấp trong giai đoạn hiện nay.
Dòng tiền của giới giàu đang chảy về đâu?
Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm đã giảm đáng kể so với giai đoạn đỉnh năm 2023, giá vàng liên tục biến động mạnh còn thị trường chứng khoán luôn tiềm ẩn những rủi ro ngắn hạn, bất động sản tiếp tục được xem là một trong những kênh lưu giữ tài sản quan trọng đối với nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao.
Báo cáo The Wealth Report 2025 của Knight Frank cho thấy 44% các văn phòng quản lý tài sản gia đình (family office) trên toàn cầu dự kiến tăng tỷ trọng đầu tư vào bất động sản trong thời gian tới. Trung bình, bất động sản hiện chiếm khoảng 22,5% danh mục đầu tư của giới siêu giàu thế giới, cho thấy vai trò đặc biệt của loại tài sản này trong chiến lược bảo toàn và chuyển giao tài sản dài hạn.
Theo ông Paul Tostevin, Giám đốc Nghiên cứu toàn cầu của Savills, trong làn sóng tái phân bổ tài sản toàn cầu, Việt Nam đang ngày càng trở thành điểm đến hấp dẫn đối với dòng vốn của giới giàu nhờ triển vọng tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và sự phát triển của thị trường bất động sản cao cấp.
Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đang chứng kiến xu hướng dịch chuyển từ tài sản tài chính sang tài sản hữu hình. Không còn là câu chuyện đầu cơ theo sóng như những giai đoạn trước, dòng tiền lớn ngày càng ưu tiên những bất động sản có giá trị sử dụng thực, nguồn cung hữu hạn và khả năng tích lũy giá trị trong dài hạn.
Đáng chú ý, dòng tiền hiện nay không tập trung vào mọi phân khúc bất động sản. Giới có tài sản lớn thường ưu tiên nhà phố, biệt thự và các sản phẩm thấp tầng tại những khu vực có hạ tầng hoàn thiện hoặc có tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Đây là những tài sản có tính khan hiếm cao, khó bị pha loãng nguồn cung và thường giữ giá tốt hơn trong các chu kỳ điều chỉnh của thị trường.
Một khảo sát được công bố năm 2025 cho thấy người Việt có xu hướng ưu tiên nắm giữ tài sản hữu hình. Trung bình, khoảng 31% tài sản của nhóm giàu được phân bổ vào bất động sản, cao hơn nhiều so với nhiều loại tài sản tài chính khác. Điều này phản ánh tâm lý coi bất động sản là nơi lưu giữ tài sản an toàn của giới có tiền tại Việt Nam.
Sự dịch chuyển dòng tiền cũng cho thấy khoảng cách ngày càng rõ giữa thị trường dành cho số đông và thị trường dành cho nhóm người có tài sản lớn. Trong khi phần lớn người dân vẫn tập trung vào nhu cầu tìm kiếm nhà ở dưới 5 tỷ đồng thì phân khúc 20-30 tỷ đồng đang trở thành sân chơi của một bộ phận nhỏ nhưng sở hữu năng lực tài chính vượt trội.
Nếu giai đoạn 2015-2021, bất động sản là công cụ giúp nhiều người trở nên giàu có, thì hiện nay vai trò của nó đang thay đổi. Với một bộ phận nhà đầu tư đã tích lũy được khối tài sản lớn, bất động sản không còn là nơi tìm kiếm mức sinh lời đột biến, mà trở thành "kho chứa của cải" trong dài hạn.
Chính sự dịch chuyển này đang tạo ra một thị trường vận hành theo logic riêng, nơi những căn nhà trị giá 20-30 tỷ đồng vẫn tìm được người mua ngay cả khi phần lớn người dân ngày càng xa giấc mơ sở hữu nhà ở.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
