Trong báo cáo cập nhật mới đây, bộ phận phân tích Chứng khoán MB (MBS Research) cho rằng Luật Đất Đai (sửa đổi) nhận định cùng với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua trong kỳ họp Quốc hội khóa XV vừa qua, Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục được thông qua trong kỳ họp Quốc hội bất thường lần thứ 5 đã tạo ra hành lang pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS và thể hiện quyết tâm của Nhà nước và Chính phủ trong việc khôi phục và phát triển thị trường bất động sản bền vững.
Theo đó, Luật Đất Đai (sửa đổi) sẽ có tác động tích cực đến nguồn cung BĐS dân dụng trong trung - dài hạn nhờ giải quyết vướng mắc trong vấn đề định giá đất, điều chỉnh bảng giá đất phù hợp với giá thị trường. Bên cạnh đó, luật Đất đai (sửa đổi) cũng sẽ tạo điều kiện cho các DN giảm bớt áp lực vốn thông qua các phương án trả tiền thuê đất hàng năm thay vì 1 lần như trước đây, điều này sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp BĐS Khu công nghiệp trong việc cân đối nguồn tài chính của doanh nghiệp.
Việc điều chỉnh bảng giá đất cũng sẽ làm tăng chi phí sử dụng đất của DN khi triển khai dự án do mục tiêu bảng giá đất hướng đến phù hợp với giá thị trường. Mức tăng sẽ phụ thuộc vào Thông tư Hướng dẫn của luật khi quy định hệ số điều chỉnh từng khu vực và mức độ điều chỉnh giá đất tại các địa phương. MBS kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các Thông tư hướng dẫn thực hiện cho Luật Đất đai (sửa đổi) để dự luật có thể đi vào thực tiễn.
Theo nhóm phân tích, Luật mới sử dụng các phương pháp định giá đất (gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh) sẽ đẩy nhanh tiến độ giải quyết vướng mắc về định giá đất (hiện là vướng mắc pháp lý lớn nhất của các DN bất động sản). Luật sẽ góp phần giúp các dự án khơi thông vướng mắc và đi vào triển khai như: Izumi City (NLG), Gem Riverside (DXG),…
Đối với dự án BĐS KCN, Luật tạo điều kiện đẩy nhanh quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tuy nhiên khung giá đất cao hơn có thể ảnh hưởng tới biên gộp của DN. Các KCN được hưởng lợi: KCN Đồng Phú (DPR), KCN Tân Lập (PHR),..
Điều 159,102 của Luật quy định về khung giá đất và giá đền bù sát với giá thị trường giúp hoàn thiện cơ chế bồi thường sát với giá thị trường nhờ thẩm định từ địa phương; đồng thời giải quyết vấn đề bồi thường, GPMB cho các dự án hiện nay. Các dự án có thể được giải quyết vướng mắc như: KĐT Tân Tạo (KDH), KĐT Long Tân (DIG),…
Bên cạnh đó, việc quy định cụ thể về trường hợp giao đất thông qua đấu thầu và không qua đấu thầu xác định cụ thể cơ chế giao đất của địa phương nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án; góp phần đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và đem lại nguồn cung cho thị trường. Một số dự án có thể được tháo gỡ vướng mắc như Vinhomes Đan Phượng (hợp đồng BT đổi đất lấy hạ tầng)…
Theo đánh giá của MBS, các doanh nghiệp BĐS lớn, có cơ cấu tài chính lành mạnh để triển khai dự án sẽ được hưởng lợi trong bối cảnh chi phí tiền sử dụng đất dự kiến điều chỉnh tăng với mục tiêu phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, những quy định cụ thể về khung giá đất sẽ thúc đẩy quy trình xác định tiền sử dụng đất (một trong những vướng mắc pháp lý lớn nhất hiện nay), nhờ đó các DN có thể đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.
Nguồn: thuongtruong.com.vn
