Doanh nghiệp địa ốc chuyển sang thế phòng thủ
Bị dồn vào thế “kẹp hai đầu” giữa nguồn cung tăng mạnh và thanh khoản suy yếu, nhiều chủ đầu tư đã không còn lựa chọn cách bung hàng theo quán tính tăng trưởng. Thay vào đó, họ chủ động thu hẹp nguồn cung, giãn tiến độ mở bán, thậm chí lùi kế hoạch triển khai dự án. Đây không phải là sự chững lại bị động, mà là một phản ứng có tính toán khi thị trường đã bước sang một chu kỳ khác.
Sự thay đổi này phản ánh rõ nét một bước chuyển trong tư duy phát triển của doanh nghiệp địa ốc. Nếu trước đây, mục tiêu là mở rộng quy mô bằng đòn bẩy và tốc độ, thì nay trọng tâm đã dịch chuyển sang kiểm soát dòng tiền và bảo toàn năng lực tài chính. Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và rủi ro tích tụ, việc “chạy nhanh” không còn là lợi thế, mà đôi khi lại trở thành gánh nặng.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu các dự án được triển khai đúng kế hoạch, nguồn cung toàn thị trường năm 2026 có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm, tương đương mức đỉnh của năm 2025. Riêng Hà Nội và Hưng Yên dự kiến khoảng 40.000 sản phẩm, trong khi TP.HCM có thể đạt khoảng 55.000 sản phẩm.
Những con số này cho thấy thị trường không thiếu hàng. Thậm chí, năm 2025 từng ghi nhận gần 130.000 sản phẩm chào bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 đến 2025. Tuy nhiên, sự bùng nổ về nguồn cung lại không đi kèm với thanh khoản tương ứng. Nguyên nhân không nằm ở số lượng, mà ở cấu trúc sản phẩm khi phần lớn nguồn hàng tập trung ở phân khúc giá cao.
Theo chuyên gia của VARS, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng mỗi mét vuông. Giá bán tại Hà Nội đã tăng tới 111% so với 5 năm trước, trong khi Đà Nẵng tăng 68%. Trong khi đó, thu nhập và khả năng chi trả của người mua ở thực không theo kịp đà tăng giá.
Sự lệch pha cung cầu vì thế ngày càng rõ rệt. Hàng hóa nhiều hơn, nhưng không phải loại hàng thị trường cần. Kết quả là nhà vẫn dư thừa trên thị trường, trong khi nhu cầu ở thực vẫn bị dồn nén.
Áp lực càng rõ nét từ quý IV/2025, khi mặt bằng lãi suất bắt đầu nhích lên. Lãi vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12 đến 14% mỗi năm đang tạo ra rào cản tâm lý lớn đối với cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực. Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng chi phí vốn cao đang khiến dòng tiền đầu tư suy yếu, trong khi lực cầu thực không đủ mạnh để bù đắp.
Trong bối cảnh đó, việc nhiều chủ đầu tư chủ động “khóa van” nguồn cung không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây là một lựa chọn mang tính chiến lược nhằm hạn chế rủi ro trong giai đoạn thanh khoản thấp.
Báo cáo của DKRA Group cho thấy trong quý I/2026, nguồn cung sơ cấp ở hầu hết các phân khúc đều giảm theo quý. Lượng sản phẩm mở bán mới chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi thị trường chủ yếu tiêu thụ lại hàng tồn. Đặc biệt, phân khúc đất nền gần như không có nguồn cung mới, với quý II chỉ dự kiến mở bán khoảng 300 đến 400 sản phẩm, mức rất thấp so với các giai đoạn trước.
Nguyên nhân không chỉ đến từ áp lực tín dụng hay chi phí vốn tăng, mà còn từ chính sự thận trọng của doanh nghiệp. Khi sức hấp thụ suy yếu, việc tung hàng ra thị trường không còn là lựa chọn an toàn. Một dự án mở bán trong thời điểm thanh khoản thấp không chỉ đối diện nguy cơ tiêu thụ chậm, mà còn kéo theo áp lực tài chính, chi phí marketing và nguy cơ phải chiết khấu sâu. Trong nhiều trường hợp, trì hoãn lại là phương án ít rủi ro hơn.
Trong một thị trường không còn dễ dãi, việc chủ động “khóa van” không phải là bước lùi, mà là cách để giữ nhịp. Và trong một chu kỳ mới, những doanh nghiệp biết dừng đúng lúc có thể lại là những cái tên còn đủ sức đi tiếp.
Bất động sản đối mặt cuộc sàng lọc khắc nghiệt
Khi chi phí vốn không còn “rẻ như không”, cuộc chơi bất động sản lập tức đổi luật. Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills TP.HCM cho rằng, đà tăng nhanh của lãi vay đã khép lại một giai đoạn dài tiền rẻ, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược nếu không muốn tự đẩy mình vào thế rủi ro. Những gói hỗ trợ lãi suất 0% dần biến mất, thay vào đó là mức lãi cố định 9 đến 10% mỗi năm. Số đợt mở bán bị thu hẹp, và hệ quả dễ thấy là tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 40%, một con số đủ để cảnh báo.
Nhìn bằng lăng kính cũ, việc co hẹp nguồn cung dễ bị xem là biểu hiện của sự suy yếu. Nhưng trong bối cảnh hiện tại, đó lại giống một phản ứng tự vệ mang tính chọn lọc. Thị trường không còn hấp thụ mọi sản phẩm được tung ra, và doanh nghiệp cũng không còn đủ dư địa để “đánh cược” như trước.
Câu chuyện của Novaland là một ví dụ điển hình. Doanh nghiệp này không thiếu tài sản khi đang nắm giữ hơn 153.000 tỷ đồng hàng tồn kho và hơn 67.000 tỷ đồng nợ vay. Vấn đề cốt lõi nằm ở khả năng chuyển khối tài sản đó thành dòng tiền thực. Như ông Võ Quốc Đức thừa nhận, bài toán không phải là có bao nhiêu hàng để bán, mà là bán được hay không và bán theo cách nào.
Trong bối cảnh đó, chiến lược buộc phải thay đổi. Doanh nghiệp không còn ưu tiên mở rộng quỹ hàng bằng mọi giá, mà tập trung xử lý những “nút thắt” then chốt như pháp lý, tiến độ hoàn thiện và bàn giao sản phẩm. Những dự án như Aqua City hay NovaWorld Phan Thiet được thúc đẩy hoàn thiện pháp lý không đơn thuần là giải quyết tồn đọng, mà là cách tiếp cận thực tế hơn, bán những gì thị trường chấp nhận, thay vì tiếp tục tạo thêm nguồn cung mới trong một thị trường đang suy yếu.
Sự chuyển hướng này cho thấy thị trường địa ốc đang rời xa mô hình phát triển dựa trên kỳ vọng và đòn bẩy tài chính. Thay vào đó là một cấu trúc mới, nơi dòng tiền thực và năng lực thực trở thành thước đo quyết định.
Thực tế đã chứng minh, nguồn cung lớn chưa bao giờ đồng nghĩa với một thị trường khỏe mạnh. Khi tiền rẻ, doanh nghiệp dễ huy động vốn, nhà đầu tư sẵn sàng mua cả những dự án còn trên giấy, và tăng trưởng được duy trì bằng kỳ vọng. Nhưng khi lãi suất tăng, pháp lý siết chặt và dòng tiền trở nên đắt đỏ, mô hình đó nhanh chóng bộc lộ giới hạn.
Chính vì vậy, việc chủ động giảm cung có thể được xem là một bước tái cân bằng cần thiết. Nếu tiếp tục tung hàng ồ ạt trong bối cảnh cầu suy yếu, thị trường sẽ phải đối mặt với nguy cơ dư cung cục bộ, áp lực tồn kho gia tăng và cuộc đua chiết khấu ngày càng khốc liệt. Ngược lại, điều tiết nguồn cung giúp tránh những cú sốc giảm giá, giữ ổn định mặt bằng giá sơ cấp và tạo khoảng thời gian cần thiết để lực cầu thực hấp thụ dần.
Ở góc độ vĩ mô, đây cũng là phép thử cho chất lượng phục hồi của thị trường bất động sản. Một thị trường bền vững không thể dựa vào việc liên tục gia tăng lượng hàng chào bán, mà phải dựa trên thanh khoản thật, nhu cầu thật và cấu trúc sản phẩm phù hợp.
Giai đoạn 2026 đến 2028, theo dự báo của nhiều tổ chức nghiên cứu, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về khu vực ven đô, nơi mức giá hợp lý hơn và gắn với các trục hạ tầng mới. Điều này đồng nghĩa nguồn cung trong tương lai không chỉ cần nhiều, mà phải đúng vị trí và đúng nhu cầu.
Chu kỳ tăng trưởng nóng đã qua. Thị trường hiện tại không còn thưởng cho những doanh nghiệp bung hàng nhanh nhất, mà cho những đơn vị kiểm soát dòng tiền tốt nhất. Trong logic đó, giảm cung không còn là bước lùi, mà có thể là bước đệm để thị trường bước sang một giai đoạn phát triển lành mạnh và thực chất hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
