Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của BHS Property, bức tranh hiện tại cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn, khi dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về những sản phẩm sở hữu lâu dài, giá trị thực và khả năng giữ tài sản tốt.
Căn hộ TP.HCM giảm mạnh nguồn cung, thanh khoản lao dốc
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp toàn thị trường chỉ đạt khoảng 4.300 căn, giảm tới 65% so với quý trước và giảm 23% so với cùng kỳ năm 2025. Mức sụt giảm mạnh hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây, phản ánh tình trạng thiếu hụt nguồn hàng sau giai đoạn bung hàng ngắn ngủi trước đó.
Không chỉ nguồn cung đi xuống, sức mua cũng giảm đáng kể. Toàn thị trường ghi nhận hơn 3.300 giao dịch thành công, giảm gần 68% theo quý. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì khoảng 78% mức tương đối tích cực nếu đặt trong bối cảnh thanh khoản chung suy yếu.
Theo BHS Property, con số này cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn còn hiện hữu, nhưng thị trường thiếu sản phẩm phù hợp để hấp thụ. Nói cách khác, đây là giai đoạn “nén cung” hơn là suy thoái do mất cầu.
Trong quý I, nguồn cung mới gần như đếm trên đầu ngón tay khi chỉ có 3 dự án hoặc phân khu mới được tung ra thị trường, cung cấp khoảng 1.500 căn hộ. Điều này khiến lựa chọn của người mua ngày càng hạn chế, đặc biệt ở nhóm khách hàng mua ở thực.
Phân khúc căn hộ hạng A chiếm khoảng 50% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ hạng sang chiếm thêm 23%. Ngược lại, nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi khu vực nội đô, chỉ xuất hiện lác đác tại các vùng giáp ranh với giá dưới 45 triệu đồng/m2.
Sự mất cân đối này khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận thị trường, đồng thời tạo nguy cơ đóng băng cục bộ ở nhóm sản phẩm cao cấp nếu thanh khoản tiếp tục chậm lại.
Về giá bán, thị trường căn hộ TP.HCM sau giai đoạn điều chỉnh từ nửa cuối năm 2025 hiện chủ yếu đi ngang. Một số khu vực trung tâm vẫn duy trì mức giá rất cao, lên tới hơn 278 triệu đồng/m2.
Nghịch lý “thanh khoản giảm nhưng giá chưa giảm sâu” cho thấy chủ đầu tư hiện chưa chịu áp lực quá lớn về dòng tiền. Nguyên nhân đến từ chi phí phát triển dự án tăng cao, quỹ đất hạn chế và kỳ vọng thị trường sẽ cải thiện khi các chính sách pháp lý, tín dụng dần phát huy tác dụng.
Nhà thấp tầng bứt tốc, trở thành tâm điểm mới của dòng tiền
Trái ngược với căn hộ, phân khúc nhà thấp tầng tại TP.HCM lại ghi nhận diễn biến tích cực trong quý đầu năm.
Theo BHS Property, nguồn cung sơ cấp nhà thấp tầng đạt hơn 5.000 sản phẩm, tăng 24% so với quý trước và tăng gấp 13 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là mức tăng đột biến, phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền rõ rệt của nhà đầu tư.
Lượng tiêu thụ cũng tăng mạnh với hơn 3.500 sản phẩm giao dịch thành công, tương ứng tỷ lệ hấp thụ gần 71%. So với bối cảnh chung của thị trường, đây là kết quả khá tích cực và cho thấy sức hút nổi bật của dòng sản phẩm này.
Động lực chính đến từ các đại dự án quy mô lớn, đặc biệt tại khu vực Cần Giờ và một số khu đô thị mới ở cửa ngõ thành phố. Những sản phẩm thấp tầng xây sẵn, pháp lý rõ ràng, sở hữu lâu dài đang trở thành lựa chọn ưu tiên trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động.
Theo các chuyên gia kinh tế, tâm lý “ăn chắc mặc bền” đang quay trở lại. Khi thị trường căn hộ đối mặt tình trạng thiếu nguồn cung vừa túi tiền và thanh khoản chậm ở phân khúc cao cấp, bất động sản gắn liền với đất tiếp tục được xem là kênh giữ tài sản an toàn hơn.
Về mặt bằng giá, nhà thấp tầng vẫn giữ được sự ổn định. Tại TP.HCM, giá bán dao động từ 125 - 385 triệu đồng/m2 tùy khu vực và vị trí. Trong khi đó, các thị trường lân cận như Bình Dương cũ ghi nhận mức giá mềm hơn, từ 90 - 250 triệu đồng/m2.
Khoảng chênh giá này giúp các đô thị vệ tinh tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư có ngân sách vừa phải, đồng thời mở rộng lựa chọn cho người mua muốn dịch chuyển ra vùng ven để tìm kiếm không gian sống tốt hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
