HoREA đề xuất tháo gỡ "điểm nghẽn" cho các dự án BT chuyển tiếp

Hoàn thiện khung chính sách để xử lý đầy đủ các dự án BT chuyển tiếp

Việc xử lý các dự án xây dựng – chuyển giao (BT) chuyển tiếp đang là một trong những vấn đề phức tạp, kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, tiến độ phát triển hạ tầng và quyền lợi của các bên liên quan. Trong bối cảnh đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91/2025/NĐ-CP quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM), đồng thời Bộ Tài chính xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án BT chuyển tiếp trên phạm vi cả nước.

HoREA cho rằng dự thảo Nghị quyết là bước thể chế hóa quan trọng Nghị quyết số 206/2025/QH15 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý các khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật. Tuy nhiên, từ thực tiễn triển khai các dự án BT, Hiệp hội đã có những góp ý cụ thể, tập trung vào hai vấn đề then chốt: phạm vi áp dụng và thời điểm xác định giá đất thanh toán.

Theo HoREA, khoản 1 Điều 1 dự thảo Nghị quyết xác định phạm vi điều chỉnh là “các dự án BT chuyển tiếp trên phạm vi cả nước”. Quy định này mang tính bao trùm, thể hiện rõ mục tiêu tháo gỡ khó khăn cho toàn bộ các dự án BT chuyển tiếp, phù hợp với bối cảnh lịch sử hình thành các dự án này và yêu cầu ổn định môi trường đầu tư.

Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 2 về nguyên tắc thực hiện, dự thảo lại chủ yếu tập trung vào việc xử lý các dự án đã có kết luận thanh tra có hiệu lực thi hành, trong đó chỉ xem xét tháo gỡ những vướng mắc phát sinh do lỗi của cơ quan quản lý nhà nước hoặc lỗi hỗn hợp giữa cơ quan quản lý và nhà đầu tư.

Theo HoREA, cách tiếp cận này là chưa đầy đủ và có nguy cơ bỏ sót một nhóm dự án đang gặp khó khăn thực tế. Cụ thể, trên thực tế tồn tại không ít dự án BT chuyển tiếp không thuộc đối tượng có kết luận thanh tra, nhưng nhà đầu tư đã hoàn thành bàn giao công trình cho Nhà nước theo đúng hợp đồng BT. Dù vậy, các dự án này vẫn bị “treo” do chưa được xác định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán, dẫn đến không thể triển khai dự án đối ứng, gây ách tắc dòng vốn và phát sinh thiệt hại cho doanh nghiệp.

Từ thực tiễn đó, HoREA đề xuất bổ sung rõ trường hợp này vào khoản 2 Điều 2 của dự thảo Nghị quyết. Theo Hiệp hội, việc mở rộng phạm vi xử lý sẽ bảo đảm tính thống nhất với phạm vi điều chỉnh đã nêu tại Điều 1, đồng thời thể hiện đúng tinh thần tháo gỡ vướng mắc cho tất cả các dự án BT chuyển tiếp, chứ không chỉ giới hạn ở những dự án đã bị thanh tra.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị chỉnh sửa kỹ thuật lập pháp, thay thế cụm từ “Nghị định này” bằng “Nghị quyết này” tại khoản 4 Điều 2 để bảo đảm tính chính xác, tránh gây hiểu nhầm trong quá trình áp dụng.

Theo HoREA, nếu không xử lý đồng bộ các dự án BT chuyển tiếp chưa có kết luận thanh tra nhưng đã hoàn thành nghĩa vụ bàn giao công trình, nguy cơ phát sinh khiếu nại, tranh chấp và làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư là rất lớn. Trong khi đó, mục tiêu cốt lõi của Nghị quyết là bảo đảm lợi ích chung, lợi ích tổng thể, hài hòa quyền và nghĩa vụ của Nhà nước và doanh nghiệp.

Xác định giá đất theo thời điểm bàn giao công trình để bảo đảm nguyên tắc ngang giá

Một nội dung được HoREA đặc biệt nhấn mạnh là vấn đề thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán trong các dự án BT đã hoàn thành. 

Theo đề xuất của Hiệp hội, đối với các dự án BT mà nhà đầu tư đã hoàn thành bàn giao công trình cho Nhà nước theo hợp đồng BT và đã được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán, thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán nên được tính tại thời điểm nhà đầu tư bàn giao công trình, thay vì thời điểm cơ quan nhà nước ban hành quyết định giao đất.

HoREA dẫn chứng trường hợp điển hình của Công ty MHL, nhà đầu tư ký hợp đồng BT từ năm 2016 và hoàn thành, bàn giao công trình cho Nhà nước từ tháng 2/2018, sớm hơn tiến độ cam kết. Dự án đã được Kiểm toán Nhà nước kết luận tuân thủ cơ bản các quy định pháp luật và được Bộ Quốc phòng xác nhận triển khai đúng quy định.

Tuy nhiên, phải đến tháng 3/2025, UBND TP.HCM mới ban hành quyết định giao đất cho nhà đầu tư. Việc chậm trễ này khiến thời điểm xác định giá đất bị lùi đến năm 2025, dẫn đến chênh lệch rất lớn so với thời điểm bàn giao công trình, làm phá vỡ nguyên tắc ngang giá trong hợp đồng BT và gây thiệt hại đáng kể cho doanh nghiệp.

Theo HoREA, đây là hệ quả của sự chậm trễ từ phía cơ quan quản lý nhà nước, không phải lỗi của nhà đầu tư. Do đó, nếu vẫn áp dụng thời điểm xác định giá đất theo thời điểm ban hành quyết định giao đất, nhà đầu tư sẽ phải gánh chịu rủi ro và chi phí phát sinh không đáng có, đi ngược lại nguyên tắc công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp.

Từ đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản 3 (mới) vào Điều 12 dự thảo Nghị quyết, quy định rõ: trong trường hợp dự án BT đã hoàn thành bàn giao công trình và đã được Kiểm toán Nhà nước kiểm toán, thì thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán là thời điểm bàn giao công trình theo hợp đồng BT.

Theo HoREA, quy định này không chỉ bảo đảm nguyên tắc ngang giá “công trình đổi đất” đúng nghĩa của hợp đồng BT mà còn góp phần khắc phục những bất cập tồn tại nhiều năm, tạo tiền lệ tích cực cho việc xử lý dứt điểm các dự án BT chuyển tiếp.

PV

Nguồn: thuongtruong.com.vn