Bất cập trong quy định xác định quy mô dân số
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đã có văn bản gửi UBND TP.HCM cùng Sở Xây dựng và Sở Quy hoạch - Kiến trúc, đề nghị xem xét sửa đổi quy định về phương pháp xác định quy mô dân số trong nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp.
Theo HoREA, TP.HCM đã ban hành Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố. Quy định này có hiệu lực từ ngày 9/1/2026, là cơ sở để các cơ quan chức năng xác định quy mô dân số và số lượng căn hộ trong quá trình xem xét chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cũng như thẩm định dự án và cấp phép xây dựng.
Tuy nhiên, sau khoảng hai tháng triển khai, Hiệp hội cho rằng quy định trên đã bộc lộ một số điểm chưa phù hợp với thực tế phát triển của thị trường nhà ở.
Cụ thể, việc xác định dân số theo diện tích và số phòng ở của căn hộ có thể dẫn đến việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ trong dự án theo hướng tăng số lượng căn hộ có diện tích lớn, đồng thời làm giảm tỷ lệ căn hộ vừa và nhỏ.
HoREA cho rằng điều này không phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua nhà tại TP.HCM, nơi phần lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp.
Theo khảo sát của Hiệp hội, khoảng 60-70% khách hàng trên thị trường hiện nay có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá khoảng 5-7 tỷ đồng/căn. Bên cạnh đó, khoảng 20-25% khách hàng là người có thu nhập thấp có nhu cầu mua căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ, với giá khoảng 3 tỷ đồng/căn.
Trong khi đó, nhóm khách hàng có nhu cầu mua căn hộ lớn từ 3 phòng ngủ trở lên chỉ chiếm khoảng 5-10% tổng nhu cầu thị trường. Những căn hộ có diện tích rất lớn, từ 4 phòng ngủ hoặc trên 120m², thường chỉ xuất hiện ở các dự án cao cấp và số lượng khách hàng quan tâm khá hạn chế.
Do vậy, nếu cơ cấu căn hộ bị “đẩy” về phía căn hộ diện tích lớn theo cách tính dân số hiện nay, thị trường có thể mất cân đối cung - cầu.
Kiến nghị điều chỉnh để phù hợp thực tế
Theo HoREA, một trong những nguyên nhân dẫn đến bất cập là cách xác định dân số theo diện tích căn hộ tại Quyết định 32/2025/QĐ-UBND.
Cụ thể, quy định hiện nay tính dân số theo từng loại căn hộ, chẳng hạn căn hộ nhỏ từ 25m² đến 32m² được tính 1 người; căn hộ từ trên 32m² đến 56m² được tính 2 người; căn hộ 2 phòng ngủ từ trên 56m² đến 64m² được tính 2 người; căn hộ từ trên 64m² đến 96m² được tính 3 người; căn hộ từ trên 96m² đến 128m² được tính 4 người; và các căn hộ lớn hơn có thể được tính từ 5 đến 6 người.
Theo Hiệp hội, cách tính này khi áp dụng vào quá trình lập quy hoạch và phê duyệt dự án có thể khiến chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh lại cơ cấu căn hộ nhằm đáp ứng giới hạn quy mô dân số được phân bổ trong quy hoạch. Hệ quả là số lượng căn hộ diện tích lớn có thể tăng lên trong khi các căn hộ nhỏ vốn có nhu cầu cao lại bị giảm.
HoREA cũng cho rằng quy định của TP.HCM hiện nay gần tương đồng với một quy định trước đó của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, tuy nhiên lại có một số điểm chặt chẽ hơn.
Hiệp hội nhận định Quyết định 32/2025/QĐ-UBND chưa nêu rõ nguyên tắc quan trọng là việc xác định quy mô dân số cần phải phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn thành phố.
Do đó, HoREA đề nghị cơ quan chức năng xem xét sửa đổi quy định để đảm bảo tính linh hoạt, đồng thời phù hợp với nhu cầu thị trường và xu hướng phát triển dân số đô thị.
Hiệp hội cũng kiến nghị các cơ quan chuyên môn phối hợp rà soát toàn diện phương pháp tính dân số trong các dự án chung cư nhằm đảm bảo cân đối giữa quản lý quy hoạch đô thị, hạ tầng kỹ thuật - xã hội và nhu cầu thực tế của người dân.
Theo HoREA, việc điều chỉnh quy định nếu được thực hiện kịp thời sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở, đồng thời giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân tại TP.HCM.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
