Thị trường đã khởi sắc
Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý II/2022 do Savills Việt Nam công bố cho thấy, bức tranh thị trường bất động sản khu vực TP.HCM có nhiều khởi sắc hơn khi nguồn cung phân khúc bán lẻ, văn phòng, khách sạn, căn hộ đều tăng, giao dịch ổn định.
Theo đó, bất động sản bán lẻ là phân khúc duy trì nguồn cung ổn định theo quý và theo năm, tổng diện tích cung đạt hơn 1.5 triệu m². Hơn 350.000 m² từ 25 dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào năm 2025. Sự dịch chuyển vẫn tiếp tục khi 68% nguồn cung trong tương lai sẽ đến từ khu vực ngoài trung tâm, tại quận 2 và 7.
Báo cáo cũng cho thấy trong quý 2/2022, lượng giao dịch bất động sản liền thổ đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm theo quý. TP.Thủ Đức dẫn đầu thị trường với 52% tổng lượng giao dịch. Các sản phẩm trên 18 tỷ đồng chiếm ưu thế với 64% lượng giao dịch và được hấp thụ 68%.
Savills Việt Nam đánh giá công suất và giá thuê không thay đổi theo quý, các chủ nhà vẫn giữ sự lạc quan khi tăng giá thuê thêm 4% theo năm. Mặc dù công suất giảm -2 điểm phần trăm theo năm, nhưng vẫn duy trì ở mức cao 92%.
Trong phân khúc văn phòng cho thuê, tính đến quý 2/2022, nguồn cung đạt 2,5 triệu m2 NLA (Net Leasable Area - diện tích cho thuê thuần), tăng 2% theo quý và 5% theo năm. Ba dự án Hạng B và ba dự án Hạng C mới cung cấp 49.200 m2 NLA.
Theo báo cáo của Savills, giá thuê trung bình 717.900 VNĐ/m2 /tháng tăng 1% theo quý nhưng giảm -1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy 91% tăng 1 điểm phần trăm theo quý và theo năm nhờ sự cải thiện ở tất cả các hạng.
Trong tương lai, nguồn cung văn phòng hạng A, B, C sẽ tiếp tục được bổ sung trong giai đoạn cuối năm nay đến năm 2025, khi hai dự án tại khu đô thị Thủ Thiêm và một số dự án ngoài trung tâm đi vào hoạt động.
Về tăng trưởng nguồn cung, bất động sản căn hộ hiện đang có nguồn cung sơ cấp đạt 13.460 căn hộ, tăng 233% theo quý và 265% theo năm - lượng tăng nhiều nhất kể từ năm 2019. Nguồn cung mới đến từ tám dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án hiện hữu, chủ yếu căn hộ hạng B.
Nhiều triển vọng với thị trường trong thời gian tới
Theo như dự báo của Ngân hàng United Overseas Bank (UOB), lạm phát đạt 3.7% cho cả năm 2022 và sẽ tăng lên 5% vào năm 2023. SSI kỳ vọng lãi suất huy động trong nửa cuối 2022 có thể tăng 50 đến 70 điểm cơ bản.
Trong 6T/2022, 67% dư nợ tín dụng bất động sản là vay mua nhà. Với tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao, lãi suất tăng sẽ làm giảm lượng người mua sử dụng vốn vay do chi phí vay thế chấp cao hơn, điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở.
6 tháng đầu năm, tình hình hoạt động được cải thiện, và các hoạt động kinh tế tăng trưởng cùng với nhu cầu nhà ở cao. Hơn 12.000 giao dịch trong sáu tháng đầu năm 2022 và tỷ lệ hấp thụ đạt 75%, nguồn cung mới chiếm hơn 90%.
Dự báo, đến năm 2025, nguồn cung căn hộ dự kiến đạt 145.000 căn. Giá đất tăng đã đẩy giá nhà tăng cao. Trong khi nguồn cung đất nền tương lai dự kiến đạt trên 11.500 căn. Cùng với sự quy hoạch bài bản, cải thiện cơ sở hạ tầng và sự đô thị hóa ngày càng tăng, TP Thủ Đức, quận 7 và huyện Nhà Bè dự kiến sẽ trở thành nguồn cung căn hộ chính. TP Thủ Đức chiếm 48% thị phần nguồn cung tương lai; quận 2 sẽ chiếm khoảng 29%, đây là những khu vực có nguồn cung tương lai nhiều nhất.
Đối với nguồn cung nhà phố biệt thự xây sẵn sơ cấp tăng 18% theo quý và 1% theo năm, đạt 577 căn. Nguồn cung phủ khắp 9 quận nhưng tập trung nhiều nhất tại TP Thủ Đức, quận 12 và huyện Bình Chánh. Nguồn cung mới đóng góp hơn 370 căn hay 64% nguồn cung sơ cấp từ 6 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo, tăng 22% theo quý. Nguồn cung đất nền sơ cấp có 221 nền, tăng 10% theo quý nhưng giảm 17% theo năm.
Đánh giá về vấn đề này, ông Hồ Đắc Duy - Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở của Savills cho biết, trong những năm gần đây mặc dù thị trường bất động sản có nhiều biến động tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá khá cao dao động từ 20-25%/năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực giá thị trường thứ cấp tăng 40-50%/năm.
Ông nhận định rằng, phân khúc nhà liển thổ tại TP.HCM trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mặc dù hiện tại thị trường bất động sản tương đối trầm lắng và tính thanh khoản chưa cao. Lý do chính là quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp.
Đơn cử như dự án Zeitgeist Nhà Bè mở bán với hơn 300 sản phẩm vào quý 1/2020. Trong đó, giá bán của nhà phố có mức dao động từ 9.5 -11 tỷ đồng, villa song lập 13.5-15.5 tỷ đồng. Tới thời điểm hiện tại, thị trường thứ cấp đang chào với mức giá 18-19 tỷ đồng cho sản phẩm nhà phố và 26-28 tỷ đồng cho sản phẩm biệt thự.
"Không riêng gì bất động sản liền thổ mà ngay cả chung cư, đất nền vùng ven giá cũng được đẩy lên khá cao so với giá trị thực. Hơn nữa các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường hầu như đều thiết lập giá sản phẩm của họ trong 2-3 năm tới", ông Duy nói.
Theo dự báo của Savills, đến năm 2025, nguồn cung tương lai đạt trên 11.500 căn/nền. Bất động sản xây sẵn chiếm 89% và đất nền cung cấp 11%.
"Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính", Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà ở Savills phân tích.
Bên cạnh đó, đề án "Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2030" đã được phê duyệt định hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng và giảm dần tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Chính vì vậy, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp tục hạn chế.
Tuy nhiên, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng đây cũng chính là cơ hội cho nguồn cung liền thổ giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận.
Hồng Quang
Nguồn: thuongtruong.com.vn
