Trong tiến trình phát triển đô thị và đảm bảo an sinh xã hội, vấn đề nhà ở luôn là một trụ cột then chốt, tác động trực tiếp đến sự ổn định kinh tế vĩ mô. Giai đoạn 2024-2026 đánh dấu những bước chuyển mình quan trọng khi Bộ Xây dựng dự kiến trình Chính phủ ban hành dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào tháng 3/2026 (Cổng TTĐT Chính phủ lấy ý kiến Nhân dân, 26/2/2026). Đây không chỉ là giải pháp tình thế nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý mà còn là chiến lược dài hạn hướng tới một thị trường công bằng và bền vững.
Nghịch lý thị trường và thế "tiến thoái lưỡng nan" của người thu nhập trung bình
Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây đã bộc lộ những khiếm khuyết mang tính hệ thống, điển hình là sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng. Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp và hạng sang chiếm tỷ trọng áp đảo, thì phân khúc bình dân lại gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp tại các đô thị đặc biệt.
Số liệu thực tế cho thấy một bức tranh đáng báo động: Năm 2024, lượng căn hộ thương mại được cấp phép mới tăng 53% (đạt khoảng 38.350 căn), nhưng phần lớn nằm ở phân khúc trung và cao cấp. Đến năm 2025, giá chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m², tăng 40% chỉ sau một năm. Tại TP. Hồ Chí Minh, con số này còn khốc liệt hơn khi đạt mức 111 triệu đồng/m². Hệ lụy là một căn hộ tầm trung 70m² hiện có giá lên tới 7-8 tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Sự gia tăng phi mã này không chỉ do chi phí đầu vào hay quỹ đất, mà còn phản ánh tình trạng đầu cơ và sự thiếu hụt sản phẩm điều tiết. Trong khi giá bất động sản tăng trung bình 10 - 15%/năm (có lúc cục bộ tăng 30 - 40%), tốc độ tăng thu nhập của người lao động đô thị chỉ ở mức một chữ số.
Hệ quả là những người lao động có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng đang rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan". Họ có mức thu nhập vượt quá quy định để được mua Nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng lại hoàn toàn "đuối sức" trước mức giá của nhà ở thương mại thông thường.
Cú hích từ chính sách thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp
Dù Đảng và Nhà nước đã có nhiều chính sách phát triển NƠXH, loại hình này vẫn chưa thể trở thành "cứu cánh" toàn diện do nhiều rào cản: định kiến về chất lượng chỉ ở mức "đủ dùng", vị trí xa trung tâm, hạ tầng kém, cùng quy trình xét duyệt cực kỳ khắt khe. Việc khống chế lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức 10% cũng làm giảm động lực của các doanh nghiệp lớn, khiến nguồn cung NƠXH luôn khan hiếm.
Để giải quyết bài toán này, chính sách thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp ra đời như một mô hình "pha trộn" giữa tính kinh doanh của nhà ở thương mại và tính hỗ trợ của NƠXH. Đối tượng thụ hưởng trọng tâm chính là nhóm cá nhân trong nước có thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng - phù hợp với tầng lớp trí thức, cán bộ công chức và lao động trẻ tại các thành phố lớn.
Điểm đột phá của dự thảo là cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu, giúp rút ngắn đáng kể chi phí cơ hội và chi phí lãi vay trong khâu pháp lý. Nguồn quỹ đất cũng rất linh hoạt, bao gồm: đất giao xây nhà ở thương mại, đất NƠXH, và đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng. Việc cho phép chuyển đổi quỹ đất NƠXH sang phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp giúp "hồi sinh" nhiều dự án NƠXH đang đình trệ do doanh nghiệp kém mặn mà hoặc vướng mắc về thu ngân sách.
Với định mức lợi nhuận được nâng lên tối đa 15%, quy trình thủ tục linh hoạt hơn, mô hình này được kỳ vọng sẽ thu hút mạnh mẽ nguồn lực từ các tập đoàn bất động sản chuyên nghiệp.
Cơ chế kiểm soát giá "tính đúng, tính đủ" và hậu kiểm minh bạch
Khác với nhà thương mại thông thường do thị trường quyết định giá, nhà ở thương mại giá phù hợp được kiểm soát chặt chẽ qua công thức (Dự thảo Tờ trình Nghị quyết): Giá bán = Chi phí đất + Chi phí xây dựng + Chi phí khác + Lợi nhuận định mức (tối đa 15%).
Đặc biệt, dự thảo quy định cơ chế "hậu kiểm" giá bán sau khi công trình nghiệm thu và quyết toán chi phí. Nếu giá thực tế thấp hơn mức đã quyết toán, chủ đầu tư buộc phải hoàn trả chênh lệch cho người mua. Cơ chế này mang lại sự minh bạch tuyệt đối, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, đồng thời loại trừ nguy cơ thổi giá.
Để ngăn chặn đầu cơ, dự thảo áp dụng các ràng buộc chặt chẽ: mỗi cá nhân chỉ được mua/thuê mua tối đa 01 căn tại dự án thí điểm và không được phép chuyển nhượng trong vòng tối thiểu 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền.
Đòn bẩy kinh tế - xã hội và sự sẵn sàng từ địa phương
Theo các nghiên cứu của World Bank và các tổ chức quốc tế, việc cung cấp nhà ở giá hợp lý là công cụ đắc lực để nâng cao năng suất lao động đô thị. Khi người lao động ổn định được chỗ ở gần nơi làm việc, chi phí và thời gian di chuyển giảm, họ sẽ tập trung cống hiến và sáng tạo hơn. Với nhu cầu ngày càng gia tăng mỗi năm tại các đô thị, việc thí điểm thành công tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Bắc Ninh hay Hưng Yên sẽ tạo ra các khu đô thị vệ tinh hiện đại, thay thế các khu nhà trọ tự phát kém chất lượng.
Về mặt dòng vốn, trong bối cảnh phân khúc cao cấp đang bão hòa và tồn kho lớn, việc chuyển hướng sang phân khúc nhà giá phù hợp với nhu cầu ở thực là một nước đi khôn ngoan của giới đầu tư và các tổ chức tín dụng. Dự thảo đề xuất các gói tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư với lãi suất thấp và thời gian vay dài hơn, tạo "đòn bẩy tài chính" khơi thông các dự án đang đóng băng.
Thực tiễn chứng minh tính khả thi của chính sách khi Nhà nước vẫn thu được tiền sử dụng đất theo bảng giá và hệ số K, đảm bảo ngân sách địa phương, mà giá nhà vẫn được kiểm soát. Điển hình tại TP. Hồ Chí Minh, danh mục 42 khu đất dự kiến thí điểm trong năm 2025-2026 cho thấy sự sẵn sàng cao độ, hứa hẹn "hồi sinh" hàng loạt dự án vốn án binh bất động nhiều năm (Nghị quyết 453/NQ-HĐND ngày 14/11/2025).
Những rủi ro chực chờ và góc nhìn phản biện
Bên cạnh những lợi ích to lớn, dự thảo vẫn vấp phải một số quan ngại cần điều chỉnh.
Thứ nhất là nguy cơ tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng. Một dự án được hưởng đặc quyền (không đấu thầu, lãi suất ưu đãi, giá đất tính theo bảng giá) có thể bán với giá 30 triệu đồng/m², trong khi dự án kế bên phải đấu giá đất và vay thương mại phải bán giá 60 triệu đồng/m². Sự chênh lệch này có thể gây thiệt hại cho doanh nghiệp truyền thống và nảy sinh cơ chế "xin - cho" nhằm tìm kiếm suất thí điểm ưu đãi.
Thứ hai là thách thức trong việc kiểm soát trục lợi. Khi chưa có cơ chế xét duyệt khắt khe như NƠXH, giới đầu cơ hoàn toàn có thể nhờ người thân đứng tên thu gom hàng loạt căn hộ. Quy định cấm bán trong 5 năm dễ bị lách qua các giao dịch ngầm, khiến phần giá trị chênh lệch do Nhà nước hỗ trợ cuối cùng lại rơi vào túi cá nhân đầu cơ thay vì người có nhu cầu thực.
Đáng chú ý, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) bày tỏ lo ngại về bài toán xác định tiền sử dụng đất. Theo HoREA, nếu chỉ lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh chung (k1) mà thiếu đi hệ số điều chỉnh riêng cho phân khúc bình dân (k2), chi phí đất đai vẫn sẽ neo ở mức rất cao. Ví dụ tại Thủ Đức hay Hóc Môn, tiền sử dụng đất có thể chiếm tới 50% giá thành căn hộ, khiến dự án khó đạt tiêu chí "giá rẻ" mà doanh nghiệp lại dễ bị thua lỗ.
Kinh nghiệm quốc tế: Bài học cho Việt Nam
Để hoàn thiện chính sách, Việt Nam có thể tham khảo các mô hình "Affordable Housing" thành công trên thế giới:
Mô hình quản lý tập trung (Singapore): Thông qua Tổng cục Phát triển Nhà ở (HDB), nhà nước đóng vai trò "nhạc trưởng" thu hồi đất, quy hoạch đồng bộ, xây dựng căn hộ tiêu chuẩn cao và bán với giá trợ cấp kèm vốn vay ưu đãi từ Quỹ CPF. Bài học rút ra là Nhà nước cần chủ động tạo lập quỹ đất thay vì phó mặc cho tư nhân.
Mô hình trợ cấp trực tiếp (Thụy Điển): Không xây các khu NƠXH biệt lập, nhà nước cung cấp trợ cấp nhà ở trực tiếp cho hộ gia đình để họ tự do chọn nơi ở, giúp xóa bỏ sự phân biệt đối xử và ngăn chặn sự xuống cấp của các khu nhà giá rẻ.
Mô hình trái phiếu nhà ở (Hàn Quốc): Sử dụng linh hoạt công cụ tài chính như trái phiếu nhà ở huy động vốn từ người mua nhà cao cấp/tổ chức tín dụng để rót vào nhà ở công cộng, giúp đa dạng hóa nguồn vốn thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách và tín dụng ngân hàng.
Lời giải nào để chính sách thực sự đi vào cuộc sống?
Nhằm đảm bảo tính khả thi của dự thảo, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp cụ thể:
Hoàn thiện bộ tiêu chí xét duyệt: Thiết lập hệ thống chấm điểm linh hoạt cho người thu nhập trung bình, ưu tiên gia đình trẻ, người làm trong ngành giáo dục, y tế, an ninh và những người chưa có nhà. Đi kèm với đó là việc cấp thiết xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở để kiểm soát việc thụ hưởng chính sách đúng 01 lần duy nhất.
Minh bạch "hậu kiểm" giá bán: Quy trình kiểm toán, quyết toán chi phí cần do các đơn vị độc lập thực hiện và phải được công khai cho cư dân. Cần quy định rõ cách xử lý các chi phí phát sinh khách quan (như biến động giá vật liệu vượt mức 10%) để hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân.
Linh hoạt hệ số tiền sử dụng đất: Chính phủ cần xem xét kiến nghị của HoREA về việc áp dụng hệ số K2 ưu đãi. Thay vì tính tiền sử dụng đất ở mức giá thương mại cao nhất, việc áp giá ưu đãi sẽ giúp doanh nghiệp giảm giá thành và có động lực xây dựng dự án ở các vị trí tốt.
Phát triển hạ tầng đồng bộ: Các địa phương phải ưu tiên đầu tư hạ tầng giao thông kết nối (BRT, tàu điện ngầm, đường vành đai) tới các dự án thí điểm. Sự phù hợp của nhà ở phải được tính bằng tổng chi phí sinh hoạt và thời gian đi lại của cư dân, không chỉ ở giá bán căn hộ.
Việc triển khai thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp mang theo kỳ vọng sẽ là "cú hích" tái định hình thị trường bất động sản. Thành công của mô hình này sẽ là tiền đề quan trọng để luật hóa vào Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, tạo ra một phân khúc sản phẩm bền vững, chiếm tỷ trọng lớn trong tương lai.
Dự báo trong giai đoạn 2026-2030, thanh khoản thị trường sẽ chứng kiến cuộc dịch chuyển dòng vốn ngoạn mục từ các tài sản đầu cơ sang sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Các doanh nghiệp sẽ phải thay đổi tư duy, tập trung tối ưu hóa chi phí thay vì chạy đua tăng giá bán. Quan trọng hơn hết, chính sách này sẽ củng cố niềm tin của người lao động vào khả năng sở hữu nhà ở, góp phần kiến tạo sự phát triển bền vững cho nền kinh tế đô thị nước nhà.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
