Lợi nhuận tăng vọt nhưng nguồn thu chính không đến từ bán căn hộ
Báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026 của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia ghi nhận doanh thu thuần 95,22 tỷ đồng, giảm 47% so với mức 179,71 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Doanh thu đi xuống nhưng giá vốn lại tăng gần 3 lần, từ 21,19 tỷ đồng lên 61,49 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp theo đó giảm 78,7%, còn 33,72 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp cũng thu hẹp mạnh từ 88,2% xuống 35,4%.
Dù hoạt động bán hàng giảm sâu, doanh thu tài chính của An Gia lại tăng hơn 6 lần, đạt 183,6 tỷ đồng. Thu nhập khác cũng tăng từ 2,28 tỷ đồng lên 145,22 tỷ đồng. Phần tăng thêm chủ yếu liên quan đến thương vụ An Gia nâng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát, pháp nhân triển khai dự án The Gió Riverside.
Cụ thể, ngày 29/5, An Gia hoàn tất nhận chuyển nhượng hơn 10,8 triệu cổ phần tại Lộc Phát, tương ứng 60,01% vốn điều lệ, với tổng giá trị hơn 108 tỷ đồng. Sau giao dịch, tỷ lệ sở hữu của doanh nghiệp tại Lộc Phát tăng từ 39,98% lên 99,99%, qua đó đưa đơn vị này trở thành công ty con.
Từ việc giành quyền kiểm soát, An Gia ghi nhận hơn 165 tỷ đồng thu nhập do đánh giá lại khoản đầu tư đã nắm giữ trước đó. Doanh nghiệp đồng thời hạch toán gần 140 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ vào thu nhập khác.
Hai khoản thu này góp phần đưa lợi nhuận trước thuế quý II lên 280,88 tỷ đồng, tăng 185,6%. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 282,65 tỷ đồng, gấp 3,5 lần cùng kỳ và cao hơn cả lợi nhuận trước thuế do doanh nghiệp ghi nhận 36,38 tỷ đồng thu nhập thuế hoãn lại.
Lũy kế 6 tháng, doanh thu thuần của An Gia đạt 162,48 tỷ đồng, giảm 56,3%. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ đạt 287,66 tỷ đồng, gấp hơn 3,1 lần cùng kỳ.
Với kế hoạch năm 2026 gồm 200 tỷ đồng doanh thu và 200 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ, An Gia đã thực hiện hơn 81% chỉ tiêu doanh thu và vượt gần 44% mục tiêu lợi nhuận chỉ sau nửa năm. Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận đạt được đến từ các khoản thu phát sinh trong quá trình hợp nhất doanh nghiệp, thay vì doanh thu bàn giao bất động sản.
Hàng tồn kho tăng gần 10 lần, hơn 1.563 tỷ đồng cho bên liên quan vay
Cùng với việc hợp nhất nhóm doanh nghiệp phát triển The Gió Riverside, quy mô bảng cân đối kế toán của An Gia tăng mạnh. Đến ngày 30/6/2026, tổng tài sản đạt 11.469,5 tỷ đồng, tăng 109,4% so với đầu năm.
Hàng tồn kho cũng tăng từ 347,82 tỷ đồng lên 3.450,84 tỷ đồng, tương đương gấp gần 10 lần. Trong số này, bất động sản dở dang tại The Gió Riverside chiếm 3.172,50 tỷ đồng, tương đương gần 92% tổng hàng tồn kho.
Một khoản mục khác tăng nhanh là chi phí chờ phân bổ ngắn hạn, từ 42,74 tỷ đồng lên 792,74 tỷ đồng. Riêng chi phí hoa hồng môi giới đạt 766,08 tỷ đồng, gấp hơn 28 lần đầu năm.
Các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn tăng từ 210,77 tỷ đồng lên 2.065,74 tỷ đồng. Trong đó, An Gia ghi nhận 1.605,62 tỷ đồng các khoản cho vay, phần lớn hướng đến bên liên quan.
Cụ thể, doanh nghiệp cho CTCP Bất động sản Gia Linh vay 1.563,76 tỷ đồng để đầu tư dự án The Lá Village. Khoản vay không có tài sản bảo đảm, hưởng lãi suất theo thỏa thuận và có lịch trả gốc từ ngày 25/12/2026 đến ngày 11/6/2027. Ngoài ra, An Gia còn ghi nhận 29,86 tỷ đồng cho các bên khác vay và 12 tỷ đồng theo hợp đồng hợp tác kinh doanh không đồng kiểm soát chia lợi nhuận cố định.
Ở phía nguồn vốn, nợ phải trả tăng từ 1.961,95 tỷ đồng lên 7.666,55 tỷ đồng, tương đương gấp gần 4 lần. Người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng hơn 30 lần, lên 3.417,53 tỷ đồng, trong khi các khoản phải trả ngắn hạn khác tăng lên 1.522,63 tỷ đồng.
Dư nợ vay của An Gia tại cuối quý II đạt 1.676,81 tỷ đồng, tăng 67,1% so với đầu năm và được phân loại hoàn toàn vào nợ ngắn hạn. Trong đó, khoản vay 602,78 tỷ đồng từ Hatra Pte. Ltd. có thời hạn trả gốc ngày 31/12/2026. Khoản vay ngân hàng 91,93 tỷ đồng có lịch trả từ ngày 26/11/2026 đến ngày 21/5/2027.
Dòng tiền kinh doanh là điểm sáng khi chuyển từ âm 121,77 tỷ đồng cùng kỳ sang dương 867,68 tỷ đồng. Trong khi đó, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư lại ghi nhận âm 140,21 tỷ đồng, chủ yếu do 1.028,57 tỷ chi cho vay, mua công cụ nợ và 1.380,55 tỷ đồng tiền đầu tư góp vốn.
Dòng tiền sử dụng vào hoạt động tài chính cũng ghi nhận âm 107,22 tỷ đồng, do doanh nghiệp trả nợ gốc vay hơn 282,25 tỷ đồng và vay hơn 174,93 tỷ đồng. Kết quả, An Gia ghi nhận lưu chuyển tiền thuần trong kỳ dương 620,24 tỷ đồng vào cuối quý kỳ.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
