Nguồn cung tăng nhưng hàng tồn vẫn chiếm chủ đạo
Bức tranh thị trường bất động sản Đà Nẵng tháng 7/2026 cho thấy sự phục hồi chưa đồng đều giữa các phân khúc. Nguồn cung có dấu hiệu nhích lên, nhưng giao dịch vẫn khá hạn chế và tập trung vào một số dự án nhất định.
Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 3,5% so với tháng trước. Tuy nhiên, khoảng 96% nguồn hàng là sản phẩm tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó. Điều này cho thấy sự gia tăng về lượng sản phẩm trên thị trường chưa đồng nghĩa với việc có thêm nhiều dự án mới.
Sức cầu đất nền tiếp tục ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương khoảng 3% tổng nguồn cung sơ cấp. Đáng chú ý, giao dịch phát sinh chủ yếu tại những dự án mới mở bán trong tháng, chiếm tới 85,7% tổng lượng tiêu thụ.
Diễn biến này cho thấy người mua vẫn có xu hướng lựa chọn khá rõ ràng, thay vì hấp thụ rộng trên toàn thị trường. Những dự án mới có chính sách bán hàng phù hợp hoặc tạo được sức hút riêng đang chiếm phần lớn lượng giao dịch.
Mặt bằng giá sơ cấp đất nền gần như đi ngang so với tháng trước. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2025, giá bán tại một số dự án giảm trung bình khoảng 7%. DKRA Consulting cho rằng mức giảm này mang tính cục bộ, chủ yếu xuất hiện ở những dự án mà chủ đầu tư chủ động điều chỉnh giá, tăng chiết khấu hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi để cải thiện thanh khoản.
Ở thị trường thứ cấp, giá đất nền cũng không biến động quá lớn so với tháng trước. Dù vậy, thanh khoản vẫn gặp khó khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, khiến nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong khi đất nền vẫn loay hoay với bài toán thanh khoản, căn hộ lại ghi nhận mức tăng nguồn cung đáng kể.
Theo DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ sơ cấp tháng 7 tăng khoảng 30% so với tháng trước. Tuy nhiên, hơn 66% trong số này vẫn đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án đã mở bán trước đó.
Điều này cho thấy nguồn cung thực chất từ các dự án mới vẫn khá hạn chế. Lãi suất cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định triển khai dự án cũng như khả năng hấp thụ của thị trường.
Thanh khoản căn hộ cũng chỉ tập trung ở một số dự án mới mở bán, chiếm hơn 77% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.
Trong đó, căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục chiếm ưu thế, tương đương khoảng 77% tổng nguồn cung. Trong tháng, thị trường cũng ghi nhận sự trở lại của căn hộ hạng C sau một thời gian dài vắng bóng, với một dự án mới tại phường Hải Vân.
Xét theo khu vực, Ngũ Hành Sơn tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ, chiếm khoảng 42%. Trong khi đó, Hòa Xuân lại nổi lên về thanh khoản khi đóng góp gần 78% tổng lượng giao dịch.
Giá sơ cấp căn hộ không thay đổi đáng kể so với tháng trước. Ngược lại, giá thứ cấp giảm khoảng 3%. Áp lực lãi suất khiến một bộ phận nhà đầu tư gặp khó về dòng tiền phải chấp nhận điều chỉnh giá thấp hơn kỳ vọng để thu hồi vốn và cải thiện khả năng bán ra.
Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục chờ dòng tiền trở lại
Nếu phân khúc căn hộ còn ghi nhận một số điểm sáng về giao dịch, thị trường nhà phố, biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khá trầm lắng.
Đối với nhà phố/biệt thự, nguồn cung sơ cấp tháng 7 không biến động nhiều so với tháng trước. Phần lớn sản phẩm tập trung tại một dự án ở phường Hải Vân, chiếm hơn 76% tổng nguồn cung.
Nguồn cung mới gần như không đáng kể, chỉ chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung sơ cấp. Khả năng tiếp cận vốn hạn chế, tiến độ triển khai dự án kéo dài và lượng booking không đạt kỳ vọng đang khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn trong kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường.
Sức cầu nhà phố, biệt thự cũng ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung.
Tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động khiến dòng tiền có xu hướng tìm đến những kênh đầu tư khác thay vì bất động sản. Thanh khoản vì vậy tiếp tục chịu áp lực.
Mặt bằng giá sơ cấp chưa có nhiều thay đổi, trong khi các chính sách bán hàng quen thuộc vẫn được duy trì để kích cầu. Ở thị trường thứ cấp, xu hướng giảm giá tiếp tục diễn ra nhưng chưa đủ tạo ra sự cải thiện đáng kể về thanh khoản.
Đáng chú ý hơn, sự thận trọng đang bao phủ các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tháng 7 giảm nhẹ 1% so với tháng trước nhưng tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, thị trường đã hơn hai tháng không xuất hiện nguồn cung mới, trong khi lượng hàng hiện hữu chủ yếu là sản phẩm tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó.
Thanh khoản tiếp tục ở mức thấp. Dòng tiền chưa trở lại khi nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với lãi suất cao và việc tín dụng bất động sản được kiểm soát.
Phường Điện Bàn Đông hiện chiếm khoảng 80% nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng sơ cấp, trong khi toàn bộ lượng tiêu thụ phát sinh trong tháng tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn.
Giá bán sơ cấp không biến động so với tháng trước. Để hỗ trợ thanh khoản, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách như chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất và ưu đãi theo tiến độ thanh toán.
Sự phục hồi của du lịch và hoạt động hạ tầng được kỳ vọng tạo thêm động lực cho bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, theo DKRA Consulting, lãi suất cao và hiệu quả khai thác chưa đạt kỳ vọng vẫn là những trở ngại khiến phân khúc này khó phục hồi trong ngắn hạn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
