Bất động sản dẫn dắt, dòng tiền chọn lọc hơn
Theo số liệu từ Công ty Grant Thornton Việt Nam, thị trường M&A trong hai tháng đầu năm 2026 duy trì nhịp giao dịch khá sôi động, dù quy mô chưa thực sự bứt phá. Tổng cộng có 27 thương vụ được công bố, với giá trị ước tính khoảng 554,9 triệu USD. Riêng tháng 1 ghi nhận 16 thương vụ, chiếm phần lớn giá trị với 444,7 triệu USD, trong khi tháng 2 có phần chững lại khi chỉ đạt 110,2 triệu USD từ 11 giao dịch.
Các lĩnh vực tham gia M&A trải rộng từ bất động sản, công nghệ, hàng tiêu dùng, F&B đến chăm sóc sức khỏe, du lịch và hạ tầng tiện ích. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là tâm điểm, tiếp tục dẫn dắt thị trường cả về số lượng lẫn quy mô giao dịch. Dù chỉ có 5 thương vụ được ghi nhận trong lĩnh vực này, nhưng 3 giao dịch công bố giá trị đã chiếm tới gần 400 triệu USD, cho thấy dòng tiền vẫn tập trung mạnh vào việc tái cơ cấu và chuyển nhượng dự án.
Điểm đáng chú ý là xu hướng M&A trong bất động sản hiện nay không còn mang màu sắc mở rộng đơn thuần, mà nghiêng nhiều hơn về tái cấu trúc danh mục đầu tư. Các doanh nghiệp lựa chọn chuyển nhượng từng phần dự án, hoặc rút lui khỏi những khoản đầu tư kém hiệu quả để thu hồi dòng tiền.
Một trong những thương vụ tiêu biểu là việc Công ty cổ phần Everland An Giang nhận chuyển nhượng phân khu 7.1 thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước tại Đồng Nai, với diện tích 14,3ha từ Tổng Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng, giá trị hơn 489 tỷ đồng. Cũng tại dự án này, Công ty cổ phần TNT Phú Hòa đã chi hơn 2.465 tỷ đồng để sở hữu các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích lên tới 30,7ha. Những giao dịch liên tiếp tại cùng một dự án cho thấy quá trình “chia nhỏ” và tái phân bổ tài sản đang diễn ra rõ nét.
Ở một diễn biến khác, dòng vốn ngoại tiếp tục hiện diện thông qua các thương vụ quy mô lớn. Diamond Realty Investment La Pura, thành viên thuộc Tập đoàn Mitsubishi của Nhật Bản, đã thông qua liên doanh để thâu tóm toàn bộ cổ phần tại doanh nghiệp sở hữu dự án khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 tại Bình Dương. Giá trị thanh toán riêng đợt đầu đã lên tới gần 1.902 tỷ đồng. Thương vụ này phản ánh xu hướng nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến các dự án có pháp lý rõ ràng và tiềm năng phát triển tại khu vực đô thị vệ tinh.
Ngược lại, ở chiều thoái vốn, Công ty cổ phần Địa ốc First Real đã quyết định rút lui hoàn toàn khỏi Công ty cổ phần Thương mại, dịch vụ, khách sạn Bạch Đằng bằng việc chuyển nhượng 22,22% vốn điều lệ, tương đương 10 triệu cổ phần. Với mức giá tối thiểu dự kiến 300 tỷ đồng, động thái này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp chính thức rời khỏi dự án Bạch Đằng Complex tại Đà Nẵng, một tổ hợp bất động sản cao cấp nằm trên quỹ đất ven sông Hàn.
Nhìn tổng thể, các thương vụ trong giai đoạn đầu năm cho thấy thị trường M&A đang bước vào giai đoạn chọn lọc hơn. Dòng tiền không còn dàn trải mà tập trung vào những tài sản có khả năng khai thác thực tế, trong khi các doanh nghiệp cũng chủ động cơ cấu lại danh mục để thích nghi với bối cảnh tài chính còn nhiều biến động.
Dòng vốn chọn lọc, cơ hội mở rộng đa ngành
Không chỉ dừng lại ở phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp và logistics đang nổi lên như những “tọa độ nóng” của dòng vốn M&A. Theo JLL Việt Nam, sự bùng nổ của thương mại điện tử cùng với quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu đang kéo theo nhu cầu lớn về kho bãi, trung tâm logistics và hạ tầng khu công nghiệp. Đây chính là nền tảng khiến nhóm tài sản này ngày càng hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư.
Dù vậy, bức tranh M&A tại Việt Nam không chỉ xoay quanh bất động sản. Nhiều lĩnh vực khác cũng đang mở ra cơ hội rõ rệt, cho thấy thị trường đang vận động theo hướng đa dạng hóa và tìm kiếm các giá trị bền vững hơn.
Theo đánh giá của các chuyên gia từ Grant Thornton, Việt Nam bước vào năm 2026 với nền tảng vĩ mô khá vững. Tăng trưởng được giữ nhịp nhờ xuất khẩu ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục duy trì ở mức cao, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được thúc đẩy. Đáng chú ý, những cải cách được triển khai từ năm 2025, đặc biệt là chính sách hỗ trợ khu vực kinh tế tư nhân, nâng cao tính minh bạch và khả năng dự báo của môi trường pháp lý, đang tạo lực đẩy quan trọng cho thị trường M&A.
Ở góc độ thị trường vốn, những tín hiệu tích cực cũng đang dần xuất hiện. Việc nâng cấp hạ tầng thị trường, sự trở lại của các thương vụ IPO và kỳ vọng Việt Nam được FTSE nâng hạng lên thị trường mới nổi trong năm 2026 được xem là yếu tố giúp mở rộng kênh thoái vốn, đồng thời cải thiện mặt bằng định giá. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng dòng vốn sẽ không còn dàn trải mà có xu hướng chọn lọc kỹ hơn. Nhà đầu tư chiến lược vẫn giữ vai trò dẫn dắt, trong khi nhóm nhà đầu tư tài chính duy trì cách tiếp cận thận trọng, ưu tiên hiệu quả và kỷ luật vốn.
Một động lực khác đến từ nội tại doanh nghiệp. Làn sóng chuyển giao thế hệ tại các doanh nghiệp gia đình, nhu cầu thoái vốn của các khoản đầu tư tư nhân từ giai đoạn 2019–2020, cùng với tiến trình thoái vốn nhà nước, đang góp phần tạo ra nguồn cung thương vụ phong phú hơn. Điều này giúp thị trường có thêm nhiều cơ hội giao dịch với quy mô và chất lượng đa dạng.
Xét theo ngành, các lĩnh vực như y tế, năng lượng, giáo dục, công nghiệp và logistics được dự báo sẽ là tâm điểm trong năm 2026. Đây đều là những ngành có động lực tăng trưởng dài hạn, gắn với nhu cầu thực của nền kinh tế và được hỗ trợ bởi định hướng chính sách.
Tất nhiên, thị trường không hoàn toàn miễn nhiễm với rủi ro bên ngoài. Biến động của kinh tế toàn cầu, căng thẳng địa chính trị hay sự thay đổi của chính sách tiền tệ quốc tế có thể ảnh hưởng đến định giá và cấu trúc các thương vụ. Tuy nhiên, những yếu tố này được đánh giá là chưa đủ để làm đảo chiều xu hướng phục hồi chung.
Tổng thể, M&A tại Việt Nam trong năm 2026 được kỳ vọng duy trì trạng thái tích cực, với đặc trưng là dòng vốn đi theo hướng kỷ luật hơn, tập trung vào các thương vụ có chất lượng và giá trị chiến lược rõ ràng.
Theo Savills Việt Nam, một xu hướng đáng chú ý là các thương vụ hợp tác dưới dạng liên doanh hoặc nắm giữ cổ phần thiểu số đang gia tăng. Đây được xem là cách tiếp cận linh hoạt, đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư nước ngoài khi vừa có thể thâm nhập thị trường từng bước, vừa giảm thiểu rủi ro thông qua việc chia sẻ với đối tác trong nước.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
