Bài toán nhà ở đô thị: Khi thị trường cần một "cú hích" từ hạ tầng

Áp lực nhà ở gia tăng, Việt Nam không nằm ngoài xu hướng toàn cầu

Theo phân tích của Savills Việt Nam, khủng hoảng nhà ở đang trở thành vấn đề toàn cầu khi tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Dự báo đến năm 2050, hơn 2/3 dân số thế giới sẽ sống tại các đô thị, kéo theo áp lực lớn về nguồn cung nhà ở.

Hiện có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới chưa tiếp cận được nhà ở đạt chuẩn, trong khi giá nhà tại nhiều thành phố lớn đã vượt xa thu nhập của người dân. Một nghiên cứu trên 200 đô thị toàn cầu cho thấy tới 90% rơi vào nhóm “khó tiếp cận” về nhà ở.

Việt Nam cũng đang dần phản ánh rõ những đặc điểm này. Tại TP.HCM, dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi trong năm 2025 với khoảng 11.500 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, nguồn cung vẫn ở mức hạn chế, chỉ khoảng 8.600 căn hộ, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu.

Trong đó, cơ cấu sản phẩm đang lệch pha so với nhu cầu thực. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu đồng/m², trong đó hơn một nửa nguồn cung thuộc phân khúc trên 110 triệu đồng/m², trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m² chỉ chiếm khoảng 12%.

Thực trạng này khiến người mua nhà, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, ngày càng khó tiếp cận nhà ở tại khu vực trung tâm. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven và các tỉnh lân cận vì vậy ngày càng rõ nét, khi người dân tìm kiếm các lựa chọn phù hợp hơn với khả năng tài chính.

Trước áp lực ngày càng lớn, các chuyên gia cho rằng cần thay đổi cách nhìn nhận về nhà ở. Thay vì phát triển theo tư duy ngắn hạn, nhà ở cần được xem như một phần của hạ tầng quốc gia, tương tự giao thông hay năng lượng.

Cách tiếp cận này giúp gắn kết chặt chẽ giữa nhà ở với quy hoạch đô thị, hạ tầng và chính sách tài chính, từ đó tạo ra một hệ sinh thái phát triển đồng bộ. Quan trọng hơn, nó mở ra khả năng thu hút các nguồn vốn dài hạn, yếu tố đang thiếu hụt trong thị trường hiện nay.

Trong khi các dự án bất động sản thường có chu kỳ đầu tư ngắn, các nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên dòng tiền ổn định trong 20-30 năm. Việc “hạ tầng hóa” nhà ở sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này, qua đó thu hút thêm nguồn lực tài chính lớn cho thị trường.

Thực tế, nhiều quốc gia đã áp dụng thành công mô hình này. Singapore là ví dụ điển hình khi tích hợp nhà ở công vào chiến lược phát triển hạ tầng, giúp hơn 80% dân số tiếp cận nhà ở chất lượng. Trong khi đó, các đô thị lớn như London hay New York vẫn gặp khó khăn trong việc gia tăng nguồn cung do vướng mắc về chi phí và pháp lý.

Cơ hội cho Việt Nam từ cải cách chính sách và đầu tư hạ tầng

Theo ông Neil MacGregor - CEO của Savills Việt Nam, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để giải quyết bài toán nhà ở theo hướng dài hạn, khi nhiều yếu tố nền tảng đang dần hội tụ.

Ông Neil MacGregor cho rằng, các cải cách về pháp lý cùng với việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc cải thiện nguồn cung nhà ở trong thời gian tới. Từ năm 2026, thị trường sẽ chịu tác động của các bộ luật mới và bảng giá đất cập nhật. Dù có thể làm tăng chi phí trong ngắn hạn, nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường minh bạch và ổn định hơn.

Trong giai đoạn 2026-2028, TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án, trong đó khu Đông tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhờ lợi thế hạ tầng.

Trong đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3, Vành đai 4 hay tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) đang được đẩy nhanh tiến độ, góp phần cải thiện kết nối liên vùng và mở ra các hành lang phát triển mới cho thị trường nhà ở.

Khi kết hợp với các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) và các động lực mới như sân bay Long Thành, thị trường được kỳ vọng sẽ hình thành các cực tăng trưởng mới, giúp giãn dân và mở rộng không gian đô thị.

Ông Neil MacGregor nhận định, trong dài hạn, việc phát triển nhà ở đồng bộ với hạ tầng không chỉ giúp gia tăng nguồn cung mà còn cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực, yếu tố then chốt để thị trường phát triển bền vững.

PV

Nguồn: thuongtruong.com.vn