Nguồn cung tăng kỷ lục nhờ làn sóng sáp nhập và cấp phép mới
Tính đến cuối quý 4/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt gần 23.990 ha. Riêng quý này, thị trường đón thêm khoảng 640 ha đất công nghiệp mới từ ba dự án lớn: KCN Phúc Sơn (125 ha), KCN Quế Võ 2 - giai đoạn 2 (277,64 ha) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình (237 ha).
Bắc Ninh và Hải Phòng tiếp tục là hai địa phương dẫn đầu với lần lượt 5.452 ha và 5.796 ha đất KCN. Tuy nhiên, sự mở rộng cũng ghi nhận rõ tại các tỉnh vệ tinh mới nổi như Ninh Bình và Phú Thọ, nơi đang tích cực đẩy nhanh tiến độ hạ tầng công nghiệp.
So với quý 4/2024, quy mô toàn vùng đã tăng 42,8%, mức tăng trưởng đột phá hiếm có. Đáng chú ý, phần lớn mức tăng này đến từ việc điều chỉnh ranh giới hành chính và bổ sung thêm tỉnh mới vào vùng nghiên cứu từ quý trước, cùng với tốc độ cấp phép dự án được đẩy mạnh trong năm 2025.
Dù nguồn cung mới ồ ạt đổ vào thị trường, khả năng hấp thụ vẫn giữ ổn định. Diện tích hấp thụ thuần trong quý đạt khoảng 63 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng giảm nhẹ còn 65,74%, thấp hơn 1,26 điểm phần trăm so với quý trước và giảm 2,26 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, sự điều chỉnh này chủ yếu do cung tăng nhanh, chứ không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.
Cũng theo báo cáo, động lực chính của nguồn cầu tiếp tục đến từ các lĩnh vực công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, với các dự án quy mô lớn vẫn chọn Bắc Ninh làm cứ điểm đầu tư. Hà Nội tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% do khan hiếm quỹ đất. Bắc Ninh đạt 74,1% lấp đầy.
Trong khi đó, các tỉnh mới như Quảng Ninh và Phú Thọ lần lượt ghi nhận mức 49,27% và 52,87%, cho thấy tiềm năng thu hút đầu tư còn lớn khi giá thuê còn cạnh tranh.
Giá thuê duy trì đà tăng, triển vọng trung hạn khả quan
Mức giá chào thuê trung bình đất khu công nghiệp miền Bắc trong quý 4/2025 đạt khoảng 135 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước (133 USD/m2). Nếu so với quý 4/2024 (130 USD/m2), mức tăng là 3,8%, phản ánh xu hướng tăng ổn định của giá thuê bất chấp áp lực cung.
Dự báo giai đoạn 2026 - 2029, miền Bắc sẽ đón thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang trong quá trình triển khai. Sự mở rộng không chỉ tập trung ở các tỉnh truyền thống mà lan rộng sang các địa phương mới nhờ tác động từ làn sóng đầu tư hạ tầng và cải cách hành chính sau sáp nhập.
Hạ tầng chiến lược được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng quan trọng. Trong đó, nổi bật là sân bay quốc tế Gia Bình và việc mở rộng các tuyến cao tốc Bắc - Nam. Mạng lưới logistics nhờ đó được tối ưu hóa, giúp giảm chi phí vận hành và tăng sức hút đầu tư. Đồng thời, việc đồng bộ hóa hành chính sau sáp nhập tỉnh cũng giúp tháo gỡ rào cản pháp lý, rút ngắn quy trình phê duyệt và cấp phép đầu tư.
Ông Nguyễn Phước Thuận – Giám đốc Cho thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Yếu tố giá thuê giờ đây không còn là yếu tố quyết định duy nhất. Các nhà sản xuất ngày càng quan tâm đến khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng kết nối liên vùng và sự minh bạch trong quy hoạch. Tỉnh nào có quỹ đất lớn, pháp lý rõ ràng và hạ tầng được đầu tư bài bản sẽ là đích đến trong 5–10 năm tới.”
Bức tranh thị trường công nghiệp miền Bắc đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi mà không chỉ quỹ đất, mà cả sự sẵn sàng về thể chế, hạ tầng và chính sách sẽ là chìa khóa thu hút thế hệ đầu tư tiếp theo trong lĩnh vực sản xuất, điện tử và logistics.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
