Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, đòi hỏi cả chủ đầu tư lẫn người mua phải nhìn lại cách định nghĩa về hai chữ “cao cấp”.
Ưu tiên các khu vực có nhu cầu ở thực
Những năm trước, thị trường từng chứng kiến cuộc đua về mật độ xây dựng, quy mô tiện ích hay các chiến dịch truyền thông rầm rộ. Tuy nhiên, khi nguồn cung ngày càng đa dạng và người mua trở nên thận trọng hơn, yếu tố quyết định không còn là lời quảng bá mà là chất lượng thực tế của sản phẩm, từ thiết kế, vật liệu, tiêu chuẩn xây dựng đến năng lực vận hành và uy tín dài hạn của chủ đầu tư.
CBRE nhận định, hành vi khách hàng, đặc biệt tại phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang đã thay đổi rõ rệt. Người mua ở thực (end-users) không còn dễ dàng bị chi phối bởi các thông điệp tiếp thị, mà đặt nặng vào trải nghiệm sống, tính bền vững, môi trường cộng đồng và giá trị sử dụng lâu dài. Họ sẵn sàng trả mức giá cao hơn nếu sản phẩm đáp ứng tiêu chuẩn về thiết kế xanh, tối ưu công năng, chất lượng bàn giao và hệ sinh thái tiện ích thực sự phục vụ đời sống.
Với nhà đầu tư, xu hướng cũng đang dịch chuyển. Thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn dựa trên tăng giá do đầu cơ, nhiều người chuyển sang tìm kiếm dòng tiền ổn định từ cho thuê, ưu tiên các khu vực có nhu cầu ở thực lớn và tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Theo các chuyên gia, năm 2026 đánh dấu bước ngoặt khi khái niệm “cao cấp” không còn dừng ở vị trí đẹp hay sảnh đón sang trọng, mà được đo bằng khả năng cá nhân hóa không gian sống. Sự cạnh tranh giữa các dự án không còn xoay quanh số lượng tiện ích nhiều hay ít, mà là tiện ích đó có thực sự phù hợp với từng nhóm cư dân hay không.
Còn JLL cho rằng, mặt bằng giá bất động sản vẫn có xu hướng đi lên trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, khác với các chu kỳ trước, động lực tăng giá không xuất phát từ việc đẩy giá bằng kỳ vọng thị trường, mà từ giá trị nội tại của sản phẩm. Điều này buộc các chủ đầu tư phải đầu tư nhiều hơn vào nghiên cứu thị trường, phân tích hành vi khách hàng, thay vì phát triển sản phẩm đại trà.
Câu hỏi cốt lõi hiện nay không còn là “bán được bao nhiêu”, mà là “mức giá đó đã phản ánh đúng và đủ giá trị sản phẩm hay chưa?”. Trong bối cảnh nguồn cung được thanh lọc mạnh mẽ, những dự án thiếu sự đầu tư bài bản về pháp lý, thiết kế, quản lý vận hành sẽ khó có chỗ đứng.
Tái định vị bằng hạ tầng và nhu cầu thực khu Đông Bắc TP.HCM
Song song với xu hướng nâng chuẩn chất lượng, thị trường cũng chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ về không gian phát triển. Khu vực Đông Bắc TP.HCM đặc biệt dọc trục Quốc lộ 13 đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới.
Thực tế cho thấy, mặt bằng giá tại khu vực này liên tục thiết lập những “nấc thang” mới. Nhiều dự án đã được định vị lại ở mức cao hơn so với giai đoạn trước. Có thể kể đến Diamond Sky (130-150 triệu đồng/m²), Urban Green (75-90 triệu đồng/m²), The Emerald 68 (từ 60 triệu đồng/m²), The Glory (58-60 triệu đồng/m²)… và nhiều dự án khác đang rục rịch ra thị trường với mức giá dự kiến trên 70 triệu đồng/m².
Giới quan sát cho rằng đây không còn là hiện tượng tăng giá cục bộ, mà là hệ quả của quá trình tái cấu trúc toàn diện khu vực sau sáp nhập địa giới hành chính. Khi Bình Dương (cũ) trở thành một phần của TP.HCM mở rộng, câu chuyện phát triển không còn dừng ở đô thị vệ tinh, mà là một cấu phần trong chiến lược đô thị đa cực.
Theo dữ liệu JLL, nguồn cung tương lai tại khu vực này có thể vượt 20.000 căn hộ, tập trung quanh Quốc lộ 13, tuyến đường dự kiến mở rộng lên 60m và dọc tuyến metro số 2 (TP.HCM -Thủ Dầu Một). Hạ tầng giao thông quy mô lớn như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành hay các tuyến metro đang tạo nền tảng cho sự bứt phá dài hạn.
Các chuyên gia nhận định, trong giai đoạn 2025-2030, hạ tầng không còn đóng vai trò “kích sóng” ngắn hạn, mà trở thành động lực tăng trưởng mang tính cấu trúc. Khi khoảng cách di chuyển được rút ngắn, dòng lao động chất lượng cao và chuyên gia quốc tế có xu hướng dịch chuyển về những khu vực có quỹ đất rộng, môi trường sống tốt và giá còn dư địa tăng.
Đông Bắc TP.HCM vốn là “thủ phủ công nghiệp” với hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, quản lý cấp cao đang làm việc tại các khu công nghiệp và khu công nghệ cao. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở chất lượng cao trong nhiều năm qua chưa thực sự tương xứng với nhu cầu. Sự chênh lệch cung – cầu này đang mở ra cơ hội cho các dự án được đầu tư bài bản, hướng tới chuẩn sống quốc tế.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm bất động sản tại khu vực Bình Dương (cũ) tăng mạnh trong năm 2025, thậm chí gấp nhiều lần so với giai đoạn trước. Trong đó, một phần dòng tiền đến từ nhà đầu tư phía Bắc, trong bối cảnh giá nhà Hà Nội đã tăng 80-100% trong hai năm qua, khiến nhiều người tìm kiếm thị trường mới có biên độ tăng trưởng dài hạn.
Tuy nhiên, khác với giai đoạn trước, dòng tiền hiện nay không đổ vào mọi dự án, mà có sự chọn lọc cao. Nhà đầu tư ưu tiên sản phẩm nằm dọc các trục hạ tầng chiến lược, có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác cho thuê tốt. Nhu cầu thuê từ nhóm chuyên gia nước ngoài, quản lý cấp cao và lao động tri thức đang tạo nền tảng cho tỷ suất sinh lời bền vững.
Có thể thấy, thị trường bất động sản 2026 không còn là cuộc đua về danh xưng, mà là quá trình sàng lọc khắt khe. “Cao cấp” không còn là lời hứa, mà phải được chứng minh bằng chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn vận hành, hệ sinh thái tiện ích và trải nghiệm sống cá nhân hóa.
Trong bức tranh đó, những khu vực đang được tái định vị nhờ hạ tầng và dòng lao động chất lượng cao như Đông Bắc TP.HCM có nhiều cơ hội bứt phá. Tuy nhiên, cơ hội chỉ dành cho các chủ đầu tư thực sự nghiêm túc với chiến lược phát triển dài hạn. Khi người mua ngày càng hiểu biết và khắt khe hơn, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo hướng minh bạch, bền vững, nơi giá trị thật là thước đo duy nhất cho mức giá được chấp nhận.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
