Bảng giá đất mới giúp thu hẹp “hai giá”, nhưng chi phí tăng
Một trong những thay đổi có ảnh hưởng sâu rộng nhất là việc các địa phương lần đầu áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024. Khác với cơ chế khung giá trước đây, bảng giá đất mới được xây dựng chi tiết theo loại đất, vị trí, khu vực và nguyên tắc tiệm cận thị trường. Tại những địa bàn đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá đất được xác định đến từng thửa.
Tại TP.HCM, bảng giá đất mới cho thấy mức điều chỉnh không đồng đều giữa các khu vực. Ở khu vực trung tâm, giá đất ở cao nhất vẫn giữ mức trên 680 triệu đồng/m² tại các tuyến phố lõi đô thị, trong khi ở khu vực ven biển, vùng đảo hoặc ngoại thành, mức giá thấp hơn rất nhiều. Tại các địa bàn trước đây thuộc Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, giá đất cao nhất dao động từ gần 90 triệu đồng/m² đến khoảng 150 triệu đồng/m², phản ánh sự khác biệt rõ nét về hạ tầng và khả năng khai thác.
Trong khi đó, Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất ở theo hướng tăng nhẹ đến tăng khá, phổ biến từ 2% đến hơn 20%, tập trung ở các khu vực ngoại thành đang trong quá trình đô thị hóa nhanh như Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng.
Theo giới chuyên gia, việc đưa giá đất Nhà nước tiệm cận thị trường sẽ góp phần giảm tình trạng “hai giá”, tạo nền tảng minh bạch hơn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, mặt trái là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như tiền sử dụng đất, thuế và lệ phí chuyển nhượng sẽ tăng theo, làm gia tăng chi phí đầu vào của dự án và giá thành sản phẩm.
Chuẩn “xanh” từ khuyến khích sang bắt buộc
Cùng thời điểm, Luật Sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, đặt ra yêu cầu mới đối với lĩnh vực bất động sản – một trong những ngành tiêu thụ năng lượng lớn.
Theo quy định mới, các công trình và tòa nhà có mức tiêu thụ năng lượng cao không còn dừng ở khuyến khích mà phải đáp ứng tiêu chuẩn bắt buộc về hiệu suất năng lượng. Chủ đầu tư và đơn vị vận hành phải thực hiện kiểm toán, giám sát và báo cáo tiêu thụ năng lượng theo quy định.
Trong ngắn hạn, điều này có thể khiến chi phí đầu tư ban đầu tăng lên, nhất là với các dự án quy mô lớn. Tuy nhiên, về dài hạn, bất động sản “xanh” được kỳ vọng sẽ giúp giảm chi phí vận hành, nâng cao giá trị tài sản và tăng sức cạnh tranh trong bối cảnh thị trường ngày càng coi trọng yếu tố bền vững.
Giảm chi phí chuyển mục đích sử dụng đất
Một chính sách được người dân đặc biệt quan tâm là việc giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Theo quy định mới, trong hạn mức giao đất ở, hộ gia đình và cá nhân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp; phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức nộp 50%.
Dù được đánh giá giúp giảm đáng kể chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, song chính sách này có phạm vi áp dụng tương đối hẹp, do chỉ được tính một lần trên một thửa đất và phụ thuộc vào hạn mức giao đất ở của từng địa phương.
Mở rộng quyền thu hồi đất cho các dự án lớn
Ở góc độ phát triển dự án, Nghị quyết 254/2025/QH15 bổ sung thêm các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội, trong đó có dự án tại khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế; dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số hộ dân; hoặc thu hồi đất để tạo quỹ đất thanh toán cho các dự án BT.
Giới phân tích cho rằng, quy định này có thể tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài nhiều năm đối với các dự án quy mô lớn, vốn thường bị đình trệ do không đạt được sự đồng thuận tuyệt đối khi thỏa thuận với người dân.
Gia hạn miễn thuế đất nông nghiệp đến 2030
Song song với các chính sách trên, việc kéo dài miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp thêm 5 năm, đến hết 2030, được kỳ vọng tiếp tục khuyến khích tích tụ đất đai và phát triển nông nghiệp quy mô lớn. Tuy nhiên, trường hợp không trực tiếp sử dụng đất mà cho thuê lại vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Nhìn tổng thể, loạt chính sách mới có hiệu lực từ đầu năm không chỉ tác động đến chi phí và thủ tục pháp lý, mà còn định hình lại cách thức vận hành của thị trường bất động sản. Trong ngắn hạn, thị trường có thể đối mặt với những điều chỉnh nhất định khi chi phí tăng và tiêu chuẩn được nâng cao. Tuy nhiên, về dài hạn, đây được xem là bước đi cần thiết nhằm xây dựng một thị trường minh bạch, bền vững và giảm thiểu rủi ro mang tính chu kỳ.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
