Chuyển trọng tâm sang dự án phát triển, đón đầu hạ tầng và đô thị hóa
Theo nghiên cứu của Savills, thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á – Thái Bình Dương trong quý 3/2025 ghi nhận những diễn biến trái chiều giữa các quốc gia, song tổng thể đang tiến gần hơn tới chu kỳ phục hồi mạnh. Tổng giá trị đầu tư toàn khu vực tăng 18% so với quý trước, đạt khoảng 35 tỷ USD, động lực chủ yếu đến từ các giao dịch xuyên biên giới tại những thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore. Trái lại, Trung Quốc tiếp tục đối mặt với tâm lý đầu tư thận trọng, kéo theo sự suy giảm đáng kể về quy mô giao dịch.
Trong bối cảnh đó, Việt Nam nổi lên như một điểm đến ngày càng được ưu tiên. Nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI duy trì tích cực cùng tiến trình hoàn thiện khung pháp lý đã giúp thị trường bất động sản Việt Nam giữ được sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế. Điều này thể hiện rõ trong hoạt động M&A suốt năm 2025, khi số lượng giao dịch ghi nhận ở mức sôi động, dù giá trị công bố của nhiều thương vụ vẫn tương đối khiêm tốn.
Theo các chuyên gia, đây không phải tín hiệu suy yếu của thị trường mà phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc đầu tư. Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết hoạt động M&A đã được thúc đẩy rõ rệt trong hai năm gần đây, khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới cùng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Những thay đổi này tạo ra một khung pháp lý minh bạch hơn, giảm rủi ro và tăng mức độ tin cậy cho nhà đầu tư nước ngoài.
Chuyên gia này nhận định rằng, nguồn cung các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại hiện vẫn rất hạn chế, đặc biệt là các tài sản có quy mô lớn và pháp lý hoàn chỉnh. Vì vậy, phần lớn các thương vụ M&A hiện nay tập trung vào các dự án phát triển, nhất là trong lĩnh vực nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn, nơi nhà đầu tư có thể tham gia từ giai đoạn sớm để đón đầu chu kỳ tăng trưởng dài hạn.
Xu hướng này càng được củng cố trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh. Riêng trong quý 3/2025, tổng vốn đầu tư công tại Việt Nam đạt khoảng 1,28 triệu tỷ đồng, với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai. Những công trình này không chỉ cải thiện khả năng kết nối vùng mà còn mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo điều kiện hình thành các khu vực vệ tinh mới. Dự án Vành đai 3 TP.HCM là một ví dụ tiêu biểu, khi được kỳ vọng sẽ mở ra nhiều quỹ đất cho phát triển nhà ở ngoại ô trong thời gian tới.
Theo ông MacGregor, dù các dự án phát triển thường đi kèm cam kết đầu tư dài hạn, chi phí vốn ban đầu lại thấp hơn đáng kể so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị công bố của các thương vụ M&A có vẻ chưa cao, trong khi quy mô dự án và tiềm năng phát triển lại rất lớn. Thực tế cũng cho thấy dòng vốn đang dịch chuyển từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng được cải thiện nhanh chóng và quỹ đất còn nhiều dư địa, phù hợp với chiến lược tích lũy dài hạn của nhiều nhà đầu tư quốc tế.
Liên doanh, cổ phần thiểu số và nền tảng dài hạn cho thị trường M&A
Bên cạnh sự dịch chuyển về loại hình tài sản, cấu trúc giao dịch trên thị trường M&A bất động sản Việt Nam cũng đang thay đổi đáng kể. Một trong những điểm nổi bật là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông Neil MacGregor, đây là chiến lược tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt phổ biến với các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản.
Nhiều nhà đầu tư mong muốn hiện diện tại Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ giai đoạn đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ từng bước tìm hiểu thị trường, làm quen với môi trường pháp lý, xây dựng quan hệ đối tác và tích lũy kinh nghiệm trước khi mở rộng quy mô đầu tư. Cách tiếp cận này giúp giảm thiểu rủi ro trong ngắn hạn, đồng thời vẫn giữ được vị thế chiến lược trong dài hạn.
Sự cải thiện của khung pháp lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc củng cố niềm tin vào các cấu trúc giao dịch linh hoạt. Nhà đầu tư hiện có nhiều lựa chọn hơn, từ nắm quyền kiểm soát chi phối, tham gia với tư cách cổ đông thiểu số cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính. Nhờ đó, thị trường M&A bất động sản Việt Nam ngày càng năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn với khẩu vị rủi ro khác nhau.
Các yếu tố nền tảng của thị trường vẫn được đánh giá tích cực. Trong tám tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 26,1 tỷ USD vốn FDI, tăng 27,3% so với cùng kỳ. Vốn giải ngân đạt 15,4 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng năm năm trở lại đây. Song song với đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia và quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh đang góp phần nâng cao tính minh bạch, cải thiện khả năng tiếp cận thông tin và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong quá trình ra quyết định.
Bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở lớn, tốc độ đô thị hóa nhanh và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn hiện hữu, những tài sản này hiếm khi được chào bán công khai. Điều đó khiến trọng tâm M&A trong thời gian gần đây tiếp tục nghiêng về các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.
Về triển vọng thị trường, giới chuyên gia cho rằng cho rằng cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch và thanh khoản. Tuy vậy, trong trung hạn, thị trường được kỳ vọng sẽ trở nên minh bạch hơn, thanh khoản cải thiện rõ rệt và thu hút đa dạng các nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để đón nhận các dòng vốn tổ chức với quy mô lớn, đặt nền tảng cho một thị trường M&A bất động sản phát triển bền vững.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
