Tháng 7/2025, toàn bộ tỉnh Hải Dương sáp nhập vào thành phố Hải Phòng, kiến tạo nên một siêu đô thị cảng biển với quy mô và vị thế địa chính trị vượt trội. Trong cơn địa chấn hành chính ấy, xã Thái Tân (mới) - được hợp nhất từ ba xã Minh Tân, An Sơn và Thái Tân (cũ) của huyện Nam Sách - đang trỗi dậy như một "viên ngọc thô" được mài giũa bởi dòng vốn hạ tầng khổng lồ và quy hoạch chiến lược.
Sự ra đời của xã Thái Tân mới không đơn thuần là phép cộng cơ học của ba xã cũ, mà là sự cộng hưởng các giá trị cốt lõi để tạo nên một thực thể kinh tế hoàn chỉnh. Với cấu trúc không gian mới, phía Bắc và Đông Bắc được bao bọc bởi sông Thái Bình và sông Kinh Thầy, tạo nên địa thế "tựa sơn hướng thủy" đắc địa, lý tưởng cho phát triển bất động sản nghỉ dưỡng và đô thị sinh thái.
Trục hạ tầng giao thông xuyên tâm xã Thái Tân là tuyến đường dẫn cầu Hàn và Quốc lộ 5B đóng vai trò là trục động lực phát triển chính, kết nối các khu vực chức năng của xã với trung tâm Hải Phòng và các tỉnh lân cận, kết hợp tâm điểm khu vực với làng gốm Chu Đậu được quy hoạch thành trung tâm văn hóa - du lịch - thương mại của toàn xã, lan tỏa sức nóng ra các vùng phụ cận như An Sơn và Thái Tân cũ.
Với việc sáp nhập, quy mô dân số của Thái Tân tăng lên đáng kể, tạo ra nguồn cầu nội tại lớn cho thị trường bất động sản. Sự đa dạng trong cơ cấu dân cư - từ nghệ nhân làng nghề, nông dân chuyển đổi nghề nghiệp đến các chuyên gia, kỹ sư làm việc tại các KCN lân cận - tạo ra nhu cầu đa dạng về nhà ở, từ đất nền giá rẻ, nhà ở xã hội đến biệt thự ven sông cao cấp.
Các phân khúc bất động sản trọng điểm tại xã Thái Tân
Thị trường bất động sản Thái Tân tính đến tháng 2/2026 đang chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc, phản ánh đúng định hướng quy hoạch và nhu cầu thực tế của nhà đầu tư.
Tại phân khúc đất ở, đang hút lượng lớn dòng tiền từ các nhà đầu tư Hải Phòng, Hà Nội và Bắc Ninh. Với tâm điểm là Khu đô thị phía Bắc Cầu Hàn có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và vị trí cửa ngõ, giá đất tại đây đã thiết lập mặt bằng mới. Các lô liền kề dao động từ 29 - 35 triệu đồng/m², trong khi các lô biệt thự view sông hoặc mặt hồ có thể lên tới 40 - 50 triệu đồng/m².
Với đất thổ cư trong dân, khu vực Minh Tân (Chu Đậu) được hưởng lợi từ du lịch làng nghề và hạ tầng giao thông tốt, giá đất thổ cư tại các trục đường chính dao động từ 25 - 30 triệu đồng/m². Các ngõ ô tô vào được có giá từ 15 - 20 triệu đồng/m². Khu vực Thái Tân (cũ) có giá mềm hơn, phù hợp cho nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Đất mặt đường liên xã khoảng 18 - 22 triệu đồng/m², trong ngõ từ 10 - 15 triệu đồng/m². Tại khu vực An Sơn vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng. Đất thổ cư ven đê hoặc gần các khu quy hoạch mới có giá từ 12 - 18 triệu đồng/m².
Trong phân khúc nhà vườn, biệt thự sinh thái, xu hướng "bỏ phố về quê" và nhu cầu sở hữu "second home" ven sông của giới thượng lưu Hải Phòng đang thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc này tại Thái Tân. Các vị trí đắc địa (lô đất lớn từ 500 - 1,000m²) ven sông Thái Bình thuộc địa phận An Sơn và Thái Tân cũ đang được săn đón gắt gao. Mức giá đất trồng cây lâu năm xen kẹt đất ở hoặc đất vườn liền kề khu dân cư dao động từ 5 - 8 triệu đồng/m². Tổng giá trị một khuôn viên nhà vườn hoàn chỉnh thường rơi vào khoảng 5 - 10 tỷ đồng.
Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, mặc dù định hướng giảm quy mô KCN Nam Sách 1, nhưng nhu cầu về kho bãi, nhà xưởng quy mô vừa và nhỏ (SME) để phục vụ chuỗi cung ứng logistics vẫn rất lớn. Giá thuê đất KCN tại các cụm công nghiệp lân cận như An Phát 1 hay các khu vực quy hoạch mới, giá thuê đất thô dao động từ 100 - 120 USD/m²/chu kỳ thuê. Giá thuê kho xưởng xây sẵn đạt mức 3.5 - 5 USD/m²/tháng, tùy thuộc vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vị trí kết nối.
Đối với phân khúc thương mại - dịch vụ, các căn shophouse tại KĐT Bắc Cầu Hàn hoặc dọc trục đường dẫn cầu Hàn đang có xu hướng "nóng" nhờ lưu lượng giao thông lớn. Giá bán dao động từ 6 - 10 tỷ đồng/căn tùy diện tích và vị trí. Dạng đất thương mại 50 năm như các lô đất quy hoạch làm cây xăng, trạm dừng nghỉ, nhà hàng ven đường 390 hoặc đường dẫn cầu Hàn có giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất khá cao, khoảng 5 - 8 triệu đồng/m².
Chỉ số giá tại 8 vị trí chiến lược (tháng 2/2026)
Để cung cấp cái nhìn trực quan nhất, dưới đây là chỉ số giá tại 8 vị trí tiêu biểu đại diện cho các đặc thù khác nhau của thị trường bất động sản tại xã Thái Tân.
Hạ tầng "kích nổ" thị trường với 6 dự án trọng điểm
Sức nóng của Thái Tân không tự nhiên sinh ra, nó được "thổi bùng" bởi hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang được gấp rút triển khai nhằm hiện thực hóa quy hoạch của Hải Phòng mở rộng.
Với Dự án mở rộng đường dẫn cầu Hàn (giai đoạn 2) có tổng mức đầu tư 468 tỷ đồng, chiều dài gần 13km. Tuyến đường này được nâng cấp mở rộng, kết nối từ đầu cầu Hàn (phía Nam Sách) đến nút giao đường tỉnh 390 và kéo dài đến Quốc lộ 18. Đến nay, dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và đang thi công lớp thảm nhựa cuối cùng, lắp đặt hệ thống đèn chiếu sáng và dải phân cách. Đây là "mạch máu" chính kết nối Thái Tân với trung tâm thành phố Hải Phòng cũ và các tỉnh phía Bắc. Khi hoàn thành, thời gian di chuyển sẽ rút ngắn đáng kể, biến Thái Tân thành "sân sau" của trung tâm thành phố.
Trên đường Vành đai 5 - Vùng Thủ đô, tuyến đường có quy mô 4-6 làn xe, đi qua địa phận huyện Nam Sách cũ (nay là khu vực Thái Tân), kết nối trực tiếp Hải Phòng với Bắc Ninh, Hưng Yên và các tỉnh trong vùng thủ đô. Dự án đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch chi tiết, công tác cắm mốc giới đang được triển khai sẽ biến Thái Tân thành một nút giao thông chiến lược cấp vùng, thúc đẩy mạnh mẽ logistics và công nghiệp.
Tại dự án Khu đô thị Bắc Cầu Hàn (giai đoạn 2), với tổng diện tích quy hoạch 450ha, giai đoạn 1 (93ha) đã cơ bản hoàn thành. Giai đoạn 2 đang chuẩn bị triển khai mở rộng về phía Minh Tân và Hồng Phong. Kỳ vọng tạo ra bộ mặt đô thị hiện đại, cung cấp tiện ích sống cao cấp (trường học, công viên, trung tâm thương mại) mà khu vực này còn thiếu, thu hút tầng lớp dân cư thu nhập cao.
Góp phần kết nối khu vực Nam Sách (Hải Phòng mới) với Gia Bình (Bắc Ninh) qua sông Thái Bình là Dự án Cầu Kênh Vàng và đường dẫn, phá thế "ngõ cụt" phía Tây Bắc của Thái Tân, mở toang cánh cửa giao thương với Bắc Ninh - thủ phủ công nghiệp điện tử của miền Bắc. Giá đất khu vực An Sơn dự kiến sẽ hưởng lợi lớn nhất từ dự án này.
Còn trên đường trục Đông - Tây thành phố Hải Phòng, theo Quyết định 5455/QĐ-UBND, tuyến đường này sẽ chạy cắt ngang qua khu vực Thái Tân, kết nối các khu công nghiệp phía Tây với cảng biển Lạch Huyện, góp phần tăng cường khả năng vận tải hàng hóa, giảm tải cho Quốc lộ 5 và đường dẫn cầu Hàn, tạo tiền đề phát triển các cụm công nghiệp - logistics dọc tuyến.
Ngoài ra, với Dự án nâng cấp đê sông Thái Bình kết hợp đường giao thông với mục tiêu củng cố hệ thống đê điều ứng phó biến đổi khí hậu, đồng thời tạo ra tuyến đường giao thông ven sông cảnh quan đẹp sẽ tạo điều kiện phát triển du lịch sinh thái ven sông và các khu đô thị "river-side" đẳng cấp.
Dự báo thị trường 3 tháng tới tại khu vực xã Thái Tân
Dựa trên các dữ liệu phân tích và tiến độ hạ tầng, các kịch bản dự báo cho thị trường bất động sản Thái Tân trong quý II/2026, cụ thể:
Về Giá bán: Dự báo giá đất nền tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện (KĐT Bắc Cầu Hàn, mặt đường dẫn cầu Hàn) sẽ tiếp tục tăng nhẹ khoảng 5-10% do nguồn cung mới khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư sau Tết Nguyên đán thường tăng cao. Giá đất trong ngõ sâu, xa trung tâm hoặc đất nông nghiệp chưa có quy hoạch rõ ràng sẽ đi ngang hoặc tăng không đáng kể. Nhà đầu tư ngày càng thận trọng và ưu tiên tính pháp lý an toàn.
Về Thanh khoản: Giao dịch sôi động, thanh khoản sẽ tập trung vào phân khúc đất nền giá từ 1.5 - 3 tỷ đồng/lô. Đây là phân khúc phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số nhà đầu tư và người mua ở thực. Dòng tiền từ kiều hối và thưởng Tết sẽ tiếp tục chảy vào bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn và sinh lời bền vững.
Về Tâm lý thị trường: Niềm tin của nhà đầu tư được củng cố nhờ sự rõ ràng về quy hoạch (Hải Phòng mở rộng) và tiến độ hạ tầng. Tuy nhiên, việc áp dụng Bảng giá đất mới (Nghị quyết 85) làm tăng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thuế phí chuyển nhượng, khiến hoạt động đầu cơ lướt sóng giảm nhiệt, nhường chỗ cho đầu tư trung và dài hạn.
Những rủi ro cần lưu ý: Các quy định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, có thể gây ra một số vướng mắc cục bộ trong thủ tục hành chính. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch sử dụng đất để tránh mua phải đất nằm trong hành lang an toàn đê điều hoặc các dự án công cộng.
Thái Tân những ngày đầu xuân Bính Ngọ 2026 đang đứng trước vận hội lịch sử để chuyển mình từ một vùng quê thuần nông thành một đô thị vệ tinh sầm uất của thành phố Hải Phòng. Sự hội tụ của "thiên thời" (sáp nhập hành chính), "địa lợi" (vị trí cửa ngõ, ven sông) và "nhân hòa" (chính sách cởi mở, hạ tầng đồng bộ) đang biến nơi đây thành "vùng trũng" hút dòng vốn đầu tư thông minh. Đối với các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, Thái Tân không chỉ là một điểm đến, mà là một hành trình tăng trưởng bền vững cùng sự vươn mình của thành phố Cảng.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
