Bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn, song cơ hội phục hồi đang dần rõ nét nhờ bức tranh chung tích cực hơn của thị trường bất động sản và nền kinh tế vĩ mô. Trong đó, yếu tố quan trọng nhất là sự hồi phục và tăng trưởng trở lại của ngành du lịch, lĩnh vực có mối quan hệ cộng sinh trực tiếp với bất động sản nghỉ dưỡng.
Khi du lịch tăng trưởng, nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng, trải nghiệm gia tăng, từ đó tạo lực cầu cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Thực tế cho thấy, lượng khách du lịch trong năm 2025, đặc biệt là khách quốc tế, đã cải thiện đáng kể so với giai đoạn trước, giúp công suất khai thác tại nhiều khu nghỉ dưỡng tăng lên, dù chưa trở lại mức cao như trước đại dịch.
Tuy vậy, thị trường vẫn chưa thực sự sôi động. Giao dịch diễn ra chậm và có tính chọn lọc cao. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai rõ ràng, khả năng vận hành thực tế và nằm tại các địa phương có du lịch phục hồi tốt. Ngược lại, những dự án thiếu tính đặc thù, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc hiệu quả khai thác thấp tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, một yếu tố khác đang âm thầm tạo sóng cho bất động sản nghỉ dưỡng là sự bứt tốc của hạ tầng giao thông. Hệ thống cao tốc Bắc – Nam, các tuyến đường ven biển, cùng việc xây dựng mới và nâng cấp nhiều sân bay đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển tới các điểm đến du lịch trọng điểm. Điều này góp phần mở rộng không gian phát triển cho thị trường nghỉ dưỡng trong trung và dài hạn.
Nhờ hạ tầng cải thiện, nhiều điểm đến mới đang nổi lên bên cạnh các thị trường truyền thống. Những địa phương còn dư địa phát triển, sở hữu quỹ đất lớn, cảnh quan tự nhiên nguyên sơ và chính sách thu hút đầu tư rõ ràng được đánh giá là vùng trũng hút dòng tiền trong chu kỳ tiếp theo. Sự dịch chuyển này giúp thị trường giảm lệ thuộc vào một số điểm nóng cũ, đồng thời phân bổ lại nguồn lực đầu tư.
Năm 2025 cũng đánh dấu quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh bất động sản đang được rà soát, sửa đổi theo hướng minh bạch hơn. Việc từng bước tháo gỡ các vướng mắc pháp lý không chỉ giúp các dự án hiện hữu giải phóng nguồn lực, mà còn tạo tiền đề cho các dự án mới được triển khai bài bản ngay từ đầu.
Những doanh nghiệp yếu về tài chính, phát triển dự án theo phong trào, thiếu năng lực vận hành đang dần rời khỏi thị trường. Thay vào đó là sự hiện diện rõ nét hơn của các chủ đầu tư có tiềm lực, kinh nghiệm và tầm nhìn dài hạn, cùng sự tham gia sâu hơn của các đơn vị quản lý quốc tế, góp phần nâng chuẩn thị trường.
Kỳ vọng mở ra một chu kỳ phát triển mới trong năm 2026
Bước sang năm 2026, bất động sản nghỉ dưỡng được kỳ vọng mở ra một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, đây sẽ không còn là giai đoạn tăng trưởng nóng, mà là quá trình phục hồi theo chiều sâu, dựa trên chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tầm nhìn dài hạn của nhà đầu tư.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, khẩu vị nhà đầu tư đã thay đổi rõ rệt. Nếu giai đoạn trước, thị trường từng sôi động nhờ các cam kết lợi nhuận cao, thì hiện nay nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực, công suất khai thác, chi phí vận hành và khả năng tăng giá gắn với phát triển du lịch và hạ tầng địa phương. Đây là chuyển biến tích cực, giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Còn theo TS Lê Xuân Nghĩa, Chuyên gia kinh tế – tài chính từ năm 2026, cấu trúc nhà đầu tư sẽ thay đổi mạnh. Nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng nhanh sẽ rất khó quay lại. Thị trường sẽ thuộc về những nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận lợi nhuận ổn định và gắn bó với khai thác thực tế.
Cùng với đó, phân khúc sản phẩm cũng đang được sàng lọc. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, quy mô vừa phải, gắn với các mô hình nghỉ dưỡng xanh, chăm sóc sức khỏe, du lịch trải nghiệm được đánh giá cao hơn so với các tổ hợp quá lớn nhưng thiếu điểm nhấn. Đây là xu hướng phù hợp với nhu cầu tiêu dùng mới.
Bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc Savills Hotels, cho biết sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, đặc biệt là thế hệ trẻ, đang thúc đẩy nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng. Để khai thác tiềm năng này, các nhà vận hành khách sạn đang phát triển các thương hiệu phù hợp hơn với thị trường trong nước và khu vực.
Hiện Việt Nam có 21 dự án bất động sản hàng hiệu đang hoạt động, đứng thứ hai Đông Nam Á sau Thái Lan, cho thấy sức hút lớn của thị trường.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, nhận định Việt Nam đang đứng trước cơ hội hiếm có để nâng chất toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng.
Theo ông Mauro Gasparotti, những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành và thương hiệu, sẽ nắm lợi thế trong chu kỳ tăng trưởng mới. Với nền tảng là nguồn cầu mạnh, nguồn cung mới hạn chế và sự trưởng thành của nhà đầu tư trong nước, năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn tối ưu hóa chất lượng tài sản.
Dù triển vọng tích cực, các chuyên gia cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để bứt phá rõ rệt. Việc đầu tư ở giai đoạn này đòi hỏi nhà đầu tư phải nghiên cứu kỹ dòng tiền khai thác, tỷ lệ cho thuê, thời gian hoàn vốn và năng lực vận hành, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Chỉ những dự án đúng hướng mới có thể tận dụng được cơ hội trong chu kỳ mới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
