Áp lực chi phí lan rộng từ năng lượng đến chuỗi cung ứng
Trong bối cảnh giá năng lượng leo thang và chi phí vận hành gia tăng, thị trường đang bước vào một giai đoạn điều chỉnh quan trọng, buộc doanh nghiệp và nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược để thích ứng.
Theo báo cáo mới nhất của Savills, giá năng lượng đang trở thành kênh tác động trực tiếp và rõ rệt nhất đến nền kinh tế toàn cầu. Tại các thị trường phát triển, chi phí năng lượng chiếm khoảng 5-10% trong rổ tính lạm phát. Khi giá dầu tăng 10%, lạm phát có thể tăng thêm 0,1-0,3 điểm phần trăm.
Trong đó, giá dầu thế giới đã tăng khoảng 40% so với đầu năm, kéo theo áp lực chi phí lan rộng trên toàn bộ nền kinh tế. Tác động này đặc biệt rõ trong lĩnh vực sản xuất, nền tảng của bất động sản công nghiệp. Khi chi phí năng lượng tăng, chi phí logistics, vận tải và nguyên vật liệu đầu vào cũng leo thang, trực tiếp bào mòn biên lợi nhuận của doanh nghiệp.
Hệ quả là nhiều tập đoàn buộc phải điều chỉnh kế hoạch đầu tư. Không ít doanh nghiệp trì hoãn việc thuê đất khu công nghiệp hoặc giãn tiến độ xây dựng nhà máy mới để đánh giá lại hiệu quả tài chính trong bối cảnh chi phí tăng cao.
Khác với các phân khúc bất động sản khác, bất động sản công nghiệp phụ thuộc trực tiếp vào hoạt động sản xuất. Khi doanh nghiệp giảm tốc đầu tư, nhu cầu thuê đất và nhà xưởng cũng suy giảm tương ứng, tạo áp lực nhất định lên thị trường.
Trong bối cảnh nhiều biến số khó lường, tâm lý “wait-and-see”, chờ đợi và quan sát đang trở nên phổ biến trong giới đầu tư. Theo Savills, các giao dịch không biến mất nhưng thời gian đàm phán kéo dài hơn khi nhà đầu tư cần đánh giá lại chi phí, rủi ro và triển vọng thị trường.
Đây được xem là biểu hiện của một giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn, khi thị trường đang tìm kiếm điểm cân bằng mới sau thời kỳ tăng trưởng nóng.
Ở góc độ chuỗi cung ứng, áp lực chi phí cũng đang thúc đẩy một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc. Các doanh nghiệp ngày càng chú trọng đa dạng hóa địa điểm sản xuất, rút ngắn chuỗi vận chuyển và giảm phụ thuộc vào các tuyến logistics quốc tế dễ bị gián đoạn.
Dù không chịu tác động trực tiếp như các nền kinh tế lớn, Việt Nam vẫn bị ảnh hưởng thông qua chuỗi cung ứng toàn cầu. Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills Việt Nam, vấn đề đáng chú ý hiện nay không phải là nhu cầu suy giảm, mà là áp lực chi phí đang gia tăng nhanh chóng.
“Khi giá năng lượng tăng, tác động không chỉ dừng ở nhiên liệu mà lan sang toàn bộ hệ sinh thái sản xuất, từ logistics, vận tải đến nguyên vật liệu đầu vào. Áp lực lớn nhất trong ngắn hạn sẽ đến từ chi phí chuỗi cung ứng, và điều này có thể làm thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất”, ông Griffiths nhận định.
Tuy vậy, thị trường vẫn cho thấy khả năng chống chịu tích cực. Trong nửa cuối năm 2025, khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận khoảng 25.700 ha đất công nghiệp đang hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy bình quân khoảng 90%. Tại các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai hay TP.HCM, tỷ lệ này thậm chí vượt ngưỡng 90%.
Điều này phản ánh nhu cầu thực vẫn duy trì ổn định, song đã chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Doanh nghiệp không còn chỉ tìm kiếm chi phí thấp, mà ưu tiên các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt và khả năng đảm bảo vận hành liên tục.
Logistics và hạ tầng dẫn dắt xu hướng mới
Bên cạnh những thách thức ngắn hạn, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn sở hữu nhiều động lực tăng trưởng dài hạn. Theo dữ liệu từ JLL Việt Nam, dòng vốn đầu tư đang có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, quỹ đất sẵn sàng và lộ trình triển khai cụ thể.
Trong đó, phân khúc logistics tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, đặc biệt trong bối cảnh thương mại điện tử và ngành phân phối phát triển mạnh. Nhu cầu đối với kho bãi hiện đại, trung tâm xử lý hàng hóa và hệ thống lưu trữ thông minh ngày càng gia tăng.
Sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng góp phần thúc đẩy xu hướng này. Tại miền Nam, các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, Vành đai 3 hay hệ thống metro đang mở rộng đáng kể dư địa phát triển logistics. Ở miền Bắc, các tuyến cao tốc và Vành đai 4 giúp tăng cường kết nối liên vùng, nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam dự báo, giai đoạn cuối năm 2026 có thể chứng kiến sự sôi động hơn của hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A), khi doanh nghiệp tích lũy đủ nguồn lực và tiến độ giải ngân được đẩy nhanh.
Một xu hướng nổi bật khác là sự trỗi dậy của các tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị). Nếu trước đây, đây chỉ là yếu tố khuyến khích, thì nay đã trở thành điều kiện gần như bắt buộc trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
