PV: Thưa ông, đâu là dấu mốc quan trọng nhất cho thấy thị trường bất động sản đã bước vào giai đoạn tái cấu trúc thực chất?
ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Theo tôi, dấu mốc quan trọng nhất là sự hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt với ba bộ luật then chốt gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đây là nền tảng để thị trường vận hành minh bạch, đồng bộ và bền vững hơn.
Thực tế cho thấy, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi rõ nét, thể hiện qua sự quay lại của nguồn cung mới, tích cực nhất trong khoảng 5 năm trở lại đây. Quan trọng hơn, tư duy phát triển đang dịch chuyển rõ ràng từ đầu cơ sang đáp ứng nhu cầu thực, gắn với giá trị sử dụng dài hạn. Cùng với đó, đầu tư hạ tầng giao thông tiếp tục được đẩy mạnh, tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển đúng hướng trong giai đoạn 2025-2026.
PV: Dòng vốn mới vào bất động sản trong hai năm tới sẽ khác gì so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây?
ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Khác biệt lớn nhất nằm ở khẩu vị rủi ro. Trước đây, dòng vốn chủ yếu đổ vào đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng, thậm chí nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Điều này dẫn tới không ít hệ lụy cho thị trường.
Trong giai đoạn tới, đầu cơ địa ốc sẽ giảm mạnh, nếu không muốn nói là gần như bị loại bỏ. Dòng vốn mới sẽ ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, bất động sản công nghiệp chất lượng cao và các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản tốt. Đây là xu hướng phù hợp với một thị trường đang bước vào giai đoạn trưởng thành.
PV: Trong bối cảnh lãi suất hạ nhiệt nhưng tín dụng vẫn được kiểm soát chặt, đâu là kênh dẫn vốn chủ đạo cho thị trường?
ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Xu hướng chung là giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Thay vào đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chủ động hơn thông qua các kênh phi ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, phát hành cổ phiếu, vốn quốc tế, đồng thời tăng tỷ trọng vốn chủ sở hữu.
Thị trường vốn sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn. Thời kỳ phát triển dự án chủ yếu dựa vào vốn vay hoặc huy động trước từ khách hàng sẽ không còn phù hợp. Quá trình này cũng góp phần sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém, thiếu năng lực tài chính.
PV: Theo ông, phân khúc nào có khả năng phục hồi sớm và bền vững nhất trong chu kỳ mới?
ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Tôi cho rằng có ba phân khúc chủ lực, gồm bất động sản công nghiệp, nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đây là những phân khúc gắn liền với nhu cầu thực, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang ở thời kỳ dân số vàng, với lực lượng lao động trẻ chiếm tỷ lệ cao.
Việc Thành phố Hồ Chí Minh định hướng phát triển trung tâm tài chính quốc tế cũng là một điểm sáng, giúp thu hút mạnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, qua đó tạo động lực cho bất động sản công nghiệp và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất, kinh doanh phát triển bền vững hơn. Khi thị trường rời xa đầu cơ, những sản phẩm có giá cả hợp lý, pháp lý rõ ràng sẽ có sức sống dài hạn.
PV: Ông có thể cho biết, việc siết pháp lý và yêu cầu minh bạch tài chính sẽ tác động thế nào đến doanh nghiệp bất động sản?
ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Tác động lớn nhất là quá trình sàng lọc diễn ra mạnh mẽ. Những doanh nghiệp yếu kém về tài chính, quản trị kém hoặc phát triển dự án thiếu bài bản sẽ buộc phải rời khỏi thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp có thực lực, tuân thủ quy hoạch và pháp luật sẽ tiếp tục tồn tại và phát triển.
Trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc nợ, nâng cao năng lực tài chính và quản trị, hướng tới phát triển bền vững thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn.
PV: Theo ông, nhà đầu tư cá nhân cần thay đổi chiến lược ra sao trong giai đoạn "chậm nhưng chắc"?
ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Nhà đầu tư nên chuyển từ lướt sóng sang đầu tư trung hạn, dài hạn, tập trung vào các sản phẩm có giá trị khai thác thực, pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ. Nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục là phân khúc đáng chú ý. Quan trọng hơn, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức đầy đủ, hiểu rõ thị trường và chấp nhận mức lợi nhuận ổn định, thay vì kỳ vọng những "cơn sóng" ngắn hạn như trước.
PV: Cuối cùng, ông có khuyến nghị gì về chính sách để thị trường phát triển ổn định, tránh lặp lại chu kỳ bong bóng?
ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu: Một nút thắt lớn hiện nay là nhà ở xã hội. Theo số liệu mới nhất, cả nước mới hoàn thành khoảng 85.000 căn, chỉ đạt hơn 8,5% mục tiêu một triệu căn đến năm 2030. Nguyên nhân chủ yếu không nằm ở thiếu quỹ đất mà do thủ tục hành chính phức tạp, cơ chế chưa thông suốt và nghịch lý giữa khống chế lợi nhuận với chi phí tài chính kéo dài.
Trong bối cảnh cơ cấu dân số trẻ, thu nhập trung bình còn hạn chế, nếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền không được cải thiện kịp thời, giá bất động sản khó có thể giảm theo quy luật cung - cầu. Bên cạnh đó, sự phát triển lệch pha của phân khúc cao cấp cũng là yếu tố đẩy mặt bằng giá lên cao.
Vì vậy, chính sách cần tập trung cân bằng cung - cầu, khuyến khích phát triển phân khúc phục vụ đại đa số người dân, từ đó giúp thị trường thu hút dòng vốn mới và phát triển bền vững.
PV: Xin cám ơn ông.
Bước sang giai đoạn 2025 - 2026, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực sau thời gian dài trầm lắng, song xu hướng chủ đạo vẫn là phục hồi có chọn lọc và thận trọng. Đặc biệt trong quý IV/2025, thanh khoản thị trường cải thiện rõ rệt khi nguồn cung mới tăng lên tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM, cùng các khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt. Giá bán sơ cấp tại nhiều dự án nhà ở ghi nhận mức tăng phổ biến từ 5-10% so với đầu năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ dao động 35-40%, phản ánh nhu cầu ở thực dần quay trở lại.
Phân khúc căn hộ trung cấp và vừa túi tiền tiếp tục đóng vai trò "trụ đỡ" của thị trường, nhờ phù hợp khả năng chi trả của đại đa số người mua. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền xa trung tâm hoặc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn phục hồi chậm, do tâm lý nhà đầu tư thận trọng và dòng tiền chưa thực sự mạnh.
Một điểm nhấn quan trọng trong giai đoạn này là khung pháp lý mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản dự kiến được triển khai đồng bộ từ năm 2025. Đây được xem là yếu tố then chốt giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án tồn đọng, đồng thời nâng cao tính minh bạch và kỷ cương của thị trường. Tuy nhiên, tác động thực tế của chính sách sẽ diễn ra theo lộ trình, khó tạo ra cú hích tức thời.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
