Văn bản mới dự kiến thay thế Quyết định 49/2024/QĐ-UBND của hai tỉnh trước sáp nhập, nhằm bảo đảm phù hợp với quy mô địa bàn mở rộng, dân số hơn 3,3 triệu người, đồng thời tuân thủ các quy định của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ năm 2025 và tiếp tục được hoàn thiện từ ngày 1/1/2026.
Theo đó, việc chia toàn tỉnh thành hai khu vực để áp dụng diện tích tách thửa khác nhau, phản ánh sự chênh lệch về mật độ dân cư và mức độ phát triển hạ tầng.
Khu vực 1 gồm 14 phường có mức đô thị hóa cao và 20 xã giáp ranh, kế thừa các đô thị cũ trước khi sáp nhập. Đây là những địa bàn tập trung đông dân cư, hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh. Khu vực 2 gồm 62 xã nông thôn còn lại.
Việc phân vùng này được xem là cơ sở quan trọng để xây dựng ngưỡng diện tích tối thiểu phù hợp với đặc thù từng khu vực, đồng thời kiểm soát tình trạng phân lô bán nền tự phát.
Đối với đất ở, loại hình được quan tâm nhiều nhất dự thảo quy định cụ thể về diện tích, kích thước tối thiểu và điều kiện hạ tầng khi tách thửa. Theo đó, thửa đất mới hình thành và phần còn lại phải tiếp giáp đường giao thông công cộng hoặc lối đi hợp pháp, bảo đảm khả năng đấu nối điện, nước và thoát nước.
Cụ thể, với thửa đất tiếp giáp đường có lộ giới từ 19m trở lên, diện tích tối thiểu tại khu vực 1 là 45m²; tại khu vực 2 đang được cân nhắc giữa hai phương án 100m² hoặc 60m².
Với thửa đất tiếp giáp đường có lộ giới dưới 19m, khu vực 1 áp dụng mức 36m²; khu vực 2 đề xuất 80m² hoặc 50m² tùy phương án lựa chọn.
Đối với thửa đất chưa có lộ giới hoặc chỉ tiếp giáp lối đi, khu vực 1 áp dụng mức 80m², còn khu vực 2 là 100m².
Chiều rộng và chiều sâu tối thiểu của thửa đất dao động từ 4-5m tùy vị trí.
Trong đó, phương án diện tích tối thiểu 100m² tại khu vực nông thôn được đánh giá là sẽ siết chặt đáng kể hoạt động tách thửa nhỏ lẻ, hạn chế tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền tự phát. Ngược lại, phương án 60m² được cho là tạo điều kiện linh hoạt hơn cho nhu cầu tặng cho, chia tách trong gia đình và duy trì nguồn cung đất nền diện tích nhỏ tại vùng ven.
Dự thảo cũng đưa ra quy định chặt chẽ đối với các thửa đất không tiếp giáp đường công cộng. Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải tự nguyện hiến một phần diện tích để mở lối đi chung, tối thiểu 1,5m nếu tách dưới 10 thửa và 3,5m nếu từ 10 thửa trở lên. Phần diện tích hiến sẽ được Nhà nước tiếp nhận và quản lý theo quy định.
Quy định này nhằm ngăn chặn việc hình thành các khu dân cư tự phát với hẻm nhỏ, không đảm bảo tiêu chuẩn hạ tầng và an toàn phòng cháy chữa cháy.
Đối với đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu tách thửa chủ yếu là 1.000m², một số trường hợp đặc thù có thể áp dụng mức 500m². Đất khu công nghiệp, thương mại - dịch vụ và cơ sở sản xuất phi nông nghiệp yêu cầu diện tích lớn hơn, từ 1.000-2.000m² và phải phù hợp quy hoạch chi tiết.
Dự thảo cũng quy định một số trường hợp ngoại lệ được tách thửa với diện tích nhỏ hơn, tối thiểu 25m² và kích thước 4m, áp dụng cho hộ nghèo, cận nghèo, trường hợp hiến đất làm công trình công cộng, tặng cho con hoặc chia thừa kế. Tuy nhiên, mỗi trường hợp chỉ được áp dụng một lần và phải đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
