Làm rõ cơ chế thế chấp - giải chấp nhà ở
Theo HoREA, nhiều quy định trong các nghị định hiện hành vẫn còn khoảng trống pháp lý, chưa theo kịp thực tiễn vận hành của thị trường, đặc biệt liên quan đến việc thế chấp dự án, bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch điện tử và cho thuê căn hộ ngắn hạn. Việc sửa đổi, bổ sung kịp thời sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua, nhà đầu tư và các tổ chức tín dụng, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển ổn định, minh bạch hơn.
Một trong những nội dung trọng tâm được HoREA đặc biệt nhấn mạnh là đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo Hiệp hội, đây là vấn đề phát sinh phổ biến trong thực tế, song lại chưa được điều chỉnh đầy đủ, thống nhất trong hệ thống pháp luật hiện hành.
HoREA đề nghị sửa đổi khoản 3 Điều 8 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP theo hướng làm rõ trách nhiệm công khai thông tin giải chấp. Cụ thể, trong văn bản thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải ghi rõ tình trạng đã giải chấp hay chưa giải chấp.
Trường hợp chưa giải chấp, trước khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư buộc phải hoàn tất giải chấp và gửi văn bản chứng minh cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để công khai thông tin.
Theo HoREA đề xuất bổ sung cơ chế cho phép nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp vẫn có thể được bán nếu có sự đồng ý bằng văn bản của người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp. Quy định này được cho là phù hợp với Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời phản ánh đúng thực tế nhiều dự án phải thế chấp để vay vốn triển khai xây dựng, trong khi chưa phát sinh dòng tiền để giải chấp ngay từ đầu.
Bên cạnh đó, HoREA còn kiến nghị bổ sung Điều 8a mới vào Nghị định 96/2024/NĐ-CP nhằm điều chỉnh trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp công trình xây dựng hình thành trong tương lai, như công trình thương mại, dịch vụ, du lịch, văn phòng, lưu trú, công nghiệp hoặc công trình hỗn hợp. Theo Hiệp hội, đây là nhóm tài sản có giá trị lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro tranh chấp nếu không có cơ chế pháp lý rõ ràng.
Đối với các loại hình như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch hay officetel, HoREA cho rằng cần có quy định cụ thể về giải chấp hoặc thỏa thuận không giải chấp, kèm theo quyền kiểm soát dòng tiền của ngân hàng nhận thế chấp. Điều này vừa bảo vệ quyền lợi của khách hàng, vừa đảm bảo an toàn tín dụng cho hệ thống ngân hàng.
Thúc đẩy giao dịch điện tử, hoàn thiện hợp đồng thuê nhà ở và chuyển nhượng hợp đồng
Bên cạnh vấn đề thế chấp, HoREA cũng dành nhiều nội dung góp ý cho các quy định liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản, đặc biệt là việc ứng dụng giao dịch điện tử và chữ ký số.
Theo Hiệp hội, Luật Giao dịch điện tử 2023 đã chính thức có hiệu lực, cùng với các nghị quyết của Bộ Chính trị và Quốc hội về chuyển đổi số, là cơ sở quan trọng để “số hóa” các thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản.
HoREA đề nghị bổ sung quy định khuyến khích các bên ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua giao dịch điện tử và chữ ký số, đồng thời cho phép các bên có nhu cầu vẫn được nhận bản hợp đồng giấy để đảm bảo an tâm pháp lý. Cách tiếp cận này được đánh giá là linh hoạt, vừa thúc đẩy chuyển đổi số, vừa đáp ứng tâm lý thận trọng của người dân và doanh nghiệp trong giai đoạn đầu.
HoREA cho rằng Luật Nhà ở 2023 không cấm việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn, miễn là sử dụng đúng mục đích “để ở”. Tuy nhiên, các mẫu hợp đồng hiện hành chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của loại hình này.
Do đó, Hiệp hội đề xuất bổ sung các quy định về trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê, như: liệt kê đầy đủ cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng điều kiện tối thiểu; yêu cầu bên thuê tuân thủ nội quy chung cư, quy định phòng cháy chữa cháy; nghĩa vụ đăng ký lưu trú cho khách thuê ngắn hạn. Những điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ góp phần đảm bảo an ninh, trật tự, hài hòa lợi ích giữa cư dân thường trú và hoạt động cho thuê.
Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị sửa đổi quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản theo hướng giảm bớt số lượng bản hợp đồng giấy, cho phép áp dụng hình thức điện tử.
Theo Hiệp hội, việc yêu cầu lập quá nhiều bản hợp đồng như trước đây không còn phù hợp trong bối cảnh chuyển đổi số, gây lãng phí và kéo dài thủ tục hành chính không cần thiết.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
