Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam nhận định, thị trường địa ốc đang bước vào giai đoạn “chọn lọc tự nhiên” sau nhiều năm tăng trưởng nhanh.
Nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm
Theo bà Hương, nền tảng kinh tế vĩ mô của Việt Nam hiện vẫn duy trì nhiều tín hiệu tích cực như tăng trưởng GDP ổn định, tín dụng tăng trưởng, CPI được kiểm soát và tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ tiếp tục cải thiện. Đây là các yếu tố hỗ trợ khá tốt cho những phân khúc bất động sản thương mại như văn phòng cho thuê, khách sạn, trung tâm bán lẻ hay căn hộ dịch vụ.
Tuy nhiên, đối với phân khúc nhà ở, áp lực hiện nay lại đến từ lãi suất và tỷ giá. “Lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là lãi suất thả nổi đang có xu hướng tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản”, bà Hương cho biết.
Dữ liệu Savills công bố tại hội thảo cho thấy, điểm chung lớn nhất của Hà Nội và TP.HCM trong nhiều năm gần đây là sự thiếu hụt ngày càng rõ rệt của phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Nếu giai đoạn 2012 - 2018, phân khúc căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch trên thị trường thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục sụt giảm mạnh.
Tại TP.HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, tại Hà Nội, Savills không ghi nhận thêm bất kỳ dự án hạng C mới nào mở bán trong quý I/2026. Thị trường hiện gần như được dẫn dắt bởi các dự án hạng A và hạng B.
Theo bà Hương, sự lệch pha giữa nhu cầu thực và nguồn cung đang là bài toán lớn của thị trường. Với quy mô dân số và tốc độ gia tăng hộ gia đình hiện nay, mỗi đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung trong nhiều năm qua liên tục bị nén và chưa theo kịp tốc độ tăng dân số.
Riêng tại TP.HCM, trong quý I/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được chào bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 41%.
“Mặt bằng giá cao cùng nguồn cung hạn chế đang khiến thanh khoản phân hóa mạnh. Các dự án hạng A chủ yếu tập trung tại khu vực lõi trung tâm, phân khúc hạng B nằm ở khu vực nội thành, còn phân khúc hạng C dần dịch chuyển ra vùng ven”, bà Hương nhận định.
Trong khi đó, thị trường Hà Nội ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 11.199 căn, tăng 6% so với quý trước. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, khiến giá bán căn hộ tại nhiều dự án đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m2 thông thủy.
Theo Savills, dù giá trung bình căn hộ tại Hà Nội hiện cao hơn TP.HCM khoảng 10%, nhưng nếu bóc tách theo từng phân khúc thì giá thực tế tại Hà Nội vẫn thấp hơn TP.HCM. Nguyên nhân đến từ việc nguồn cung tại Hà Nội đang nghiêng mạnh về phân khúc hạng A và B, kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường tăng lên.
Dòng tiền dịch chuyển về đô thị vệ tinh
Theo các chuyên gia, áp lực giá bán tại khu vực trung tâm đang khiến nhu cầu mua nhà và dòng tiền đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh, nơi có mức giá dễ tiếp cận hơn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Savills cho biết tại khu vực phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang trở thành điểm đến mới của dòng tiền cũng như nhu cầu ở thực nhờ mặt bằng giá chỉ bằng khoảng 50 - 70% TP.HCM.
Trong khi đó, quanh Hà Nội, các địa phương như Hưng Yên và Bắc Ninh nổi lên như những thị trường hấp thụ mạnh nhu cầu đầu tư và giãn dân từ khu vực trung tâm.
“Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh”, bà Hương đánh giá.
Theo bà Hương, hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới. Các dự án metro, đường vành đai, TOD hay hạ tầng liên vùng không chỉ phục vụ phát triển công nghiệp mà còn đóng vai trò kéo giãn dân cư, thúc đẩy xu hướng ly tâm khỏi khu vực nội đô.
Dù thị trường vẫn còn nhiều thách thức liên quan đến lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả, Savills cho rằng triển vọng trung và dài hạn vẫn tích cực nhờ động lực từ hạ tầng, cải cách pháp lý và dòng vốn FDI duy trì ổn định.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản sắp tới sẽ không còn tăng trưởng theo kiểu đồng loạt như giai đoạn trước mà bước sang chu kỳ phát triển bền vững và có chọn lọc hơn.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
