Từ phát triển dự án đến tư duy kiến tạo đô thị
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, nếu tính từ Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ phát triển hơn 30 năm. Sau giai đoạn hình thành và biến động, thị trường hiện đang bước vào chu kỳ mới, nơi hạ tầng, thể chế và quy hoạch đóng vai trò quyết định đối với giá trị dài hạn.
Trong bối cảnh này, yêu cầu đối với quy hoạch đô thị cũng thay đổi. Câu chuyện không còn dừng lại ở việc phát triển thêm dự án nhà ở, mà là hình thành những cực tăng trưởng mới. Đó là các khu đô thị có đủ sức hấp dẫn để thu hút cư dân đến sinh sống, làm việc và gắn bó lâu dài.
Ở quy mô lớn, đô thị không còn là tập hợp các dự án riêng lẻ, mà trở thành một cấu trúc tổng thể, nơi nhà ở, việc làm, hạ tầng và tiện ích phải được thiết kế đồng bộ ngay từ đầu. Thực tế cho thấy, những mô hình đô thị thành công hiếm khi được xây dựng chỉ dựa trên sản phẩm nhà ở.
Các trường hợp như Tùng Giang (Thượng Hải), Phú Mỹ Hưng (TP.HCM) hay Ecopark (Hưng Yên) đều cho thấy giá trị bất động sản tăng lên theo thời gian, nhưng đó là kết quả của một logic phát triển đúng đắn. Tùng Giang phát triển dựa trên hạ tầng gắn với việc làm và hệ sinh thái giáo dục - đổi mới sáng tạo. Phú Mỹ Hưng thành công nhờ quy hoạch có kỷ luật và niềm tin thị trường. Ecopark lại tạo dấu ấn từ chất lượng sống và trải nghiệm hàng ngày.
Từ các mô hình này, có thể rút ra một số nguyên tắc cốt lõi cho quy hoạch đô thị. Trước hết là tầm nhìn chiến lược, xác định rõ vai trò của từng khu vực trong tổng thể đô thị. Tiếp đến là hạ tầng kết nối, yếu tố then chốt để dịch chuyển dân cư và dòng vốn.
Bên cạnh đó là cấu trúc cộng đồng cân bằng, tránh tình trạng một khu đô thị chỉ phục vụ một nhóm đối tượng hoặc một loại hình sản phẩm. Một yếu tố quan trọng khác là hệ sinh thái đời sống, trong đó các tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên, thương mại phải được xem là cấu phần thiết yếu ngay từ đầu. Cuối cùng là quy hoạch phân khu, phân kỳ phát triển hợp lý để đảm bảo tiến trình phát triển bền vững.
Hà Nội và TP.HCM trước bài toán “cực tăng trưởng”
Cả Hà Nội và TP.HCM hiện đều đang đối mặt với áp lực lớn tại khu vực lõi, trong khi nhiều khu vực mới chưa thực sự trở thành lựa chọn thay thế hoàn chỉnh. Nếu chỉ mở rộng theo hướng gia tăng nguồn cung nhà ở mà thiếu chiến lược về việc làm, kết nối và hệ sinh thái sống, các khu đô thị mới sẽ khó hình thành các trung tâm đúng nghĩa.
Đối với Hà Nội, vấn đề không nằm ở việc thiếu quỹ đất mà là khả năng biến các khu vực ngoài trung tâm thành nơi đáng sống. Người dân không dịch chuyển chỉ vì giá nhà thấp hơn, mà vì kỳ vọng vào chất lượng sống tốt hơn, bao gồm môi trường xanh, mật độ hợp lý, hệ thống giáo dục - y tế thuận tiện và trải nghiệm sống tích cực mỗi ngày.
Những yếu tố tưởng chừng “mềm” như cảnh quan, cây xanh, không gian mở hay bản sắc cộng đồng thực tế lại đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nhu cầu thị trường. Do đó, định hướng quy hoạch của Hà Nội cần vượt ra khỏi mục tiêu giãn dân, hướng tới việc tạo ra những khu đô thị có bản sắc riêng và hệ sinh thái sống hoàn chỉnh.
Trong khi đó, TP.HCM đang mở rộng với các cực phát triển mới gắn với những dự án hạ tầng lớn như Metro số 1, Vành đai 3 hay sân bay Long Thành. Tuy nhiên, việc mở rộng không đồng nghĩa với việc hình thành trung tâm mới. Một khu vực chỉ có nhà ở sẽ vẫn phụ thuộc vào khu lõi hiện hữu.
Chỉ khi hội tụ đầy đủ các yếu tố như việc làm, thương mại, giáo dục, tiện ích đô thị và kết nối hiệu quả, khu vực đó mới có thể vận hành như một cực tăng trưởng thực sự. Điều này đòi hỏi quy hoạch phải có kỷ luật, phân khu rõ ràng và một lộ trình phát triển nhất quán.
Khi thị trường nhìn thấy sự chắc chắn trong cấu trúc phát triển, các khu vực mới mới có thể trở thành trung tâm đúng nghĩa, thay vì chỉ là phần mở rộng của khu đô thị cũ.
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng lớn và yêu cầu phát triển ngày càng cao, tương lai đô thị Việt Nam sẽ không còn được quyết định bởi số lượng dự án, mà bởi chất lượng của các cấu trúc đô thị được hình thành. Những khu đô thị thành công sẽ là nơi không chỉ đáp ứng nhu cầu ở, mà còn tạo ra hệ sinh thái đủ mạnh để thu hút dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư, từ đó hình thành giá trị bền vững theo thời gian.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
