Làm rõ các loại hệ số điều chỉnh giá đất
Theo HoREA, Điều 8 của dự thảo Nghị định quy định về căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất là nội dung quan trọng, có tác động trực tiếp đến việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, cần được quy định cụ thể, rõ ràng để bảo đảm thống nhất trong quá trình tổ chức thực hiện tại các địa phương.
HoREA đề nghị làm rõ các loại hệ số điều chỉnh giá đất, trong đó phân biệt giữa hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng hằng năm (k1), hệ số điều chỉnh trong năm (nếu có) và hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (k2). Việc phân định này nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai và đặc thù của từng dự án đầu tư xây dựng có sử dụng đất.
Theo đề xuất, hệ số k1 phản ánh biến động chung của giá đất thị trường theo khu vực, được xây dựng trên cơ sở dữ liệu giá đất, quy hoạch và các yếu tố kinh tế – xã hội. Trong khi đó, hệ số k2 cần được xác định riêng cho từng dự án, căn cứ vào hệ số sử dụng đất, quy mô đầu tư, mục đích sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.
HoREA cũng kiến nghị bổ sung quy định cụ thể về công thức tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, nhằm tạo thuận lợi cho các địa phương trong quá trình áp dụng. Theo đó, tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh k1 và k2.
Ngoài ra, Hiệp hội đề xuất quy định hệ số điều chỉnh giá đất bằng 1 kể từ ngày 1/1/2026 đối với các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới theo đúng quy định của Nghị quyết 254 và phù hợp với giá đất thị trường; chỉ điều chỉnh hệ số trong trường hợp bảng giá đất chưa phản ánh đúng thực tế.
HoREA cho rằng việc hoàn thiện các quy định về hệ số điều chỉnh giá đất theo hướng rõ ràng, khả thi sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tính thống nhất trong tổ chức thực hiện và hạn chế phát sinh vướng mắc trong thực tiễn.
Tiền sử dụng đất dự án có thể “đội” gấp nhiều lần
Góp ý đối với dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15, HoREA bày tỏ lo ngại rằng nếu chỉ áp dụng công thức “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh chung”, tiền sử dụng đất của nhiều dự án bất động sản có thể tăng cao bất hợp lý, kéo theo nguy cơ đẩy giá nhà lên mức khó kiểm soát.
Theo HoREA, bảng giá đất mới của các địa phương được xây dựng sát với giá thị trường hơn so với trước đây. Trong bối cảnh đó, nếu tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất chung (k1) cho các dự án có quy mô lớn, hiệu quả khai thác cao, chi phí đất đai có thể bị “chồng” thêm một lần nữa.
Dẫn tính toán của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, HoREA cho biết tại một số khu vực, giá đất xác định theo phương pháp “bảng giá đất x hệ số điều chỉnh” cao hơn từ 2 đến 6 lần so với giá trị đất xác định theo phương pháp thặng dư. Chênh lệch này khiến bài toán tài chính của dự án trở nên mất cân đối, buộc doanh nghiệp phải tăng giá bán sản phẩm để bù chi phí.
Với các dự án chung cư cao tầng, hệ số sử dụng đất lớn là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư. Tuy nhiên, nếu không có hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án, các dự án có mật độ xây dựng cao sẽ phải gánh mức tiền sử dụng đất tương đương với các dự án quy mô nhỏ, làm mất đi tính công bằng trong chính sách đất đai.
HoREA cho rằng việc bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án (k2) là cần thiết để phản ánh đúng giá trị sử dụng đất theo quy mô và tính chất của từng dự án. Hệ số này giúp điều tiết hợp lý nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư, đồng thời hạn chế việc đẩy chi phí đất đai sang giá bán nhà ở.
Theo Hiệp hội, nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp, việc áp dụng cứng nhắc hệ số chung có thể tạo áp lực lớn lên thị trường bất động sản, làm giảm nguồn cung dự án, đặc biệt là phân khúc nhà ở trung bình và nhà ở giá phù hợp. Về lâu dài, điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự ổn định của thị trường.
HoREA kiến nghị cơ quan soạn thảo cần thận trọng đánh giá tác động kinh tế – xã hội của quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
