Trước thực trạng đó, các chuyên gia cho rằng, lợi thế sẽ không còn thuộc về những doanh nghiệp chỉ sở hữu quỹ đất lớn, mà nghiêng về các chủ đầu tư có khả năng nhanh chóng chuyển hóa quỹ đất thành các khu công nghiệp đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư nước ngoài.
Tiêu chí cạnh tranh thay đổi khi FDI bước sang giai đoạn mới
Sau nhiều năm tăng trưởng nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước một giai đoạn phát triển mới khi yêu cầu của nhà đầu tư ngày càng khắt khe hơn.
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán MB (MBS Research), động lực tăng trưởng của ngành không còn chỉ đến từ việc sở hữu quỹ đất lớn hay ghi nhận doanh thu từ cho thuê đất, mà đang chuyển dần sang năng lực phát triển các khu công nghiệp sinh thái, xanh, thông minh và công nghệ cao.
Xu hướng này được thúc đẩy sau khi Nghị quyết số 10-NQ/TW được ban hành, định hướng phát triển mô hình khu công nghiệp thế hệ mới, đáp ứng yêu cầu của quá trình chuyển đổi xanh cũng như sự dịch chuyển của chuỗi cung ứng toàn cầu.
Theo MBS Research, đây sẽ là yếu tố quyết định vị thế cạnh tranh của doanh nghiệp trong nhiều năm tới. Những chủ đầu tư có quỹ đất sạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng triển khai nhanh sẽ có nhiều cơ hội thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao hơn so với các doanh nghiệp chỉ nắm giữ quỹ đất nhưng chưa thể đưa vào khai thác.
Trong nhóm doanh nghiệp được đánh giá có nhiều lợi thế, MBS nhắc đến Becamex IDC, Kinh Bắc và IDICO. Đây đều là những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, đồng thời đã chuẩn bị kế hoạch phát triển theo định hướng khu công nghiệp thế hệ mới.
Bên cạnh yếu tố quỹ đất, nhu cầu thuê đất công nghiệp cũng đang cho thấy dấu hiệu phục hồi tích cực. Theo MBS, nhiều khách hàng đã quay trở lại hoàn tất các cuộc đàm phán và ký kết hợp đồng thuê đất từng bị trì hoãn trước đó do ảnh hưởng từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ. Điều này giúp hoạt động kinh doanh cốt lõi của một số doanh nghiệp như Kinh Bắc và IDICO được kỳ vọng tiếp tục duy trì tăng trưởng trong quý II.
Kết quả kinh doanh phân hóa, nhưng triển vọng dài hạn vẫn tích cực
Dù triển vọng của toàn ngành được đánh giá khả quan, kết quả kinh doanh giữa các doanh nghiệp vẫn chưa có sự đồng đều.
Theo dự báo của MBS Research, lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong quý II/2026 có thể tăng khoảng 58% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức tăng chủ yếu đến từ các khoản thu nhập bất thường liên quan đến bồi thường đất.
Trong đó, Cao su Phước Hòa được dự báo có mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến hơn 1.300%, còn Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam tăng khoảng 69%, chủ yếu nhờ ghi nhận các khoản bồi thường.
Ở chiều ngược lại, Becamex IDC và Viglacera được dự báo suy giảm lợi nhuận do mức nền cùng kỳ năm trước ở mức rất cao, trong khi Sonadezi Châu Đức chịu tác động từ thay đổi chính sách kế toán khiến thời điểm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận bị dịch chuyển.
Tính chung sáu tháng đầu năm, lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu được MBS ước tính giảm khoảng 16% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét của ngành.
Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng kết quả lợi nhuận ngắn hạn chưa phản ánh đầy đủ triển vọng của bất động sản khu công nghiệp.
Trong 5 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt khoảng 8,1 tỷ USD, tăng 11% so với cùng kỳ, trong khi vốn đăng ký mới đạt 9,6 tỷ USD, tăng tới 131%. Cùng với đó, hoạt động xuất nhập khẩu của khu vực doanh nghiệp FDI tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng cao, với xuất khẩu tăng 25% và nhập khẩu tăng 34%.
Theo MBS, các chỉ số này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường đầu tư tại Việt Nam vẫn được duy trì, bất chấp những biến động địa chính trị và căng thẳng thương mại toàn cầu.
Ngoài ra, việc Ngân hàng Nhà nước cho phép 25 ngân hàng thương mại không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm đối với các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất vào dư nợ bất động sản khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng năm 2026 cũng được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện khả năng tiếp cận vốn cho các chủ đầu tư.
Theo các chuyên gia, khi bất động sản khu công nghiệp bước sang chu kỳ phát triển mới, khoảng cách giữa các doanh nghiệp sẽ ngày càng được quyết định bởi năng lực triển khai dự án, chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng yêu cầu của dòng vốn FDI thế hệ mới. Trong bối cảnh đó, quỹ đất vẫn là lợi thế quan trọng, nhưng sẽ chỉ phát huy giá trị khi được chuyển hóa thành các khu công nghiệp hiện đại, xanh và có khả năng tạo sức hút đối với các nhà đầu tư quốc tế.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
