Điểm sáng từ kinh tế vĩ mô
Mới đây, Chuyên trang Đầu tư Bất động sản CafeLand tổ chức hội thảo "Dòng tiền và xu thế bất động sản cuối năm 2022" nhằm cung cấp cái nhìn toàn cảnh về bối cảnh kinh tế vĩ mô, chính sách tác động lên thị trường bất động sản trong nước hiện nay và gợi mở cơ hội đầu tư.
Thông tin tại hội thảo, PGS.TS Trần Đình Thiên - Chuyên gia kinh tế, Thành viên tổ tư vấn Chính phủ, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đã thông tin và đánh giá về nền kinh tế vĩ mô của nước ta. Theo đó, ông Thiên cho rằng, Việt Nam đang đứng trước những thách thức rất lớn khi nền kinh tế có độ mở cao, lệ thuộc vào nước ngoài rất nhiều như Mỹ, Trung Quốc… Nước ta đang chịu ảnh hưởng từ bên ngoài rất nhiều trong bối cảnh thực lực chưa mạnh.
Tuy nhiên, không thể phủ nhận Việt Nam dù có trình độ phát triển thấp, sức cạnh tranh yếu nhưng vẫn có thể trụ vững bởi có khát vọng trỗi dậy mạnh mẽ.
"Một thế giới toàn cầu hóa với nhiều rủi ro, tai họa trên toàn tuyến như thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh, khủng hoảng kinh tế - y tế… đang diễn ra mạnh mẽ và khi những rủi ro, tai họa đó cộng hưởng sẽ gây ảnh hưởng lớn vô cùng lớn. Thế giới đã có một năm rơi xuống -5% GDP toàn cầu. Đây là "cú ngã" mạnh nhất từ trước tới giờ. Nhưng thế giới cũng đứng dậy mạnh mẽ ngay sau đó khi chuyển dịch cấu trúc phát triển toàn cầu với thời đại công nghệ mới, hệ thống kinh tế thị trường toàn cầu hiện đại và phát triển" - ông Thiên chia sẻ.
Vị Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận định, để có thể phát triển kịp với thế giới, Việt Nam phải nắm được những bài học "tốc hành". Đó chính là bài học về toàn cầu hóa với rủi ro toàn cầu, hỗ trợ lẫn nhau, liên kết để cùng tồn tại. Còn một người nhiễm Covid, thế giới chưa an toàn.
Bài học về "luật chơi", không nên tự cô lập mình. Bài học về "lợi thế đi sau" là sự tích cực phát triển kinh tế số và công nghệ cao để thoát khỏi rủi ro, tận dụng xu thế thời đại. Bài học chuẩn bị năng lực đón đầu xu thế. Một thế giới bất thường mang đến nhiều thách thức, rủi ro khó lường và ngoài tầm kiểm soát. Việt Nam là một đất nước có nền tảng tốt, có đà phát triển, có khát vọng nên không thể để lãng phí cơ hội.
Theo TS. Trần Đình Thiên, nền kinh tế Việt Nam tuy có độ mở cao song thực lực chưa mạnh. Hiện giá bất động sản nhiều nơi đang ở mức quá cao, doanh nghiệp phát hành trái phiếu tràn lan...; dòng vốn đổ vào bất động sản quá lớn khiến nhiều nơi xuất hiện tình trạng bong bóng... Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tổng dư nợ tín dụng bất động sản cuối tháng 4/2022 lên tới 2,29 triệu tỷ đồng, tăng tới 10,19% so với đầu năm và chiếm 20,44% tổng tín dụng trong nền kinh tế. Chính phủ đang thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, siết lại việc huy động vốn bằng trái phiếu của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản để hạn chế dòng tiền đổ vào thị trường này.
Theo dự báo từ các tổ chức quốc tế, tăng tưởng GDP 2022-2023 của Việt Nam đang có xu hướng tăng lên theo thời gian trong khi kinh tế thế giới vẫn tiếp tục gặp khó khăn với nỗi lo lạm phát. Việt Nam mấy năm nay kiểm soát lạm phát tốt. Chưa bao giờ Chính phủ Việt Nam có năng lực kiểm soát ổn định vĩ mô và lạm phát tốt như bây giờ. Câu chuyện của chúng ta là tình thế bất thường phải xử sự theo nguyên tắc khác thường.
"Tôi đề nghị việc bơm tiền vẫn phải tiếp tục, những khả năng nào để kéo lạm phát chi phí đẩy xuống phải tung ra hết. Tuy nhiên, chúng ta vẫn theo tư duy tăng cường sức mạnh ngân sách hơn là củng cố các công cụ tăng trưởng. Vốn đầu tư công hiện đang giải ngân rất chậm, trong khi vốn tư lại cực kỳ linh hoạt. Một nền kinh tế chỉ tăng trưởng 5% mà vốn tư lại tăng trưởng ghê gớm, trong khi cùng một cơ chế. Điều này đặt ra câu chuyện các dòng vốn quốc gia đang vận động lệch pha, đáng lẽ ra phải thúc vốn công thì lại chậm.
Thời gian tới, chúng ta không được sợ lạm phát, phải tin vào năng lực quốc gia, phải "bơm máu" cho nền kinh tế. Trong đó, dòng tiền vào bất động sản là vấn đề mấu chốt về mặt vĩ mô, không chỉ cứu ngành bất động sản mà còn tạo động lực cho nền kinh tế." ông Thiên kiến nghị.
Ông Trần Đình Thiên cũng cho rằng phải tiếp tục câu chuyện bơm tiền cho nền kinh tế trên tình thần phục hồi và phát triển, không phải rón rén, ngắt quãng, đợi "gục" rồi lại bơm tiếp.
Chính phủ hiện đang thực hiện chương trình "Phục hồi và Phát triển". Trong khi các nước chỉ đang định hướng phục hồi thì Việt Nam lại đặt mục tiêu phát triển mạnh hơn. Để có thể thực hiện được mục tiêu này ta cần cải cách, thay đổi cơ chế thật quyết liệt. Sau những thiệt hại, những điểm yếu điểm kém trong cách quản lý điều hành đã lộ dần, có thể kể đến là sự chậm chạp trong quá trình giải ngân đầu tư công. Và việc đầu tư công càng chậm thì nền kinh tế đất nước càng chảy máu. Chúng ta phải nhân cơ hội thế giới đang loạng choạng mà đứng lên nhanh hơn, vững vàng hơn. Không chỉ có khát vọng mà còn phải có tầm nhìn.
Phân khúc bất động sản nào sẽ lên ngôi?
Tại hội thảo, ông Hùynh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, trong quý 2/2022, thị trường bất động sản TP. HCM trở nên sôi động, đón nhận số lượng sản phẩm tăng cao đột biến so với cùng kỳ, đạt gần 13.000 căn.
Theo đó, tổng nguồn cung mới trong nửa đầu 2022 gần bằng nguồn cung mới cả năm 2021. Điều này cho thấy thị trường có sức bật rất cao nhưng số lượng sản phẩm này chủ yếu tập trung ở các dự án lớn, tức số lượng dự án không có sự chuyển biến nhiều.
Theo ông Kiệt, hiện nay tại TP. HCM không có căn hộ bình dân và trung cấp, nếu có thì nằm ở xa trung tâm. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy giá bán căn hộ ở thị trường tăng vọt.
Hiện giá bất động sản liền thổ tăng mạnh khi các dự án mới xác lập mức giá kỷ lục. Giá loại hình nhà phố và biệt thự tăng gần tương đương nhà phố thương mại nhờ nguồn cung mới giá cao. Nguồn cung sơ cấp giá phải chăng ngày càng khan hiếm.
Đáng chú ý, do nhu cầu nhà đầu tư ở phân khúc này lớn trong khi số lượng sản phẩm có giới hạn đã đẩy giá bán nhà liền thổ tăng cao chót vót. Giá sản phẩm trung bình 200-400 triệu đồng/m2, đặc biệt có những sản phẩm biệt thự lên đến 700 tỷ đồng/căn, tạo ra mức giá mới trên thị trường biệt thự.
Theo ông Giám đốc Bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, sự mất cân đối về nguồn cung tại TP. HCM ngày càng rõ, do chi phí phát triển dự án bị đẩy lên cao, khiến hầu hết sản phẩm đưa ra thị trường thời gian tới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Vì vậy, phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.
"Từ nay đến cuối năm, dòng tiền sẽ nằm ở các sản phẩm cao cấp, trong đó nhóm sôi động nhất chỉ nằm ở các nhà đầu tư có tài chính mạnh. Thực tế, nhóm khách hàng có nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay mua sản phẩm khoảng 3 tỷ trên thị trường thứ cấp rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng", ông Kiệt nhận định.
Tham dự hội thảo, Ts. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Savills Việt Nam cũng cho rằng, thị trường hiện tại nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản đang hạn chế. Tuy nhiên, phân khúc thị trường trung cấp dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30-35 đang có nhu cầu rất lớn.
"Trên thực tế, nhóm đối tượng này bị hạn chế hoặc có rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ vì nguồn cung vướng pháp lý. Dự kiến từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản vẫn sẽ diễn ra theo xu hướng như hiện nay", ông Khương nhận định.
Hồng Quang
Nguồn: thuongtruong.com.vn
