Theo dự thảo, toàn bộ các quy định cũ về tách thửa của tỉnh Đồng Tháp và tỉnh Tiền Giang (đối với phần địa bàn sáp nhập) sẽ được thay thế bằng một khung pháp lý thống nhất, áp dụng chung trên phạm vi toàn tỉnh. Văn bản được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội và các nghị định hướng dẫn, dự kiến có hiệu lực từ năm 2026.
Với đất ở tại khu vực phường, thửa đất mới và phần đất còn lại phải đạt tối thiểu 40 m², mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m. Tại khu vực xã, diện tích tối thiểu tăng lên 80 m². Quy định này được đánh giá sẽ hạn chế việc chia nhỏ đất ở để bán nền tràn lan, đặc biệt tại các khu vực ven đô, giáp ranh khu công nghiệp.
Đối với đất nông nghiệp, dự thảo quy định diện tích tối thiểu được tách là 300 m² tại phường và 600 m² tại xã. Dù không bắt buộc tiếp giáp đường giao thông công cộng, nhưng diện tích tối thiểu lớn hơn được xem là “van chặn” nhằm ngăn tình trạng tách đất nông nghiệp thành nhiều thửa nhỏ rồi chuyển nhượng trái phép dưới dạng đất nền.
Nhóm đất phi nông nghiệp không phải đất ở như đất thương mại, dịch vụ, sản xuất - kinh doanh cũng bị siết chặt điều kiện. Theo đó, thửa đất sau tách tại khu vực phường phải đạt tối thiểu 100 m², tại khu vực xã là 200 m², kèm yêu cầu về kích thước mặt tiền và chiều sâu. Các tiêu chí này giúp hạn chế việc “lách luật” bằng cách chuyển mục đích sang đất thương mại để phân lô bán nền.
Dự thảo đồng thời bổ sung các điều kiện pháp lý bắt buộc khi tách thửa, trong đó nhấn mạnh việc thửa đất không được có tranh chấp, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, dự án đầu tư được HĐND tỉnh thông qua hoặc nằm trong khu vực bảo tồn, di tích lịch sử - văn hóa. Đây được xem là bước đi mạnh nhằm chặn tình trạng “chạy tách thửa” trước khi Nhà nước thu hồi đất hoặc điều chỉnh quy hoạch.
UBND cấp xã được giao nhiệm vụ kiểm tra, giám sát ngay từ khâu tiếp nhận hồ sơ, kịp thời phát hiện và ngăn chặn các trường hợp tách thửa có dấu hiệu phân lô bán nền trái phép. Trong khi đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm hướng dẫn, theo dõi và tổng hợp các vướng mắc phát sinh để báo cáo UBND tỉnh xử lý.
Dù siết chặt, dự thảo vẫn mở ra một số “cửa” kỹ thuật nhằm tránh gây ách tắc cho người dân có nhu cầu chính đáng. Cụ thể, cho phép tách thửa có diện tích nhỏ hơn quy định nếu nhằm hợp với thửa đất liền kề và sau khi hợp thửa vẫn đáp ứng đầy đủ điều kiện. Các trường hợp tách đất làm lối đi chung, hạ tầng kỹ thuật hoặc thực hiện theo bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực trước ngày 1/8/2024 cũng được xem xét giải quyết.
Theo UBND tỉnh Đồng Tháp, khi quy định mới chính thức có hiệu lực từ năm 2026, các hồ sơ tách thửa đã nộp nhưng chưa được giải quyết xong sẽ được xem xét xử lý theo quy định mới.
Giới chuyên gia nhận định, động thái này sẽ tác động trực tiếp đến thị trường đất nền tại Đồng Tháp, buộc hoạt động đầu tư phải tuân thủ quy hoạch và pháp lý chặt chẽ hơn, thay vì chạy theo xu hướng phân lô nhỏ lẻ như thời gian qua.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
