Nằm tại vị trí cửa ngõ phía Tây Bắc của siêu đô thị Hải Phòng mới, phường Chí Linh - được thành lập trên cơ sở hợp nhất ba đơn vị hành chính giàu truyền thống là Phả Lại, Cổ Thành và Nhân Huệ - đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản, các nhà quy hoạch và cộng đồng doanh nghiệp.
Không còn là những địa danh riêng lẻ thuộc một thị xã của tỉnh lẻ, Chí Linh giờ đây mang trong mình vị thế của một phường thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, án ngữ tại vị trí chiến lược nơi giao thoa của các trục giao thông huyết mạch quốc gia (Quốc lộ 18, đường sắt Yên Viên - Hạ Long) và hệ thống đường thủy sông Thái Bình - Kinh Thầy. Sự cộng hưởng giữa nền tảng công nghiệp năng lượng lâu đời của Phả Lại, quỹ đất nông nghiệp trù phú của Nhân Huệ và bề dày lịch sử của Cổ Thành, đặt trong bối cảnh bảng giá đất mới năm 2026, đã tạo nên một thị trường bất động sản đa sắc thái, đầy biến động nhưng cũng chứa đựng cơ hội sinh lời vượt trội.
Hạ tầng giao thông khu vực này được ưu tiên phát triển theo hướng "siêu kết nối". Không chỉ dừng lại ở các tuyến đường nội bộ, Chí Linh trở thành điểm nút của các dự án hạ tầng quốc gia như đường Vành đai 5 vùng Thủ đô, đường sắt Yên Viên - Phả Lại - Hạ Long, và các tuyến đường thủy nội địa cấp quốc gia. Sự chuyển dịch từ quy hoạch tỉnh sang quy hoạch thành phố trực thuộc trung ương mang lại nguồn lực đầu tư công lớn hơn, đẩy nhanh tiến độ các dự án giao thông trọng điểm, từ đó tạo nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng giá trị bất động sản dài hạn.
Bức tranh thị trường BĐS phường Chí Linh: Phân tích đa chiều theo phân khúc
Ở phân khúc Đất ở đô thị là cuộc săn lùng "vị trí vàng" tại Phả Lại. Khu vực này đang là "điểm nóng" nhất của thị trường. Với hạ tầng sẵn có, mật độ dân cư cao và hoạt động thương mại sầm uất, Phả Lại đóng vai trò là hạt nhân của phường Chí Linh mới.
Các lô đất mặt tiền các tuyến phố chính như Thanh Xuân, Sùng Nghiêm, Lý Thường Kiệt dao động từ 25 - 45 triệu đồng/m². Đặc biệt, những vị trí đắc địa gần chợ Phả Lại, trường học hoặc các nút giao thông quan trọng có thể đạt mức 50 - 60 triệu đồng/m². Nhu cầu thực từ người dân địa phương và các chuyên gia làm việc tại KCN, nhà máy nhiệt điện là rất lớn.
Bên cạnh đó, tâm lý "đất thành phố Hải Phòng" khiến nhiều nhà đầu tư từ các nơi khác đổ về gom đất, kỳ vọng vào sự tăng giá khi hạ tầng kết nối hoàn thiện. Đặc điểm tại khu vực này là quỹ đất khan hiếm, chủ yếu là giao dịch đất thổ cư trong dân hoặc các suất tái định cư cũ. Tính thanh khoản cao, dễ mua bán, cho thuê.
Trong phân khúc Đất nhà vườn & sinh thái, trái ngược với sự sôi động của Phả Lại, khu vực Nhân Huệ và Cổ Thành (phần nông thôn - dường như bị lãng quên) lại mang đến cơ hội cho phân khúc đất nhà vườn, nghỉ dưỡng. Giá đất tại Nhân Huệ và các vùng ven Cổ Thành "mềm" hơn rất nhiều, dao động từ 8 - 15 triệu đồng/m² đối với đất có thổ cư, và thấp hơn nữa đối với đất vườn tạp, đất trồng cây lâu năm.
Phân khúc này khá tiềm năng khi xu hướng "bỏ phố về quê" và nhu cầu sở hữu ngôi nhà sân vườn thứ hai ven sông của giới thượng lưu Hải Phòng, Hà Nội đang gia tăng. Với cảnh quan ven sông Thái Bình thơ mộng, không khí trong lành, Nhân Huệ rất phù hợp để phát triển các mô hình homestay, farmstay hoặc biệt thự vườn. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cần được xem xét kỹ lưỡng theo Quy hoạch 5455/QĐ-UBND và kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Trong khi đó BĐS Công nghiệp & Logistics đang hưởng lợi từ trục kinh tế Quốc Lộ 18 do yếu tố hành chính của phường Chí Linh nằm trên trục Quốc lộ 18 - hành lang kinh tế quan trọng kết nối Quảng Ninh - Hải Phòng - Hà Nội. Đây là lợi thế tuyệt đối cho phát triển bất động sản công nghiệp.
Nhu cầu thuê đất xưởng, kho bãi tại khu vực ven Quốc lộ 18, gần cảng sông Phả Lại đang tăng mạnh. Giá thuê kho xưởng tiêu chuẩn dao động từ 50.000 - 65.000 đồng/m²/tháng. Các khu đất quy hoạch cụm công nghiệp, đất dịch vụ hậu cần cảng (logistics) đang được các doanh nghiệp săn đón để đón đầu luồng hàng hóa từ các tỉnh phía Bắc ra cảng biển Hải Phòng. Sự hình thành các khu dân cư dịch vụ công nghiệp (như KDC Thạch Thủy) hỗ trợ rất tốt cho phân khúc này.
Với thị trường cho thuê & dịch vụ, sự hiện diện của các nhà máy lớn (Nhiệt điện Phả Lại, các KCN lân cận) tạo ra nhu cầu ổn định về nhà ở cho thuê. Trong phân khúc này, nhà trọ công nhân, chung cư mini, nhà nguyên căn cho chuyên gia thuê, giá thuê phòng trọ bình dân từ 1,5 - 2,5 triệu/tháng; Nhà nguyên căn đầy đủ nội thất từ 5 - 10 triệu/tháng. Nhu cầu về các căn hộ dịch vụ chất lượng cao, đầy đủ tiện ích đang tăng lên khi dòng vốn FDI đổ vào Hải Phòng kéo theo lượng lớn chuyên gia nước ngoài và kỹ sư cao cấp.
Riêng với Dự án Nhà ở thương mại & Nhà ở xã hội, thị trường dự án tại Chí Linh đang dần khởi sắc với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Các dự án như Khu dân cư Hồ Mật Sơn (tuy thuộc phường Sao Đỏ lân cận nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường Chí Linh), Khu dân cư Thạch Thủy (Phả Lại) đang cung cấp nguồn cung đất nền và nhà xây sẵn chất lượng. Phân khúc NOXH cũng được thành phố Hải Phòng chú trọng trong kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030 để đáp ứng nhu cầu của công nhân.
Chỉ số giá thị trường BĐS tại 8 vị trí chiến lược (tháng 2/2026)
Dưới đây là bảng phân tích chi tiết giá và đặc điểm của 8 vị trí/tuyến đường tiêu biểu tại phường Chí Linh, được tổng hợp từ dữ liệu khảo sát thực tế đầu năm 2026:
Hạ tầng giao thông - những "đại lộ" mở lối thịnh vượng
Hạ tầng là "mạch máu" của bất động sản tại phường Chí Linh, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang và sẽ được triển khai, hứa hẹn tạo ra những cú hích mạnh mẽ cho thị trường.
Tuyến đường Vành đai 5 vùng Thủ đô đi qua địa bàn Chí Linh (bao gồm khu vực Cổ Thành) là một trong những dự án chiến lược quốc gia. Với quy mô đường cao tốc 4-6 làn xe, tuyến đường này sẽ phá vỡ thế độc đạo của Quốc lộ 18, kết nối trực tiếp Chí Linh với các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên mà không cần đi qua trung tâm Hà Nội. Khi hoàn thành, Vành đai 5 sẽ biến các khu đất nông nghiệp tại Cổ Thành và Nhân Huệ thành "đất vàng" ven đường cao tốc, thuận lợi cho phát triển các khu công nghiệp, logistics và đô thị vệ tinh.
Với Dự án đường sắt Yên Viên - Phả Lại - Hạ Long - Cái Lân sẽ hồi sinh tuyến vận tải chiến lược phía Đông Bắc bộ. Dự án đường sắt này, dù đã bị trì hoãn nhiều năm, nhưng đang được Chính phủ và Bộ Xây dựng tái khởi động rà soát để đầu tư hoàn thiện. Tuyến đường sắt này chạy qua Phả Lại, kết nối trực tiếp vùng nguyên liệu và khu công nghiệp với cảng nước sâu Cái Lân (Quảng Ninh) và mạng lưới đường sắt quốc gia. Việc khôi phục tuyến đường này sẽ gia tăng đáng kể năng lực vận tải hàng hóa, giảm chi phí logistics cho các doanh nghiệp tại Chí Linh, từ đó thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp.
Dự án nâng cấp Quốc Lộ 18 & các tuyến đường nội đô sẽ góp phần giảm áp lực giao thông lớn đoạn Quốc lộ 18 đoạn qua Phả Lại và Chí Linh. Các dự án nâng cấp, mở rộng và bảo trì tuyến đường này, cùng với việc xây dựng các tuyến đường tránh (đường tránh Quốc lộ 18 và 37) đang được đẩy mạnh để giảm tải ùn tắc và chỉnh trang đô thị. Đường tránh đi vào hoạt động sẽ mở ra các không gian phát triển đô thị mới, giảm khói bụi và tiếng ồn cho khu vực trung tâm Phả Lại, nâng cao chất lượng sống và giá trị bất động sản thổ cư.
Với cầu Đồng Việt kết nối Bắc Ninh, là cây cầu dây văng lớn nhất khu vực, có ý nghĩa chiến lược trong liên kết vùng. Cây cầu này mở ra hướng giao thương mới, thu hút lao động và cư dân từ Bắc Ninh (Bắc Giang cũ) sang Chí Linh sinh sống và làm việc, tạo thêm cầu cho thị trường bất động sản nhà ở và dịch vụ tại phường Chí Linh.
Dự báo kịch bản thị trường BĐS trong thời gian tới (Quý I & Quý II/2026)
Dựa trên các dữ liệu phân tích, các kịch bản dự báo về xu hướng thị trường bất động sản tại phường Chí Linh trong 3-6 tháng tới:
Kịch bản giá & thanh khoản: Dự báo giá đất sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhẹ (3-5%) trong Quý I/2026 do tác động tâm lý của việc áp dụng bảng giá đất mới và sự khan hiếm nguồn cung dự án mới đủ pháp lý. Các khu vực "vùng trũng" như Nhân Huệ, Cổ Thành có thể có biên độ tăng giá cao hơn (5-8%) do xuất phát điểm thấp. Thanh khoản sẽ duy trì ở mức trung bình khá do giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền có sổ đỏ, giá dưới 2 tỷ đồng/lô và đất đấu giá nhà nước. Các sản phẩm giá trị quá cao hoặc pháp lý chưa rõ ràng sẽ gặp khó khăn trong việc tìm khách mua.
Lời khuyên cho Nhà đầu tư: Nên "công hay thủ?" tùy theo mục đích đầu tư. Với Nhà đầu tư lướt sóng cần hết sức thận trọng. Thời điểm "sốt đất" ảo đã qua. Biên độ tăng giá ngắn hạn không còn đột biến. Rủi ro thanh khoản là hiện hữu. Còn với Nhà đầu tư trung và dài hạn, đây là thời điểm tốt để tích lũy tài sản. Nên tập trung vào các lô đất có vị trí bám theo quy hoạch Vành đai 5, đường dẫn cầu Phả Lại, hoặc các khu đất vườn ven sông tại Nhân Huệ để đón đầu xu hướng du lịch sinh thái. Riêng với Người mua ở thực nên quyết định sớm trước khi mặt bằng giá mới được thiết lập vững chắc hơn sau khi các dự án hạ tầng lớn khởi công thực tế. Khu vực KDC Thạch Thủy hoặc các ngõ phố chính tại Phả Lại là lựa chọn an toàn về pháp lý và tiện ích sống.
Việc thành lập phường Chí Linh mới trên cơ sở sáp nhập và trở thành một phần của siêu đô thị Hải Phòng là một bước ngoặt lịch sử, mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho vùng đất "địa linh nhân kiệt" này. Không chỉ là sự thay đổi về tên gọi hay địa giới, đó là sự nâng cấp toàn diện về vị thế, hạ tầng và cơ hội kinh tế.
Phường Chí Linh mới không chỉ là nơi để "xuống tiền", mà là nơi để "gieo mầm" thịnh vượng cùng với sự vươn mình ra biển lớn của thành phố Hải Phòng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
