Tăng trưởng có chọn lọc trong chu kỳ mới
Nhìn về năm 2026, bức tranh thị trường không còn mang dáng dấp của một chu kỳ tăng trưởng nóng, càng không phải là cuộc đua lướt sóng như những giai đoạn trước. Thay vào đó, đây nhiều khả năng sẽ là thời kỳ sàng lọc, tái cấu trúc và định hình lại nền tảng phát triển dài hạn.
Nếu 2025 có thể xem như năm khởi động lại sau chuỗi biến động mạnh, thì 2026 sẽ là năm thử thách bản lĩnh thực sự của cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư, trong một cuộc chơi mà luật lệ đã thay đổi, tiêu chuẩn đã cao hơn và dòng tiền không còn dễ dãi.
Dữ liệu từ Công ty Cổ phần Bất động sản BHS cho thấy phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng trong năm 2025 ghi nhận hơn 11.800 căn hộ được tung ra thị trường, tăng gấp 2,5 lần so với năm 2024, với 12 dự án mở bán mới. Đây là mức tăng đáng chú ý nếu đặt trong bối cảnh thị trường vừa trải qua giai đoạn điều chỉnh sâu.
Nguồn cung tập trung chủ yếu tại các địa bàn du lịch trọng điểm như Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Khánh Hòa và TP.HCM, những khu vực có lợi thế hạ tầng, thương hiệu điểm đến và khả năng khai thác lưu trú tương đối ổn định.
Tỷ lệ hấp thụ toàn phân khúc đạt 50,7%, lượng giao dịch tăng 2,8 lần so với cùng kỳ, trong khi giá bán tăng từ 4,5 đến 10%. Một số dự án ghi nhận tỷ lệ bán trên 70% ngay sau khi ra hàng.
Những con số này cho thấy nhu cầu đầu tư và sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng vẫn tồn tại rõ ràng, dù tâm lý thị trường đã thận trọng hơn, không còn chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn mà hướng đến khả năng khai thác thực tế và giá trị dài hạn.
Ở phân khúc thấp tầng, bức tranh có phần dè dặt hơn. Nguồn cung năm 2025 đạt khoảng 2.800 sản phẩm, tăng 4,5 lần so với cùng kỳ. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 33%, trong khi mặt bằng giá bán nhìn chung đi ngang, chỉ nhích nhẹ tại một số khu vực có lợi thế rõ rệt.
Sự chênh lệch giữa tốc độ bung hàng và mức độ tiêu thụ phản ánh một thực tế đáng chú ý. Dòng tiền đã quay trở lại thị trường nhưng chưa thực sự bùng nổ. Nhà đầu tư chọn lọc kỹ hơn và ưu tiên những tài sản có khả năng vận hành, khai thác và tạo dòng tiền thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Một trong những động lực quan trọng nhất của đà phục hồi đến từ sự khởi sắc của ngành du lịch. Tỷ lệ lấp đầy khách sạn toàn quốc đạt khoảng 59%, chưa phải mức cao kỷ lục nhưng đủ để cho thấy thị trường lưu trú đang ấm dần lên theo cách bền bỉ và ổn định. Sự phục hồi này tạo nền tảng thực chất cho bất động sản nghỉ dưỡng, bởi nhu cầu lưu trú và trải nghiệm chính là yếu tố cốt lõi quyết định tính bền vững của phân khúc.
Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, đánh giá những cải cách về thị thực, đặc biệt là việc kéo dài thời gian lưu trú lên 45 ngày và triển khai chương trình thị thực dài hạn, là bước tiến đáng kể trong việc gia tăng sức hút đối với dòng khách quốc tế. Khi rào cản thủ tục được nới lỏng, khả năng lưu trú dài ngày và mức chi tiêu cao hơn của du khách nước ngoài sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến toàn bộ chuỗi dịch vụ, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng.
Song hành với sự phục hồi của du lịch là những chuyển động mạnh mẽ về hạ tầng. Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hệ thống cao tốc Bắc Nam, các tuyến đường ven biển cùng việc nâng cấp và mở rộng nhiều sân bay đã rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển đến các điểm đến trọng điểm.
Việc kết nối thuận lợi không chỉ nâng cao trải nghiệm của du khách mà còn mở ra cơ hội cho các địa phương mới nổi, nơi quỹ đất còn dồi dào, mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao và chính sách thu hút đầu tư tương đối rõ ràng.
Tổng thể, những tín hiệu tích cực đang dần xuất hiện nhưng không còn mang màu sắc bùng nổ như trước. Thị trường đang chuyển sang một trạng thái trưởng thành hơn, tăng trưởng có chọn lọc, dòng tiền có tính toán và nhà đầu tư đặt nặng yếu tố khai thác thực thay vì kỳ vọng tăng giá thuần túy. Và chính trong bối cảnh đó, năm 2026 sẽ không phải là năm của những cuộc đua ồn ào, mà là năm kiểm chứng sức bền và năng lực thích ứng của toàn thị trường.
Hồi phục rõ nét, bứt phá vẫn còn xa
Các chỉ báo phục hồi đã hiện diện khá rõ, song phần lớn giới phân tích đều chung quan điểm rằng năm 2026 khó tạo ra một đợt tăng giá mạnh. Theo nhận định của BHS, mặt bằng giá căn hộ nghỉ dưỡng nhiều khả năng duy trì trạng thái ổn định hoặc nhích nhẹ, bởi thị trường vẫn đang trong quá trình hồi phục và tái cân bằng cung cầu.
Ở phân khúc thấp tầng, áp lực còn lớn hơn. Những vướng mắc liên quan đến pháp lý, bài toán khai thác thực tế và mức vốn đầu tư ban đầu cao vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Sau những hệ lụy của giai đoạn tăng trưởng quá nóng trước đây, niềm tin của nhà đầu tư không thể khôi phục bằng quảng bá hay cam kết lợi nhuận, mà phải được bảo chứng bằng tính minh bạch pháp lý và hiệu quả vận hành thực sự.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm các chủ đầu tư buộc phải nâng chất lượng tài sản thay vì chạy theo số lượng. Những dự án muốn bước vào chu kỳ mới phải được tái định vị, cải thiện thiết kế và tiêu chuẩn vận hành. Ngược lại, các sản phẩm thiếu dấu ấn riêng hoặc hiệu quả khai thác kém sẽ ngày càng chịu sức ép thanh khoản. Đó là quy luật tự nhiên của một giai đoạn sàng lọc.
Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp đã chủ động khởi động lại các dự án từng đình trệ do vướng pháp lý, đồng thời điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng nâng cao trải nghiệm. Họ tìm đến các đơn vị quản lý quốc tế, đầu tư vào thiết kế, dịch vụ và mô hình vận hành. Trọng tâm phát triển không còn nằm ở số lượng căn hộ hay biệt thự, mà xoay quanh yếu tố trải nghiệm, chăm sóc sức khỏe, du lịch xanh và bản sắc địa phương. Khái niệm bất động sản nghỉ dưỡng đang chuyển dần từ sản phẩm để bán sang tài sản có khả năng vận hành dài hạn.
Sự xuất hiện trở lại của các doanh nghiệp lớn phần nào phản ánh niềm tin vào triển vọng dài hạn của thị trường. Xuân Cầu Holdings giới thiệu dự án Alluvia City tại Hưng Yên, định hướng là một đô thị sinh thái khoáng nóng quy mô gần 200 ha ven sông Hồng. Flamingo Holdings triển khai Flamingo Majestic Island Resort tại Hồ Núi Cốc với tham vọng xây dựng khu nghỉ dưỡng 6 sao đầu tiên tại miền Bắc.
Trong khi đó, MIK Group phát triển Imperia Holiday Hạ Long với gần 2.000 căn hộ sở hữu lâu dài, nhấn mạnh mục tiêu kết hợp giữa gia tăng giá trị tài sản và tạo dòng tiền cho thuê ổn định. Điểm chung của các dự án này là không chỉ bán bất động sản, mà bán câu chuyện về phong cách sống và năng lực vận hành.
Một diễn biến đáng chú ý khác trong giai đoạn 2025 đến 2026 là sự gia tăng các thương vụ mua bán và sáp nhập. Theo Savills Hotels, sự phục hồi của ngành du lịch đã củng cố niềm tin của nhà đầu tư, kéo theo hoạt động chuyển nhượng khách sạn và khu nghỉ dưỡng sôi động hơn. Tỷ suất sinh lời trong khoảng 6–7,5% của các giao dịch gần đây đang dần tiến sát kỳ vọng 8–9% của nhà đầu tư, cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc này từng bước cải thiện.
Đáng lưu ý, hơn 68% nguồn cung khách sạn hiện vẫn do chủ sở hữu tự vận hành, trong khi không ít tài sản chưa được đầu tư đúng mức về trải nghiệm và hệ thống phân phối. Đây được xem là khoảng trống lớn để các quỹ đầu tư và thương hiệu quản lý quốc tế tham gia tái cấu trúc, nâng cao hiệu quả khai thác.
TS Lê Xuân Nghĩa dự báo từ năm 2026 trở đi, cơ cấu nhà đầu tư sẽ có sự thay đổi rõ rệt. Nhóm cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính cao và theo đuổi chiến lược lướt sóng ngắn hạn sẽ khó quay lại mạnh mẽ như trước. Thay vào đó, thị trường sẽ thu hút nhiều hơn các nhà đầu tư dài hạn, chấp nhận mức lợi nhuận ổn định gắn với dòng tiền khai thác thực tế. Cùng với đó, vai trò của các nhà đầu tư tổ chức, quỹ đầu tư và đơn vị vận hành chuyên nghiệp sẽ gia tăng, góp phần thiết lập chuẩn mực mới cho thị trường.
Xét trong trung hạn từ 2026 đến 2030, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa nhờ nền tảng du lịch tăng trưởng và vị thế điểm đến ngày càng rõ nét trên bản đồ khu vực. Tuy vậy, giai đoạn tăng trưởng nóng gần như đã khép lại.
Bức tranh năm 2026 vì thế mang hai sắc thái song hành. Một mặt, thị trường đã thoát khỏi trạng thái trầm lắng, dòng tiền đang quay lại và hạ tầng cùng chính sách tạo ra nền tảng thuận lợi.
Mặt khác, áp lực tái cấu trúc, yêu cầu minh bạch pháp lý và đòi hỏi vận hành chuyên nghiệp đặt ra tiêu chuẩn cao hơn cho tất cả các chủ thể tham gia. Đây sẽ không phải năm của những cú bứt tốc đột ngột, mà là năm định hình lại trật tự mới của thị trường.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
