Áp bảng giá đất khi kê khai thấp, siết chặt cách tính thuế chuyển nhượng
Theo dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất tiếp tục áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đối với bất động sản, nhưng thay đổi cách xác định giá tính thuế.
Cụ thể, giá chuyển nhượng vẫn căn cứ theo hợp đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn mức giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành, cơ quan thuế sẽ xác định lại giá tính thuế theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.
Quy định này được kỳ vọng thu hẹp chênh lệch giữa giá kê khai và giá giao dịch thực tế, qua đó hạn chế tình trạng người mua và người bán thỏa thuận ghi giá thấp để giảm thuế, hiện tượng phổ biến lâu nay trên thị trường.
Dự thảo cũng làm rõ thời điểm xác định thu nhập tính thuế. Nếu hợp đồng không quy định bên mua nộp thuế thay, nghĩa vụ thuế phát sinh khi hợp đồng có hiệu lực. Trường hợp bên mua nộp thay, thời điểm tính thuế là khi hoàn tất đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Đối với nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế. Với trường hợp góp vốn bằng bất động sản, cá nhân chưa phải nộp thuế ngay mà chỉ phát sinh nghĩa vụ khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể.
Ngoài ra, dự thảo cũng siết quy định với giao dịch ủy quyền. Nếu người nhận ủy quyền có đầy đủ quyền như chủ sở hữu, thu nhập từ giao dịch vẫn phải chịu thuế bất động sản. Ngược lại, nếu chỉ nhận thù lao, khoản thu nhập sẽ được tính như tiền lương, tiền công, nhằm ngăn chặn việc lợi dụng ủy quyền để né thuế.
Bổ sung điều kiện miễn thuế, hướng tới minh bạch hóa thị trường
Song song với việc siết cách xác định giá tính thuế, dự thảo cũng bổ sung điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo đó, cá nhân chỉ được miễn thuế khi đồng thời đáp ứng ba điều kiện: chỉ sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam; thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày; và phải chuyển nhượng toàn bộ tài sản. Trường hợp có thêm bất động sản khác hoặc chỉ chuyển nhượng một phần sẽ không được miễn thuế.
Với tài sản đồng sở hữu, chỉ cá nhân không có thêm bất động sản nào khác mới đủ điều kiện hưởng ưu đãi. Người chuyển nhượng có trách nhiệm tự kê khai và chịu trách nhiệm về tính chính xác, nếu kê khai sai sẽ bị truy thu và xử phạt.
Theo đánh giá của các chuyên gia, nguyên nhân chính của tình trạng “hai giá” là do khoảng cách lớn giữa bảng giá đất và giá thị trường. Việc áp dụng bảng giá đất sát thực tế được xem là giải pháp quan trọng để đảm bảo công bằng, dù có thể làm gia tăng nghĩa vụ tài chính đối với một số đối tượng, đặc biệt là người mua ở thực.
Do đó, chính sách cần đi kèm với cơ chế phân loại đối tượng để có ưu đãi phù hợp, đồng thời nghiên cứu phương án tính thuế dựa trên lợi nhuận thực. Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch, đẩy mạnh thanh toán qua ngân hàng và liên thông dữ liệu giữa các cơ quan quản lý sẽ góp phần kiểm soát hiệu quả tình trạng kê khai sai.
Giới chuyên gia nhận định, dù không thay đổi thuế suất, dự thảo đã siết chặt đáng kể cách xác định giá tính thuế và điều kiện miễn thuế, qua đó bịt các “kẽ hở” tồn tại trước đây, hướng tới minh bạch hóa thị trường và hạn chế thất thu ngân sách.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
