Đất nền - Nhà ở - Condotel tăng giá
Thị trường bất động sản năm 2021 đã chịu ảnh hưởng nặng nề bởi Covid-19, đặc biệt là trong quý III/2021. Nguồn cung đã sụt giảm từ những năm trước, tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt đứt gãy, gián đoạn bởi dịch bệnh.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong những tháng gần đây, rất nhiều thông tin bán cắt lỗ nhà đất từ vài trăm triệu tới hàng tỉ đồng trên các trang mua bán bất động sản. Tuy nhiên, đây chỉ là những hiện tượng nhỏ lẻ, xuất phát từ những nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính do ảnh hưởng của dịch Covid-19 buộc phải cắt lỗ, chứ không có hiện tượng ồ ạt bán tháo. Hiện thị trường đang khan hiếm nguồn cung, nên ngoài những hiện tượng giá bán tăng cao và nhanh thì vẫn chưa có dấu hiệu cho thấy hình thành “bong bóng” bất động sản giống như 10 năm về trước.
Theo báo cáo từ CBRE, dù trải qua 2 năm dịch bệnh phức tạp, tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế nhưng giá bất động sản của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng. Điển hình ở loại hình chung cư, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục đà tăng trong tương lai. Lý giải cho hiện tượng này là do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao hơn, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn hạn chế. Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 16%, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng 17%.
Đối với sản phẩm nhà phố và biệt thự, do nhu cầu mua bất động sản ở phân khúc này luôn ở mức cao đã tạo triển vọng tăng giá mạnh mẽ. Cùng với cơ sở hạ tầng ngày càng phát triển đã tạo động lực cho nguồn cung và giá bất động sản liền thổ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá bán biệt thự đã tăng 13%, nhà phố tăng 4%, nhà phố thương mại tăng 3%. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, biệt thự tăng 3%, nhà phố tăng 17%, nhà phố thương mại tăng 6%.
Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh Covid-19 trong 2 năm qua, tuy nhiên, thị trường này vẫn có những tín hiệu tích cực. Giá bán sơ cấp tăng nhờ nguồn cung mới có vị trí tốt và chất lượng cao. Ghi nhận từ năm 2020 đến quý III/2021, giá bán sơ cấp condotel ở Phú Quốc đạt mức gần 4.000 USD/ m2, tại Khánh Hòa, Đà Nẵng là gần 2.500 USD/ m2 và Bà Rịa - Vũng Tàu gần 2.000 USD/ m2 … Đặc biệt, tính đến quý III/2021, Khánh Hòa dẫn đầu về nguồn cung condotel với gần 14.000 căn được tung ra thị trường.
Đối với biệt thự nghỉ dưỡng, theo báo cáo từ CBRE, giá bán tăng ngay cả trong thời kỳ bị tác động bởi Covid-19, đặc biệt tại các thị trường cấp 2 như Phú Yên và Bà Rịa - Vũng Tàu. Cụ thể năm 2019, giá bán biệt thự nghỉ dưỡng ở Phú Yên chỉ khoảng 1.000 USD/ m2 thì từ năm 2020 đến hiện tại, giá bán đã vọt lên gần 3.000 USD/ m2.
Đối với đất nền, tại thời điểm cuối năm, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch đã phục hồi đạt 80% so với giai đoạn đầu năm, bằng với giai đoạn tháng 5 (trước đợt dịch lần thứ tư). Điều này cho thấy lực cầu có xu hướng phục hồi và tăng trưởng tốt. Dự báo trong năm 2022, thị trường đất nền sẽ tiếp tục có lượng quan tâm tăng trưởng tốt, đặc biệt là tại những khu vực có đầu tư công.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cảnh báo, nhà đầu tư cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh trường hợp tốc độ tăng giá BĐS thấp hơn chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh. Hơn nữa, các nhà đầu tư cần cẩn trọng, cân nhắc khi đầu tư theo cơ sở hạ tầng để tránh dính “bẫy” của nhóm đầu cơ, môi giới. Các nhà đầu tư cần tham khảo thêm thông tin chính thức từ các cơ quan sở ngành địa phương về nguồn vốn, tiến độ... để có cái nhìn tổng quan về dự án trước khi xuống tiền.
Những điều kiện cần và đủ để bất động sản “bứt tốc”
Trước câu hỏi, bức tranh thị trường bất động sản năm 2022 sẽ như thế nào? Nhiều chuyên gia nhận định, về cơ bản giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua, do đó bức tranh thị trường bất động sản 2022 sẽ lạc quan hơn khi các hoạt động kinh tế phục hồi trở lại. Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 đang hoàn thiện, đầu tư cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh với hàng loạt dự án đầu tư công được thúc đẩy; pháp lý dự án đã và đang được tháo gỡ; tốc độ đô thị hóa gia tăng theo kế hoạch, từ 45% năm 2025 lên 50% năm 2030... thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là sẽ có nhiều lực đẩy để hướng đến phát triển tích cực.
Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện dòng vốn vào bất động sản vẫn đang trên đà tăng lên. Thêm nữa, trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội hai năm tới, Chính phủ và Quốc hội đang họp bàn để thống nhất ban hành một gói khoảng 60.000 - 65.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở. Đây sẽ là một cú huých rất tốt với mức lãi suất tương đối ưu đãi, có thể thấp hơn thị trường hiện nay khoảng 3 - 4%.
Còn bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE dự báo, năm 2022, nguồn cung thị trường căn hộ đón nhận số lượng gấp đôi so với năm 2021. Với thị trường nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung tăng 20 - 30%. Tuy nhiên, so với nguồn cầu lớn trên thị trường, trong 2 năm tới vẫn có sự lệch pha về cung cầu. Bên cạnh đó, chi phí đất, nhân công vẫn có đà tăng, tất cả yếu tố đó dẫn đến sự tăng giá trong thời gian tới.
Trong năm 2022, đất nền và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng tiếp tục được các nhà đầu tư quan tâm nhiều. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng tốt, bất động sản bán lẻ sẽ ổn định và xu hướng tăng trưởng. Nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn với cả nguồn cung mới và sức mua. Theo quan sát có thể thấy năm 2022 sẽ không xảy ra hiện tượng “sốt đất”, bởi Nhà nước đang kiểm soát tốt những yếu tố gây sốt hoặc “bong bóng” bất động sản như: chính sách tài chính, kiềm chế lạm phát, lãi suất và giá trị đồng nội tệ ổn định trong mấy năm qua, kênh đầu tư thay thế bất động sản cũng đa dạng hơn... Đặc biệt, từ quý II/ 2022, khi kinh tế phát triển mạnh trở lại (nhiều dự báo cho rằng GDP năm 2022 có thể lên đến 6,5 – 7,5%), Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân (cho cả trẻ em), bất động sản sẽ càng có đà tăng giá.
Bên cạnh đó, dòng vốn ngoại vẫn chảy vào bất động sản ở nhóm dự án nhà ở và công nghiệp bất chấp tác động của đợt dịch Covid-19 lần thứ tư. Nguyên nhân là do các nhà đầu tư ngoại vẫn đánh giá cao các nền tảng ở Việt Nam như lao động, sự phát triển nhanh, mạnh về hạ tầng tại các thành phố lớn, liên tỉnh cùng với các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về pháp lý.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Triển khai của DKRA Việt Nam, chúng ta không nên vẽ một bức tranh quá màu hồng cho thị trường bất động sản vì dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, rất có thể rơi vào trạng thái trầm lắng như giai đoạn từ tháng 6-9/2021. Các biện pháp phòng chống dịch có thể khiến chủ đầu tư gặp khó trong việc triển khai dự án, tổ chức bán hàng…, còn nhà đầu tư sẽ trở lại với tâm lý thận trọng, chờ đợi diễn biến của dịch bệnh để ra quyết định.
Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo bất động sản cho hay, hiệu quả của vaccine cùng sự hoàn thiện các quy định pháp lý để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản khiến ông có niềm tin lạc quan vào thị trường. Nguồn vốn chưa được đưa vào các hoạt động sản xuất - kinh doanh đã dịch chuyển vào các kênh đầu tư, chứng khoán, tiền ảo sẽ dịch chuyển vào bất động sản, đều này cũng góp phần làm thị trường sôi động, mạnh mẽ hơn. Xu hướng này sẽ còn tiếp diễn cho đến cuối năm 2022.
Bên cạnh các chương trình kích thích kinh tế và dòng vốn ngoại, sẽ là thiếu sót nếu không kể đến sự chuyển mình mạnh mẽ của các chủ đầu tư bất động sản. Có thể nhìn thấy rõ, nhiều chủ đầu tư đang rất kiên trì, bền bỉ cùng những thay đổi về mô hình phát triển và đẩy nhanh quá trình số hóa trong vận hành để tăng tính hiệu quả và linh hoạt, chờ trạng thái “bình thường mới” để “bung lụa”.
Nguồn: thuongtruong.com.vn
