Hạ tầng đi trước kéo dòng vốn theo sau
Hạ tầng giao thông, năng lực logistics, khả năng kết nối cảng biển, sân bay và các trung tâm sản xuất ngày càng trở thành yếu tố quyết định vị trí của Việt Nam trong bản đồ công nghiệp khu vực. Năm 2026, khi đầu tư công tiếp tục được xác định là một trong những động lực quan trọng của tăng trưởng, mối liên hệ giữa phát triển hạ tầng, thu hút FDI và mở rộng xuất khẩu ngày càng rõ nét. Đây có thể xem là một “kiềng ba chân”, trong đó mỗi trụ cột vừa tạo lực cho nền kinh tế, vừa củng cố sức mạnh cho hai trụ cột còn lại.
Theo số liệu được công bố, trong 5 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư thực hiện từ nguồn ngân sách Nhà nước đạt khoảng 24% kế hoạch năm và tăng 11,2% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tiến độ giải ngân tiếp tục được thúc đẩy mạnh trong những tháng tiếp theo.
Đáng chú ý, đến cuối tháng 7, tổng vốn đầu tư công đã giải ngân vượt 425.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 41,9% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao. Khối lượng vốn còn lại rất lớn tạo áp lực phải tăng tốc trong những tháng cuối năm, nhưng đồng thời cũng cho thấy một lượng nguồn lực đáng kể đang tiếp tục được đưa vào các dự án hạ tầng.
Tác động của dòng vốn này không dừng ở ngành xây dựng. Một tuyến cao tốc mới có thể rút ngắn thời gian vận chuyển hàng hóa; một tuyến vành đai có thể mở rộng bán kính hoạt động của các khu công nghiệp; một cảng biển hoặc sân bay được kết nối tốt hơn có thể thay đổi quyết định địa điểm của nhà đầu tư.
Tại khu vực phía Nam, sân bay Long Thành là một ví dụ điển hình. Dự án giai đoạn 1 được yêu cầu đưa vào khai thác cuối năm 2026, kéo theo hàng loạt dự án giao thông kết nối như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Bến Lức – Long Thành, mở rộng cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh cùng các tuyến đường địa phương.
Khi những công trình này hoàn thiện, tác động đối với khu vực không chỉ nằm ở việc giảm thời gian di chuyển. Quan trọng hơn, chúng mở rộng không gian công nghiệp, tạo điều kiện để hình thành các trung tâm sản xuất, logistics, kho vận và dịch vụ phụ trợ xung quanh các đầu mối giao thông lớn.
Bộ Xây dựng cũng đang thúc đẩy việc hoàn thiện các tuyến kết nối với sân bay Long Thành, trong đó tính toán cả các phương án đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành và các tuyến metro kết nối sân bay.
Điều này cho thấy hạ tầng đang được nhìn nhận không chỉ như những dự án giao thông đơn lẻ mà như một mạng lưới tạo ra các hành lang kinh tế mới.
Với bất động sản công nghiệp, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng. Nhà đầu tư thuê đất hoặc nhà xưởng không chỉ quan tâm giá thuê mà còn tính toán chi phí vận chuyển nguyên liệu, khả năng đưa sản phẩm tới cảng, thời gian giao hàng và khả năng kết nối với các nhà cung ứng. Nói cách khác, đường đi của dòng vốn FDI ngày càng gắn với đường đi của hàng hóa.
FDI vào nhà máy, xuất khẩu tạo lực kéo cho công nghiệp
Nếu hạ tầng là phần “chân đế”, FDI chính là nguồn lực đưa các dự án sản xuất vào vận hành. Số liệu năm 2026 cho thấy sức hấp dẫn của Việt Nam đối với nhà đầu tư nước ngoài vẫn được duy trì.
Trong 5 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đạt 24,81 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt khoảng 9,75 tỷ USD, tăng 9,6%, mức cao nhất trong vòng 5 năm. Đáng chú ý hơn, công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu về thu hút FDI, với khoảng 15 tỷ USD trong 5 tháng đầu năm, tăng hơn 44% so với cùng kỳ theo số liệu được công bố.
Cơ cấu này đặc biệt có ý nghĩa đối với thị trường bất động sản công nghiệp. FDI vào sản xuất đồng nghĩa với nhu cầu thực về đất khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, trung tâm logistics và các dịch vụ công nghiệp phụ trợ.
Đây cũng là lý do thị trường bất động sản công nghiệp không thể tách rời diễn biến FDI. Khi các tập đoàn mở rộng sản xuất, nhu cầu mặt bằng tăng; khi chuỗi cung ứng được mở rộng, nhu cầu kho vận và logistics tăng theo. Tuy nhiên, FDI chỉ thực sự tạo ra tác động lan tỏa lớn nếu gắn với hoạt động sản xuất và xuất khẩu.
Xuất khẩu chính là “chân thứ ba” của chiếc kiềng, trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng kim ngạch xuất khẩu hàng hóa của Việt Nam tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh hoạt động sản xuất công nghiệp duy trì tốc độ cao. Hoa Kỳ tiếp tục là thị trường xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam với kim ngạch khoảng 86,5 tỷ USD trong nửa đầu năm.
Sự tăng trưởng của xuất khẩu kéo theo nhu cầu mở rộng năng lực sản xuất. Khi doanh nghiệp có thêm đơn hàng, họ cần thêm nhà máy; khi sản lượng tăng, họ cần thêm kho hàng; khi lượng hàng xuất khẩu lớn hơn, nhu cầu vận tải, cảng biển và logistics cũng tăng.
Đây là vòng tuần hoàn tạo nên hiệu ứng lan tỏa: Hạ tầng tốt - thu hút FDI - mở rộng sản xuất - tăng xuất khẩu - phát sinh nhu cầu hạ tầng và công nghiệp mới. Nếu vòng tuần hoàn này được duy trì, đầu tư công không chỉ tạo tăng trưởng trong ngắn hạn thông qua xây dựng mà còn tạo ra năng lực sản xuất mới cho nền kinh tế.
Thực tế thị trường bất động sản công nghiệp đang phản ánh một phần xu hướng này. Theo JLL, riêng các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Bắc hiện có gần 13.000 ha đất công nghiệp, với hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động. Thị trường tiếp tục duy trì nguồn cầu, nhưng xu hướng cạnh tranh đang chuyển dần từ “có đất” sang “có hạ tầng và có khả năng vận hành”.
Một khu công nghiệp có quỹ đất lớn nhưng kết nối giao thông yếu sẽ khó cạnh tranh với một khu công nghiệp có vị trí thuận lợi, gần cao tốc, cảng biển, sân bay và trung tâm logistics.
Tương tự, FDI trong giai đoạn mới cũng không chỉ tìm kiếm mặt bằng giá rẻ. Các tập đoàn sản xuất công nghệ cao ngày càng quan tâm tới điện ổn định, hạ tầng số, chất lượng logistics, nguồn nhân lực và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường.
Theo Savills, sự phát triển của hạ tầng số, trung tâm dữ liệu và các ngành công nghệ mới đang tạo thêm nguồn cầu cho bất động sản công nghiệp. Việt Nam hiện có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động với tổng công suất khoảng 524,7 MW tính đến năm 2025 và công suất được dự báo có thể tiến gần 950 MW vào năm 2030.
Như vậy, “kiềng ba chân” đang chuyển từ mô hình truyền thống sang một cấu trúc phức tạp hơn: hạ tầng giao thông tạo kết nối, FDI tạo năng lực sản xuất, xuất khẩu tạo đầu ra; còn công nghệ và logistics quyết định chất lượng của cả hệ thống.
Tuy nhiên, chiếc kiềng này cũng có điểm yếu. Nếu giải ngân đầu tư công chậm, hạ tầng không đồng bộ thì khả năng thu hút FDI sẽ bị hạn chế. Nếu FDI chủ yếu tập trung vào lắp ráp, liên kết với doanh nghiệp trong nước thấp, hiệu ứng lan tỏa sẽ không tương xứng. Còn nếu xuất khẩu phụ thuộc quá lớn vào một số thị trường, nền kinh tế sẽ dễ chịu tác động khi chính sách thương mại toàn cầu thay đổi.
Đầu tư công vì thế cần được đánh giá không chỉ bằng số tiền đã giải ngân mà bằng năng lực hạ tầng được tạo ra. FDI cũng cần được nhìn không chỉ qua số vốn đăng ký mà qua vốn thực hiện, quy mô sản xuất, chuyển giao công nghệ và mức độ liên kết với doanh nghiệp Việt Nam. Xuất khẩu không chỉ cần tăng về kim ngạch mà phải tăng về giá trị gia tăng.
Đó mới là cách để ba chân của chiếc kiềng cùng đứng vững. Trong giai đoạn Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng cao, dư địa từ đầu tư công, FDI và xuất khẩu vẫn rất lớn. Nhưng lợi thế sẽ không tự động chuyển hóa thành tăng trưởng bền vững nếu các mắt xích phát triển rời rạc. Hạ tầng tạo nền, FDI tạo lực và xuất khẩu tạo đầu ra. Khi ba trụ cột được kết nối thành một chuỗi thống nhất, Việt Nam không chỉ thu hút thêm nhà máy mà còn có cơ hội nâng cấp vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
