Nguồn cung tăng, giao dịch giảm mạnh, tồn kho phình lên
Theo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước có 1.735 dự án bất động sản đang triển khai với tổng quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền. Trong đó có khoảng 394.390 căn chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô đất nền được đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.
Riêng trong quý II, 72 dự án đã hoàn thành xây dựng, cung cấp khoảng 17.150 căn, lô/nền; 131 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với khoảng 59.073 căn.
Nguồn cung mới còn tăng nhanh hơn khi có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới, quy mô khoảng 103.205 căn. Số dự án được cấp phép bằng 194,8% quý I và cao hơn 3 lần cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, lượng hàng được đưa ra thị trường nhiều hơn chưa kéo được giao dịch đi lên.
Quý II/2026, cả nước ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm trước. Tương ứng, số giao dịch đã giảm 28,5% so với quý liền trước và 36,3% so với cùng kỳ.
Đất nền chịu mức suy giảm mạnh nhất với 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm 2025. Giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 trường hợp, bằng 86,1% quý trước và 77,1% cùng kỳ.
Sự lệch pha giữa lượng sản phẩm đưa ra thị trường và sức mua nhanh chóng phản ánh vào tồn kho. Báo cáo từ 25/34 địa phương cho thấy cuối quý II, tồn kho bất động sản tại các dự án vào khoảng 39.284 căn/nền.
Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I. Nhà ở riêng lẻ tồn 15.313 căn, tăng tới 46,4%, còn đất nền tồn khoảng 11.148 nền, tăng 25,4%.
Việc cả ba nhóm sản phẩm cùng tăng tồn kho tạo thêm sức ép đối với các chủ đầu tư, nhất là những doanh nghiệp phải duy trì tiến độ dự án trong khi vòng quay thu hồi vốn kéo dài. Với doanh nghiệp sử dụng nhiều vốn vay, lượng hàng chưa bán được còn đồng nghĩa chi phí vốn tiếp tục tích tụ nếu thanh khoản chưa sớm cải thiện.
Giá nhà vẫn cao, lãi vay 12-14% tiếp tục ghìm sức mua
Thanh khoản suy giảm diễn ra khi mặt bằng giá tại các thị trường lớn vẫn ở mức cao, dù giá thứ cấp tại một số phân khúc đã bắt đầu điều chỉnh. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, TP Hồ Chí Minh khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.
Áp lực điều chỉnh đã rõ hơn ở thị trường thứ cấp. Đất nền dự án giảm khoảng 2-3% so với quý I, giá rao bán bình quân cả nước giảm khoảng 2,5% xuống khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại TPHCM, mức giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2. Một số dự án ghi nhận giá chuyển nhượng giảm 3-6%, tập trung nhiều hơn ở các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán.
Trong khi giá nhà vẫn ở vùng cao, chi phí vay trở thành một rào cản khác đối với người mua. Lãi suất vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Sau thời gian ưu đãi, nhiều khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi khoảng 13-15%, thậm chí 15-16%/năm tại một số ngân hàng.
Với mức lãi này, nhóm khách hàng phụ thuộc nhiều vào vốn vay phải chịu áp lực kép từ giá tài sản cao và nghĩa vụ trả nợ hàng tháng. Những yêu cầu về thu nhập, hạn mức tín dụng và khả năng chứng minh dòng tiền cũng khiến một phần nhu cầu ở thực khó chuyển thành giao dịch.
Ở phía chủ đầu tư, sự phân hóa vì thế ngày càng rõ. Các dự án hoàn thiện pháp lý, có tiến độ tốt và khả năng tạo dòng tiền vẫn thuận lợi hơn trong tiếp cận vốn. Ngược lại, dự án vướng pháp lý, triển khai chậm hoặc sức hấp thụ yếu phải đối mặt đồng thời với tồn kho, chi phí vốn và thời gian thu hồi tiền kéo dài.
Nghịch lý của quý II/2026 vì vậy không còn nằm ở chuyện thị trường thiếu hàng. Khi nguồn cung mới tăng mạnh nhưng số giao dịch giảm hơn 28% chỉ sau một quý, phép thử với thị trường những tháng tới sẽ là liệu giá bán và chi phí vốn có dịch chuyển đủ để đưa lượng sản phẩm đang ngày một lớn thành giao dịch và dòng tiền thực hay không.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
