Định hình các cực phát triển mới dọc tuyến Metro số 2
UBND TP.HCM vừa chính thức phê duyệt ranh giới nghiên cứu quy hoạch 5 khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 2 Bến Thành - Tham Lương với tổng diện tích gần 940 ha.
Dự án này là một trong những dự án TOD quy mô lớn nhất mà TP.HCM triển khai kể từ khi Nghị quyết 98 cho phép thành phố áp dụng các cơ chế đặc thù trong phát triển đô thị gắn với hệ thống đường sắt đô thị.
Tuyến Metro số 2 có chiều dài gần 11,3 km, kết nối khu vực trung tâm thành phố với cửa ngõ Tây Bắc. Dự án gồm 10 ga ngầm, 1 ga trên cao cùng khu depot tại Tham Lương, dự kiến hoàn thành vào năm 2030.
Theo quy hoạch, khu vực TOD được phân thành 5 cụm chính tương ứng với các nhóm nhà ga dọc tuyến metro.
Trong đó, khu vực trung tâm gồm ga Bến Thành và ga Tao Đàn có diện tích khoảng 188 ha, trải dài từ khu vực lõi trung tâm quận 1 hiện nay đến khu vực ven sông Sài Gòn. Đây được đánh giá là vùng đất có giá trị thương mại cao nhất thành phố, nơi tập trung các hoạt động tài chính, thương mại, du lịch và dịch vụ cao cấp.
Khu vực thứ hai bao gồm các ga Dân Chủ, Hòa Hưng, Lê Thị Riêng, Phạm Văn Hai và Bảy Hiền với quy mô khoảng 265 ha. Đây là khu vực có mật độ dân cư cao, sở hữu mạng lưới giao thông hiện hữu khá hoàn chỉnh và được kỳ vọng trở thành trung tâm dịch vụ, thương mại và nhà ở mật độ cao trong tương lai.
Tại khu vực ga Nguyễn Hồng Đào, phạm vi quy hoạch khoảng 44 ha, đóng vai trò là điểm kết nối giữa các khu dân cư hiện hữu của quận Tân Bình và các trục giao thông trọng điểm.
Trong khi đó, khu vực ga Bà Quẹo, Phạm Văn Bạch và Tây Thạnh có diện tích khoảng 149 ha, nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất và các khu công nghiệp hiện hữu. Đây được đánh giá là khu vực có nhiều tiềm năng phát triển các tổ hợp thương mại, văn phòng và dịch vụ logistics.
Lớn nhất là khu vực ga và depot Tham Lương với quy mô khoảng 293 ha. Đây sẽ là đầu mối giao thông quan trọng phía Tây Bắc thành phố, đồng thời là hạt nhân hình thành các khu đô thị mới trong tương lai.
TOD trở thành công cụ tái cấu trúc đô thị và khai thác nguồn lực đất đai
Theo định hướng của TP.HCM, mô hình TOD không đơn thuần là quy hoạch khu vực quanh nhà ga metro mà hướng tới xây dựng các trung tâm đô thị đa chức năng, nơi người dân có thể tiếp cận việc làm, dịch vụ công cộng, thương mại và giải trí trong phạm vi đi bộ hoặc kết nối bằng giao thông công cộng.
Các khu vực TOD sẽ được ưu tiên phát triển nhà ở cao tầng, trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, công trình dịch vụ công cộng và các không gian công cộng mở. Qua đó giúp gia tăng mật độ dân cư và hoạt động kinh tế quanh các nhà ga, tạo nguồn khách ổn định cho hệ thống metro.
Theo các chuyên gia quy hoạch, một trong những lợi ích lớn nhất của TOD là khả năng khai thác giá trị gia tăng từ đất đai sau khi hạ tầng giao thông được đầu tư.
Kinh nghiệm từ nhiều thành phố lớn như Tokyo, Hong Kong, Singapore hay Seoul cho thấy giá trị bất động sản quanh các nhà ga metro thường tăng mạnh sau khi tuyến đường sắt đô thị đi vào vận hành. Việc phát triển các khu đô thị mật độ cao quanh nhà ga giúp chính quyền tạo thêm nguồn thu từ đấu giá đất, đấu thầu dự án, thuế và các hoạt động thương mại để tái đầu tư cho hạ tầng.
Theo Nghị quyết 98, TP.HCM được phép sử dụng vốn đầu tư công để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại các khu vực TOD. Đây được xem là cơ chế quan trọng giúp thành phố chủ động tạo lập quỹ đất sạch trước khi lựa chọn nhà đầu tư.
Trong quá trình triển khai, các cơ quan chuyên môn sẽ tiếp tục rà soát ranh giới cụ thể, hiện trạng sử dụng đất, tính pháp lý và chức năng phát triển đô thị tại từng khu vực để điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế.
Việc hình thành các khu TOD dọc Metro số 2 được dự báo sẽ tạo tác động mạnh đến thị trường bất động sản khu vực trung tâm và Tây Bắc TP.HCM trong giai đoạn tới. Các khu vực quanh ga Bến Thành, Tao Đàn, Dân Chủ hay Bảy Hiền vốn đã có giá trị thương mại cao sẽ tiếp tục thu hút các dòng vốn đầu tư vào phân khúc văn phòng, bán lẻ và căn hộ cao cấp.
Trong khi đó, các khu vực như Tây Thạnh, Phạm Văn Bạch, Bà Quẹo hay Tham Lương được đánh giá có nhiều dư địa tăng trưởng nhờ quỹ đất còn tương đối lớn và khả năng phát triển các khu đô thị mới quy mô lớn.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho rằng lợi ích từ TOD sẽ không tự động lan tỏa đến toàn bộ thị trường. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, kết nối trực tiếp với hệ thống giao thông công cộng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ hưởng lợi nhiều nhất.
Ngược lại, các khu vực chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà thiếu hạ tầng đồng bộ hoặc chưa rõ định hướng phát triển có thể khó tạo được sức hút như giai đoạn sốt đất trước đây.
Với việc Metro số 1 đã đi vào vận hành và Metro số 2 đang được triển khai, TP.HCM đang từng bước chuyển từ mô hình phát triển đô thị phụ thuộc vào phương tiện cá nhân sang mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng. Trong bức tranh đó, gần 940 ha TOD dọc tuyến Metro số 2 được kỳ vọng sẽ trở thành động lực mới cho quá trình chỉnh trang đô thị, khai thác hiệu quả quỹ đất và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững của thành phố trong nhiều thập niên tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
