Quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại nhà ở xã hội sau 05 năm
Theo Cổng thông tin điện tử Quốc hội, chiều ngày 28/10, Quốc hội thảo luận ở Hội trường về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).
Cho ý kiến về chính sách nhà ở xã hội trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), một số đại biểu cho rằng, chính sách nhà ở xã hội cần chuyển mạnh từ ưu đãi đầu tư sang bảo đảm khả năng tiếp cận, công bằng và kiểm soát trục lợi chính sách.
Nhấn mạnh cần đổi mới cách tiếp cận trong quản lý nhà ở xã hội, đại biểu Hà Thị Anh Thư - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi cho rằng không nên quá chú trọng tên gọi, mà cần quan tâm đến bản chất và hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, không nhất thiết tên thương mại của dự án phải gắn với cụm từ "nhà ở xã hội", nhưng hồ sơ pháp lý và thông tin công khai cần xác định rõ tính chất dự án, đối tượng thụ hưởng và các điều kiện quản lý theo quy định.
Đại biểu cho rằng, nhà ở xã hội là chính sách an sinh, không phải dấu hiệu để phân biệt người dân theo điều kiện kinh tế. Nhà ở có thể được hỗ trợ về giá nhưng không được thấp hơn về chất lượng sống và sự tôn trọng dành cho người dân. Thước đo cuối cùng của chính sách nhà ở không chỉ là số căn nhà được xây dựng mà là số người dân thực sự được sống trong những ngôi nhà an toàn, ổn định, có hạ tầng đồng bộ, chất lượng sống bảo đảm và phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Liên quan đến cơ chế chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm, đại biểu Lý Anh Thư - Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang đồng tình với việc giới hạn giá bán lại trong thời hạn 5 năm nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng dự thảo Luật chưa xác định nguyên tắc kiểm soát giá bán lại sau thời hạn này. Đại biểu cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn, nguồn cung chưa đáp ứng đầy đủ, trong khi giá nhà ở thương mại ngày càng vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, việc chưa có cơ chế kiểm soát giá bán lại có thể làm giảm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của những người thực sự có nhu cầu.
Trên thực tế, dù nhà ở xã hội được bán lại với giá thấp hơn nhà ở thương mại, mức giá đó vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá bán ban đầu. Khi đó, người bán có thể thu được khoản chênh lệch lớn từ chính tài sản được hình thành nhờ chính sách hỗ trợ của Nhà nước, trong khi người mua thuộc diện được hưởng chính sách lại phải gánh mức giá cao hơn nhiều so với khả năng chi trả dự kiến. Điều này có thể làm giảm ý nghĩa an sinh của chính sách nhà ở xã hội.
Đại biểu Lý Anh Thư đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu cơ chế xác định giá bán lại sau 05 năm dựa trên giá mua ban đầu và chỉ số hoặc hệ số điều chỉnh do cơ quan có thẩm quyền xác định, có tính đến biến động hợp lý của chi phí xây dựng và mặt bằng giá.
Mục tiêu của cơ chế này không phải là hạn chế quyền định đoạt tài sản hợp pháp của người mua, mà là bảo đảm sự hài hòa giữa quyền lợi của người đã mua nhà và mục tiêu hỗ trợ những người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở. Khi nhà ở xã hội được hình thành từ chính sách ưu đãi của Nhà nước, việc chuyển nhượng cũng cần duy trì được tinh thần và mục tiêu an sinh mà chính sách hướng tới.
Do đó, quy định rõ nguyên tắc xác định giá bán lại sau 05 năm sẽ góp phần hạn chế đầu cơ, bảo đảm công bằng trong tiếp cận nhà ở và nâng cao hiệu quả thực chất của chính sách nhà ở xã hội.
Cũng quan tâm đến quy định bán nhà ở xã hội, đại biểu Thạch Phước Bình - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Long đề nghị cân nhắc kỹ điểm e khoản 1 Điều 68 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để hài hòa giữa mục tiêu chống đầu cơ và bảo đảm quyền tài sản của người mua. Theo dự thảo Luật, trong 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, nhà ở xã hội chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá mua ban đầu. Sau 5 năm, người mua vẫn chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đã có giấy chứng nhận.
Đại biểu đồng tình với mục tiêu giữ nhà ở xã hội tiếp tục phục vụ đúng nhóm chính sách, nhưng đề nghị làm rõ ba vấn đề: Thứ nhất, sau 5 năm, cần quy định nguyên tắc xác định giá bán lại. Nếu để hoàn toàn theo thị trường, người thuộc diện chính sách có thể không đủ khả năng mua, nhưng nếu khống chế giá quá thấp thì lại hạn chế quá mức quyền tài sản của chủ sở hữu. Thứ hai, nghiên cứu cơ chế chủ đầu tư, quỹ nhà ở hoặc tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ có quyền ưu tiên mua lại, để căn nhà quay trở lại quỹ nhà chính sách một cách minh bạch. Thứ ba, phải có quy định chuyển tiếp đối với người mua đã mua nhà theo pháp luật hiện hành.
Đại biểu Trần Văn Lâm - Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh cho rằng, quy định giới hạn việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 05 năm đầu và sau thời hạn này vẫn chỉ cho phép bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội là hợp lý, góp phần hạn chế tình trạng nhà ở xã hội dần chuyển thành hàng hóa thương mại. Tuy nhiên, cơ chế bán lại cần được quy định rõ hơn.
Theo đại biểu, nếu nhà ở xã hội được mua với giá thấp hơn đáng kể so với giá thị trường nhờ các chính sách ưu đãi của Nhà nước, nhưng sau một thời gian lại được bán theo giá thị trường, phần giá trị ưu đãi rất dễ trở thành lợi nhuận riêng của người mua lần đầu. Khi đó, Nhà nước vừa mất nguồn lực hỗ trợ, vừa mất một căn nhà trong quỹ nhà ở xã hội.
Giá nhà ở xã hội được xác định trên nhiều yếu tố
Tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm liên quan đến chính sách nhà ở xã hội, trong đó có giá bán nhà ở xã hội, điều kiện chuyển nhượng sau 5 năm, quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở xã hội và cơ chế hoạt động của Quỹ phát triển nhà ở xã hội.
Về giá bán nhà ở xã hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, giá bán phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định trước khi đưa ra bán. Theo đó, giá nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở chi phí xây dựng, chi phí hạ tầng và lãi vay ngân hàng của chủ đầu tư. Trong đó, chi phí hạ tầng có sự khác biệt tùy theo yêu cầu của từng dự án; giá vật tư, vật liệu xây dựng tại các địa phương cũng khác nhau.
Theo Bộ trưởng, vì những yếu tố này, giá nhà ở xã hội thời gian qua dao động khoảng 15 - 29 triệu đồng/m², tùy địa phương và địa bàn. Các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư như về thuế, tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng và tín dụng đã được quy định rõ nhằm hỗ trợ phát triển loại hình nhà ở này.
Về điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 05 năm, Bộ trưởng cho biết, theo quy định trong dự thảo Luật, người mua khi có nhu cầu chuyển nhượng vẫn phải tuân thủ các điều kiện nhất định, trong đó có việc chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và giá bán không vượt quá mức giá tại thời điểm mua theo quy định được nêu trong phần giải trình.
Bộ trưởng Trần Hồng Minh nhấn mạnh, nhà ở xã hội thể hiện tính nhân văn trong chính sách của Đảng, Nhà nước nhằm hỗ trợ người dân khó khăn về chỗ ở. Vì vậy, việc chuyển nhượng không vượt quá giá thời điểm mua nhà ở xã hội để tránh tình trạng lợi dụng chính sách nhằm trục lợi. Nhà ở có tuổi thọ khoảng 100 năm nếu được sử dụng bình thường, do đó, không thể mua nhà ở xã hội rồi sau 05 năm chuyển nhượng theo giá thị trường.
Bộ trưởng cho biết, cơ quan soạn thảo đã xin ý kiến các cơ quan có thẩm quyền, đặc biệt là Ủy ban Thường vụ Quốc hội và ý kiến các địa phương, trước khi đưa quy định vào dự thảo Luật.
Về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, Bộ trưởng Trần Hồng Minh cho biết, sau khi triển khai mô hình chính quyền địa phương hai cấp, các địa phương đã điều chỉnh quy hoạch chung, trong đó xác định số lượng nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại từng tỉnh, thành phố. Việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở khác phải tuân thủ quy hoạch đã được xác định.
PV
Nguồn: thuongtruong.com.vn
