Gần 3.000 tỷ đồng cho hơn 1 ha đất Thủ Thiêm
UBND TP Hồ Chí Minh vừa phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất đối với lô 1.K3.5.HH, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh.
Lô đất có diện tích khoảng 10.059,7 m², được quy hoạch là đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ. Trong đó, chức năng nhà ở chiếm 95%, dịch vụ chiếm 5%.
Theo phương án được phê duyệt, giá khởi điểm dự kiến của khu đất là hơn 2.960 tỷ đồng. Nếu tính trên diện tích đất, mức giá khởi điểm tương đương khoảng 294,5 triệu đồng/m².
Người trúng đấu giá được sử dụng đất trong thời hạn 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất. Thành phố dự kiến tổ chức cuộc đấu giá trong tháng 9/2026.
Với quy hoạch hiện hữu, khu đất được phép xây dựng công trình có tầng cao tối đa 25 tầng, chiều cao tối đa 100 m. Hệ số sử dụng đất tối đa đạt 8,95 lần, quy mô dân số tối đa khoảng 3.420 người. Đây là những chỉ tiêu cho phép hình thành một dự án nhà ở quy mô tương đối lớn tại khu vực được định hướng trở thành một trong những trung tâm phát triển mới của TP Hồ Chí Minh.
Trong đó, lô 1.K3.5.HH chính là lô 3-12 trong tên gọi trước đây. Đây từng là một trong bốn lô đất thuộc khu chức năng số 3 được TP Hồ Chí Minh tổ chức đấu giá vào cuối năm 2021.
Thời điểm đó, lô 3-12 có giá khởi điểm hơn 2.942 tỷ đồng nhưng được Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trả giá tới 24.500 tỷ đồng. Mức giá tương đương khoảng 2,43 tỷ đồng/m², cao hơn 8 lần giá khởi điểm và trở thành một trong những mức giá đất gây chú ý nhất thị trường thời điểm đó.
Tuy nhiên, doanh nghiệp sau đó xin chấm dứt hợp đồng và chấp nhận mất tiền đặt cọc. Việc các doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm năm 2021 lần lượt không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính đã khiến quá trình khai thác quỹ đất này kéo dài nhiều năm.
Lần trở lại thị trường này vì thế có ý nghĩa khác đáng kể. Mức giá khởi điểm mới của lô 1.K3.5.HH chỉ cao hơn nhẹ so với mức khởi điểm năm 2021, nhưng thấp hơn rất nhiều so với mức giá từng được trả trong phiên đấu giá trước.
Điều này giúp cuộc đấu giá sắp tới trở thành một phép thử đáng chú ý đối với mặt bằng giá đất Thủ Thiêm trong giai đoạn thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phục hồi có chọn lọc.
Cùng với lô 1.K3.5.HH, TP Hồ Chí Minh trước đó cũng đã phê duyệt phương án đấu giá lô 1.K3.4.HH, trước đây là lô 3-5, diện tích 6.446 m², với giá khởi điểm dự kiến hơn 1.901 tỷ đồng.
Hai lô này đều có cơ cấu quy hoạch tương tự, với 95% chức năng ở và 5% dịch vụ. Giá khởi điểm quy đổi lần lượt khoảng 294-295 triệu đồng/m², cho thấy thành phố đang xây dựng mặt bằng giá khởi điểm tương đối đồng nhất đối với nhóm đất hỗn hợp nhà ở - dịch vụ tại khu vực này.
Bài toán mới sau những cuộc đấu giá gây chấn động
Việc đưa lô 1.K3.5.HH trở lại đấu giá nằm trong kế hoạch khai thác quỹ đất quy mô lớn của TP Hồ Chí Minh trong năm 2026.
Theo kế hoạch được UBND TP Hồ Chí Minh ban hành, thành phố dự kiến đấu giá 50 lô đất với tổng diện tích khoảng 2,74 triệu m² trong năm nay. Riêng tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm có 8 lô với tổng diện tích hơn 138.600 m², gồm đất ở, đất hỗn hợp nhà ở - dịch vụ, đất thương mại và đất dịch vụ.
Trong số này có lô 1.K3.4.HH và 1.K3.5.HH, cùng các lô 1.K3.1.OD, 1.K3.3.HH, 1.K1.5.DV, 1.K4.5.DV, 1.K7.2.DV và 1.K7.1.DV. Tổng diện tích 8 lô khoảng 138.671 m². Theo kế hoạch, TP Hồ Chí Minh phấn đấu hoàn thành cuộc đấu giá trước ngày 10/10/2026.
Việc tái khởi động đấu giá các khu đất này diễn ra trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh khai thác nguồn lực đất đai để tăng thu ngân sách, đồng thời tạo thêm nguồn cung cho thị trường.
Tuy nhiên, khác với cuộc đấu giá năm 2021, thị trường hiện nay đã có những thay đổi đáng kể.
Sau giai đoạn tăng nóng, doanh nghiệp bất động sản hiện phải tính toán kỹ hơn về chi phí vốn, pháp lý, khả năng phát triển dự án và sức mua. Một mức giá đất quá cao sẽ tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm cuối cùng, đặc biệt với những khu đất được quy hoạch chủ yếu để phát triển nhà ở.
Đối với lô 1.K3.5.HH, bài toán này càng rõ khi 95% diện tích chức năng được dành cho nhà ở. Nhà đầu tư muốn tham gia không chỉ phải tính toán giá đất mà còn phải cân đối chi phí xây dựng, tài chính, nghĩa vụ đất đai, chi phí phát triển dự án và khả năng hấp thụ của thị trường.
Trong khi đó, bảng giá đất lần đầu áp dụng thống nhất trên địa bàn TP Hồ Chí Minh từ ngày 1/1/2026 đã được HĐND thành phố thông qua theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND. Đây là một trong những cơ sở quan trọng mới của công tác quản lý đất đai và định giá tại thành phố trong giai đoạn hiện nay.
Giá khởi điểm khoảng 294,5 triệu đồng/m² của lô 1.K3.5.HH không nên được hiểu là giá thị trường của toàn bộ khu vực Thủ Thiêm. Đây là mức giá làm cơ sở tổ chức đấu giá và giá cuối cùng còn phụ thuộc vào số lượng nhà đầu tư tham gia, năng lực tài chính, phương án phát triển dự án cũng như mức độ cạnh tranh trong phiên đấu giá.
Điều thị trường quan tâm hơn là liệu mức giá khởi điểm này có tạo được sự cân bằng giữa mục tiêu tối ưu nguồn thu từ đất công và khả năng triển khai dự án sau đấu giá hay không.
Bởi bài học từ năm 2021 cho thấy giá trúng đấu giá quá cao chưa chắc đồng nghĩa với một dự án được triển khai hiệu quả. Khi mức giá đất vượt xa khả năng tính toán tài chính của dự án, doanh nghiệp có thể đối mặt với áp lực rất lớn trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính và phát triển sản phẩm.
Ở chiều ngược lại, nếu cuộc đấu giá mới thu hút được những nhà đầu tư có năng lực tài chính và kinh nghiệm phát triển dự án, việc đưa các khu đất này vào khai thác có thể tạo thêm nguồn cung nhà ở, dịch vụ và góp phần hoàn thiện diện mạo Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Đặc biệt, sự quan tâm của thị trường đối với hai lô 1.K3.4.HH và 1.K3.5.HH sẽ là chỉ dấu đáng chú ý cho sức hấp dẫn của nhóm đất nhà ở - dịch vụ tại Thủ Thiêm.
Trong phương án đấu giá, tổ chức tham gia phải đáp ứng các điều kiện theo pháp luật về đất đai, đấu giá tài sản, nhà ở và kinh doanh bất động sản; thực hiện nghĩa vụ nộp tiền đặt trước và không thuộc các trường hợp bị cấm tham gia.
Đối với các tập đoàn kinh tế, công ty mẹ - công ty con hoặc doanh nghiệp trong cùng nhóm, các bên phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm tham gia đấu giá. Trường hợp đấu giá để thực hiện dự án nhà ở hoặc dự án kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư phải đáp ứng các điều kiện tương ứng theo pháp luật chuyên ngành.
Cá nhân cũng có thể tham gia theo quy định; nếu tham gia để thực hiện dự án đầu tư, cá nhân phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng các điều kiện pháp luật.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh được giao chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan và UBND phường An Khánh kiểm tra, xét duyệt điều kiện của người tham gia đấu giá.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
