Áp dụng đòn bẩy trong mặt bằng lãi suất mới
Các chuyên gia cho rằng, trong nửa cuối năm 2026, lãi suất vay mua nhà khó có khả năng giảm mạnh khi áp lực lạm phát và tăng trưởng tín dụng vẫn hiện hữu. Điều đó đồng nghĩa, người mua nhà sẽ phải thích nghi với một mặt bằng lãi suất mới, thay vì kỳ vọng quay lại giai đoạn vốn vay giá rẻ như trước.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm. Đáng chú ý, nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi ở mức 15-16%/năm, vượt xa dự tính ban đầu của không ít người vay.
Việc chi phí vốn tăng nhanh sau giai đoạn ưu đãi khiến áp lực trả nợ gia tăng đáng kể, đặc biệt đối với những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng của chi phí vốn, nhiều hộ gia đình buộc phải điều chỉnh kế hoạch tài chính hoặc trì hoãn quyết định mua nhà.
Báo cáo của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cũng nhận định chi phí vốn tiếp tục là rào cản lớn đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở. Dù lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại nhóm ngân hàng quốc doanh đã giảm về quanh mức 6%/năm, dư địa để hạ thêm không còn nhiều khi lạm phát trong quý II/2026 đã vượt ngưỡng 5%.
Bên cạnh đó, khoảng cách giữa tăng trưởng tín dụng và huy động vốn vẫn duy trì ở mức cao, tạo áp lực lên nguồn vốn của các tổ chức tín dụng. Trong bối cảnh chính sách tiền tệ vẫn được điều hành theo hướng thận trọng, lãi suất cho vay mua nhà được dự báo sẽ tiếp tục neo ở vùng cao, cao nhất trong khoảng hai năm trở lại đây.
Theo khảo sát của phóng viên cũng cho thấy mặt bằng lãi suất cho vay mua bất động sản cố định trong 12 tháng đầu đã tăng tại phần lớn ngân hàng.
Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank nâng lãi suất từ 7,8% lên 9,8%/năm; VietinBank từ 7,6% lên 10,5%/năm; Agribank từ 6,6% lên 8,2%/năm. BIDV là ngân hàng có mức lãi suất ưu đãi cao nhất trong nhóm khảo sát khi áp dụng 9,2-9,7%/năm trong 6 tháng đầu đối với khoản vay từ 36 tháng trở lên và 10,3%/năm trong 18 tháng đầu đối với khoản vay từ 60 tháng, cao hơn khoảng 3-4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.
Tại khối ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng tăng cũng diễn ra tương tự. Hong Leong Bank điều chỉnh lãi suất từ 7,4% lên 9,2%/năm; Standard Chartered tăng từ 6,7% lên 8,8%/năm. Trong khi đó, VPBank giữ nguyên mức 10%/năm, còn Techcombank là ngân hàng hiếm hoi ghi nhận mức giảm nhẹ từ 9,5% xuống 9,2%/năm.
Không chỉ lãi suất ưu đãi tăng, mặt bằng lãi suất cho vay bình quân cũng liên tục đi lên. Theo số liệu công bố của các ngân hàng, lãi suất cho vay bình quân trong tháng 5 tiếp tục tăng tháng thứ tư liên tiếp, đạt khoảng 7,2%/năm. HSBC ghi nhận mức 7,06%/năm, trong khi Agribank ở mức 8,63%/năm, tăng khoảng 1,7 điểm phần trăm so với cuối năm trước.
Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, chi phí vốn còn cao hơn. ACB công bố lãi suất cho vay bình quân 9,3%/năm, tăng 1,84 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. KienlongBank ghi nhận lãi suất cho vay bình quân tháng 6 ở mức 8,84%/năm, với chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động khoảng 1,67 điểm phần trăm.
Trong bối cảnh lãi suất khó giảm sâu trong ngắn hạn, các chuyên gia cho rằng người mua nhà cần tính toán kỹ dòng tiền, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và ưu tiên các khoản vay có tỷ lệ trả nợ phù hợp với thu nhập. Thị trường hiện không còn là giai đoạn "vay rẻ để đầu tư", mà đòi hỏi chiến lược tài chính thận trọng và khả năng chịu đựng biến động lãi suất trong dài hạn.
Nhu cầu vốn gia tăng và bài toán quản trị doanh nghiệp
Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Techcombank, mặt bằng lãi suất hiện nay chịu sức ép lớn từ nhu cầu vốn của nền kinh tế khi Việt Nam theo đuổi mục tiêu tăng trưởng cao. Cùng với đó, các kênh đầu tư như chứng khoán, vàng và tài sản số trở nên hấp dẫn hơn, buộc các ngân hàng phải cạnh tranh mạnh hơn trong huy động vốn để đảm bảo thanh khoản.
Số liệu 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 7,7%, trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%. Khoảng cách giữa tốc độ cho vay và huy động tiếp tục tạo áp lực lên nguồn vốn của các tổ chức tín dụng, khiến dư địa giảm lãi suất cho vay không còn nhiều.
Theo TS. Cấn Văn Lực, mặc dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đang điều hành theo hướng ổn định mặt bằng lãi suất nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, nhưng khả năng giảm sâu trong ngắn hạn là không dễ xảy ra. Hiện dư nợ tín dụng bất động sản đã lên khoảng 5 triệu tỷ đồng, tương đương gần 1/4 tổng dư nợ toàn nền kinh tế, cho thấy lĩnh vực này vẫn tiêu thụ lượng vốn rất lớn của hệ thống ngân hàng.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai một số cơ chế hỗ trợ nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường, như không tính tín dụng dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp vào hạn mức tăng trưởng tín dụng của ngân hàng, đồng thời nâng tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn lên 40%. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, những giải pháp này chủ yếu giúp cải thiện khả năng cung ứng vốn, chưa đủ để tạo ra một chu kỳ giảm mạnh của lãi suất.
Trong bối cảnh chi phí vốn duy trì ở mức cao, TS. Cấn Văn Lực cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần chuyển trọng tâm từ mở rộng quy mô sang tái cấu trúc tài chính và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Việc đa dạng hóa kênh huy động thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REIT), phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu, cũng như thu hút nhà đầu tư chiến lược sẽ giúp giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Song song với đó, doanh nghiệp cần rà soát danh mục đầu tư, ưu tiên nguồn lực cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng triển khai nhanh và dòng tiền tốt, thay vì dàn trải vốn vào quá nhiều dự án trong bối cảnh chi phí tài chính vẫn ở mức cao.
Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, lãi suất cho vay chỉ có thể giảm bền vững khi chi phí huy động vốn của ngân hàng đi xuống. Với giả định lạm phát được kiểm soát quanh mức 4,5%, lãi suất huy động hợp lý có thể dao động 6,5-7%/năm, từ đó tạo điều kiện để lãi suất cho vay giảm về khoảng 9-10%/năm. Đây được xem là ngưỡng phù hợp đối với phần lớn doanh nghiệp, trong khi nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa vẫn sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn do hệ số rủi ro lớn hơn.
Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng thay vì chờ đợi một chu kỳ lãi suất thấp quay trở lại, cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cần chủ động thích ứng với mặt bằng chi phí vốn mới. Năng lực quản trị tài chính, kiểm soát dòng tiền và lựa chọn dự án hiệu quả sẽ trở thành yếu tố quyết định khả năng tồn tại và tăng trưởng của doanh nghiệp trong giai đoạn tới.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
