Từ hạ tầng giao thông đến không gian sống và trải nghiệm đô thị
Việc Hà Nội vừa khởi công đồng thời 5 tuyến đường sắt đô thị với tổng mức đầu tư hơn 1,3 triệu tỷ đồng đã thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Tuy nhiên, giá trị của các dự án này không chỉ nằm ở quy mô vốn đầu tư hay khả năng cải thiện giao thông, mà còn ở vai trò định hình lại cấu trúc đô thị và tạo nền tảng cho các giai đoạn phát triển tiếp theo.
Trong những năm gần đây, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit-oriented development – TOD) ngày càng được nhắc đến nhiều hơn. Đây là mô hình phát triển các khu đô thị tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng xung quanh các đầu mối giao thông công cộng nhằm tối ưu hóa khả năng kết nối và khai thác hạ tầng.
Tại nhiều quốc gia, TOD không chỉ được xem là giải pháp giao thông mà còn là phương thức tổ chức lại không gian đô thị. Mô hình này tạo điều kiện hình thành các trung tâm kinh tế mới, thúc đẩy hoạt động đầu tư và phát triển bất động sản theo hướng bền vững hơn. Tại Việt Nam, TOD còn được nhìn nhận như một công cụ quy hoạch giúp tối ưu hóa quỹ đất và định hướng sự phát triển của các đô thị đang ngày càng gia tăng áp lực về dân số và hạ tầng.
Theo các chuyên gia, tác động của hệ thống metro không dừng lại ở việc rút ngắn thời gian di chuyển. Khi việc tiếp cận các khu vực trung tâm trở nên thuận tiện hơn, phạm vi lựa chọn cho các hoạt động làm việc, mua sắm, giải trí hay tham gia sự kiện văn hóa cũng được mở rộng đáng kể.
Điều này giúp gia tăng mức độ tương tác giữa người dân với các không gian đô thị, kéo dài thời gian lưu lại và chi tiêu tại những khu vực có mật độ hoạt động cao. Từ đó, nhu cầu đối với các loại hình thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí và các hoạt động trải nghiệm cũng được thúc đẩy.
Báo cáo Savills Impacts 2026 cũng nêu rõ, khả năng kết nối đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng khi đánh giá năng lực cạnh tranh của các thành phố. Để thu hút dòng vốn FDI, lực lượng lao động chất lượng cao và khách du lịch quốc tế, các đô thị cần xây dựng môi trường thuận tiện cho sinh sống, làm việc và trải nghiệm.
Ở góc độ này, hạ tầng không chỉ mang ý nghĩa rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn góp phần thúc đẩy các hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra sôi động hơn trong cùng một không gian đô thị. Đây cũng là nền tảng để hình thành thêm các nhu cầu về thương mại, dịch vụ và trải nghiệm tại những khu vực được kết nối bằng hệ thống giao thông công cộng.
Hạ tầng kết nối trở thành chỉ báo quan trọng của dòng vốn đầu tư
Trong nhiều năm, giá trị của hạ tầng giao thông thường được đánh giá chủ yếu thông qua khả năng giảm thời gian di chuyển và tăng cường kết nối. Tuy nhiên, tại nhiều đô thị trên thế giới, vai trò của hạ tầng đang được mở rộng vượt ra ngoài chức năng giao thông truyền thống.
Báo cáo Savills Impacts – Resilient Cities 2026 cũng cho thấy những thành phố có sức cạnh tranh cao thường không chỉ đầu tư vào hạ tầng cứng mà còn chú trọng xây dựng môi trường sống, nâng cao chất lượng trải nghiệm đô thị và tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế phát triển mạnh mẽ hơn. Nhiều ví dụ điển hình đã được ghi nhận. Đơn cử như Dubai phát triển Expo City trở thành trung tâm mới cho các hoạt động kinh doanh, du lịch và sự kiện. Abu Dhabi đẩy mạnh đầu tư vào các khu văn hóa. Madrid tập trung nâng cấp hệ sinh thái dịch vụ phục vụ du khách quốc tế, trong khi Seoul chú trọng cải thiện chất lượng không gian công cộng và trải nghiệm đô thị.
Điểm chung của các mô hình này là sử dụng hạ tầng công cộng như một công cụ nâng cao sức hấp dẫn của thành phố, đồng thời hỗ trợ hình thành các trung tâm hoạt động mới và gia tăng mức độ sử dụng của các khu vực hiện hữu. Khi khả năng tiếp cận được cải thiện, người dân và du khách có xu hướng dành nhiều thời gian hơn cho các hoạt động mua sắm, giải trí, ẩm thực, văn hóa và sử dụng dịch vụ. Thay vì chỉ tạo ra những điểm đến mới, cách tiếp cận này hướng tới việc gia tăng sức sống của các khu vực hiện hữu, mở rộng cơ hội cho các hoạt động thương mại và tiêu dùng.
Dữ liệu từ Savills Research và MSCI RCA chỉ ra, các thành phố có thứ hạng cao hơn trong nghiên cứu Resilient Cities Index thường ghi nhận mức độ thu hút đầu tư bất động sản lớn hơn. Điều này phản ánh xu hướng nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến các yếu tố có khả năng duy trì nhu cầu trong dài hạn như hạ tầng kết nối, chất lượng môi trường sống và sự hoàn thiện của hệ sinh thái dịch vụ.
Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, nhà đầu tư hiện không chỉ quan tâm đến tốc độ tăng trưởng ngắn hạn mà còn chú trọng tới những yếu tố giúp một đô thị duy trì sức hấp dẫn trong nhiều năm.
Bà Dung cho rằng TOD là ví dụ cho thấy hạ tầng có thể đóng vai trò lớn hơn chức năng giao thông đơn thuần. Khi khả năng kết nối được cải thiện và các hoạt động kinh tế, văn hóa, dịch vụ cùng phát triển xung quanh hệ thống hạ tầng, thành phố sẽ tạo ra nhiều giá trị sử dụng hơn trên cùng một không gian đô thị. Đây cũng là nền tảng quan trọng giúp nâng cao sức cạnh tranh và thu hút dòng vốn đầu tư trong tương lai.
Trên thực tế, một trong những thách thức lớn nhất của hoạt động đầu tư không nằm ở việc nhận diện cơ hội mà ở khả năng đánh giá liệu nhu cầu thị trường có thể được duy trì trong vòng 10 đến 20 năm tới hay không. Vì vậy, khi các thành phố công bố định hướng phát triển gắn với hệ thống metro, không gian công cộng và các trung tâm hoạt động mới, nhà đầu tư có thêm cơ sở để theo dõi sự dịch chuyển của dòng người, hoạt động kinh doanh và nhu cầu thị trường theo thời gian.
Đây cũng là tín hiệu cho thấy các đô thị đang chuẩn bị nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo, nơi hạ tầng, trải nghiệm đô thị và hoạt động kinh tế được phát triển trong cùng một chiến lược dài hạn nhằm nâng cao sức chống chịu và khả năng cạnh tranh của thành phố.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
