Dòng vốn ngoại và sự quan tâm tới thị trường nội địa
Chia sẻ tại buổi tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, số liệu ghi nhận sự gia tăng mức độ quan tâm của khách hàng quốc tế đối với thị trường nội địa.
Theo đó, trong bối cảnh vĩ mô duy trì nền tảng ổn định, lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã ghi nhận mức tăng 28% xuyên suốt giai đoạn 2023 - 2025, qua đó phản ánh sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam khi dòng vốn toàn cầu đang trong pha tái cấu trúc và tìm kiếm điểm đến an toàn.
Điều này cũng chỉ ra sự phân bổ nhu cầu mang tính tập trung cao vào các đô thị trọng điểm thay vì dàn trải. TP.HCM hiện dẫn đầu khi thu hút 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp nối là Hà Nội với 22%, trong khi các thành phố biển sở hữu lợi thế du lịch và hạ tầng như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15% tổng lượng quan tâm.
Giám đốc Batdongsan.com.vn miền Nam nhìn nhận thị trường đã bước qua giai đoạn mua tài sản chỉ để chờ tăng giá. Hiện tại, dòng tiền ngoại đang định hình lại cấu trúc thị trường thông qua 3 nhóm sản phẩm lõi.
Cụ thể, chiếm tỷ trọng lớn nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị trung tâm với 48% lượng tìm kiếm. Khối ngoại hiện dồn sự chú ý vào các dự án trung và cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn.
Cùng với đó, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền. Lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch đã làm thay đổi hành vi của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, với mức độ dịch chuyển xu hướng ước tính khoảng 20%.
Đồng thời, bất động sản nghỉ dưỡng duy trì sức hút với 15% lượng tìm kiếm, phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển nếu được đầu tư bài bản, nhằm thu hẹp khoảng cách doanh thu du lịch so với các thị trường như Thái Lan hay Dubai.
Từ đó, vị chuyên gia này cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài đang thiết lập bộ tiêu chuẩn khắt khe hơn khi giải ngân. Các tiêu chí được đặt lên hàng đầu bao gồm tính minh bạch pháp lý, quy mô dự án, vị trí gắn liền với logistics và khả năng thanh khoản.
Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch tất yếu của thị trường bất động sản Việt Nam, từ việc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sang định giá dựa trên giá trị thực và hiệu suất khai thác dài hạn.
Điểm đến hấp dẫn của dòng vốn toàn cầu
Đưa ra nhận định, ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản cho rằng, khẩu vị đầu tư của nhà đầu tư quốc tế đang thay đổi rõ rệt, theo hướng thận trọng và ưu tiên giá trị bền vững.
Tại các thị trường phát triển, mức lợi suất kỳ vọng phổ biến chỉ khoảng 5 - 6%, trong khi nhiều nhà đầu tư mong muốn tỷ suất sinh lời vốn từ 10% trở lên, phản ánh xu hướng dịch chuyển từ “lướt sóng” sang đầu tư vào các tài sản có khả năng vận hành ổn định và tạo dòng tiền dài hạn.
Với kinh nghiệm tại Việt Nam và Nhật Bản, ông Stephen Higgins cho rằng dòng vốn từ các nền kinh tế phát triển, nhất là Nhật Bản đang gia tăng quan tâm tới Việt Nam nhờ triển vọng tăng trưởng dài hạn và môi trường đầu tư ngày càng cải thiện.
Đáng lưu ý, tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư. Theo đó, Việt Nam được đánh giá đang ở giai đoạn đầu trong hành trình phát triển bất động sản theo chuẩn ESG, nhưng có lợi thế “đi sau” để áp dụng các chuẩn mực quốc tế.
Nổi bật các dự án quy mô lớn do những chủ đầu tư hàng đầu triển khai có thể tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh, vừa gia tăng trách nhiệm môi trường, xã hội, vừa định hình chuẩn mực mới cho toàn thị trường.
Song song đó, yếu tố pháp lý tiếp tục là “điểm nghẽn” then chốt khi các vấn đề liên quan đến quy trình đầu tư, quyền sử dụng đất và khả năng thoái vốn, chuyển lợi nhuận ra nước ngoài có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giải ngân.
Một xu hướng đáng chú ý khác là sự mở rộng nhanh của các phân khúc bất động sản khi bên cạnh nhà ở, văn phòng thì thị trường đang ghi nhận sự nổi lên của logistics, trung tâm dữ liệu (data center), bất động sản chăm sóc sức khỏe và nhà ở cho người cao tuổi. Trong đó, "data center" được xem là điểm sáng mới, hưởng lợi từ xu hướng số hóa và nhu cầu dữ liệu gia tăng mạnh tại Việt Nam, tương tự các thị trường trong khu vực như Indonesia.
Về dài hạn, lợi thế nhân khẩu học tiếp tục là động lực quan trọng. Với quy mô dân số khoảng 100 triệu người, cơ cấu trẻ và tầng lớp trung lưu tăng nhanh, Việt Nam được đánh giá có dư địa phát triển lớn hơn so với nhiều quốc gia châu Á đã già hóa. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội này, thị trường cần đa dạng hóa sản phẩm, nâng cao chất lượng nguồn cung và cải thiện tính minh bạch.
Theo ông, dòng vốn quốc tế hiện vẫn trong trạng thái “chờ đợi cơ hội” và có thể tăng tốc mạnh khi thị trường hội tụ đủ điều kiện. Về dài hạn, Việt Nam vẫn sở hữu nền tảng vững chắc để trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn toàn cầu; vấn đề cốt lõi không phải là có thu hút được vốn hay không, mà là mức độ sẵn sàng của thị trường trong việc tiếp nhận và sử dụng hiệu quả nguồn lực này.
Tiêu chuẩn mới cho thị trường
Đối với góc nhìn của một doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh miền Nam Công ty CP Vinhomes, phụ trách dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cho biết, sự thay đổi của dòng vốn ngoại đang đặt ra tiêu chuẩn mới cho thị trường.
Nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại, không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng phát triển sang các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.
Thực tế cho thấy, sự quan tâm của dòng vốn ngoại không phải là ngẫu nhiên. Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, đặc biệt là các dự án giao thông liên vùng, cao tốc và hệ thống đô thị. Cùng với đó, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ và tiện ích - đây chính là nền tảng quan trọng giúp các dự án quy mô lớn phát huy hiệu quả và gia tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư quốc tế.
Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi dòng vốn ngoại đóng vai trò quan trọng nhưng vận hành theo logic chặt chẽ hơn. Nhà đầu tư không còn tìm kiếm cơ hội “lướt sóng”, mà ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế, đồng nghĩa với việc thị trường phải nâng cao chất lượng để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn.
Trong bối cảnh đó, bất động sản không còn đơn thuần là tài sản đầu tư mà đang trở thành một phần của hệ sinh thái kinh tế, nơi hạ tầng, dòng vốn và nhu cầu thực cùng hội tụ, đây vừa là cơ hội, vừa là phép thử đối với năng lực phát triển của doanh nghiệp và khả năng nâng cấp chất lượng thị trường trong dài hạn.
Tuy nhiên, theo ông Tâm, sự tham gia ngày càng sâu của dòng vốn ngoại cũng đồng nghĩa với việc gia tăng cạnh tranh ngay trên sân nhà. Điều này buộc nhà đầu tư trong nước phải thay đổi cách tiếp cận, từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang lựa chọn các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao về chất lượng sống.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
